為進一步強化我省房地產開發企業的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等規定，制定《黑龍江省土地增值稅清算管理操作規程》，現予發布，自2016年4月1日起施行。

　　特此公告。

　　黑龍江省地方稅務局
2016年3月30日

　　黑龍江省土地增值稅清算管理操作規程

　　第一章 總則

　　第一條 為進一步強化我省土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等法律法規的規定，結合我省實際，制定本規程（以下簡稱《規程》）。

　　第二條 《規程》適用于我省行政區域內房地產開發項目土地增值稅清算工作。

　　第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》（二）（從事房地產開發的納稅人清算適用），向主管地稅機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 納稅人是土地增值稅清算的主體，應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，并對清算申報的真實性、準確性和完整性負責。

　　第五條 地稅機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。

　　主管地稅機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 前期管理

　　第六條 主管地稅機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目分類管理。主管地稅機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案，設置臺賬，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

　　第七條 主管地稅機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間、不同項目和不同分類合理歸集有關收入、成本、費用。

　　第三章 清算條件

　　第八條 納稅人符合下列條件之一的，應主動進行土地增值稅的清算。

　　（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

　　（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

　　（三）直接轉讓土地使用權的；

　　（四）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算的。

　　第九條 對符合以下條件之一的，主管地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　（二）取得最后一張銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　　（三）黑龍江省地方稅務局規定的其他情況。

　　第十條 對于符合本《規程》第八條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內主動到主管地稅機關辦理土地增值稅清算手續。對于符合本《規程》第九條規定，地稅機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管地稅機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管地稅機關下達《稅務事項通知書（清算通知）》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理土地增值稅清算手續。

　　應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管地稅機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管地稅機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

　　第十一條 主管地稅機關按照本《規程》第六條進行項目管理時，對符合地稅機關可要求納稅人進行清算情形的，應當做出評估，由清算審核人員起草《土地增值稅可要求清算項目評估報告》，經分管領導同意后，提交局長辦公會議集體審議，以會議紀要形式確定要求納稅人進行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年年初做出評估，及時確定清算時間并通知納稅人進行清算。清算審核人員的崗位確定、職責分工以及清算資料內部流轉程序等具體規定，由各市（地）地方稅務局在落實本《規程》的實施辦法中予以明確，并報黑龍江省地方稅務局備案。

　　第十二條 納稅人進行土地增值稅清算時應提供的清算資料：

　　（一）《土地增值稅納稅申報表》《匯總申報表》及《明細申報表》。

　　（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機關需要了解的其他情況。

　　（三）項目竣工決算報表和有關賬簿、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同、銀行貸款合同及貸款利息結算通知單、項目工程建設合同及其價款結算單、商品房購銷合同統計表、房產銷售分戶明細表、商品房銷售（預售）許可證等與房地產開發項目的收入、成本和費用有關的證明資料。公共配套設施產權屬于全體業主所有的憑證，或無償移交給政府、公共事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。涉及個人的拆遷（回遷）合同、簽收花名冊或簽收憑證。主管地稅機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

　　（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　第四章 清算受理

　　第十三條 主管地稅機關收到納稅人清算資料后，由清算審核人員進行初審。對符合清算條件的項目，且報送的清算資料滿足本《規程》第十一條前三款規定的基本條件，能夠核算轉讓收入和扣除項目金額的，予以受理，并下達《稅務事項通知書（受理通知）》，書面告知納稅人。對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應下達《稅務事項通知書（受理補正通知）》，一次性書面告知納稅人在5日內補報，納稅人按期補齊資料后，予以受理，并書面告知納稅人；納稅人在規定期限內未將資料補齊的，主管地稅機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。對不符合清算條件的項目，不予受理，并下達《稅務事項通知書（不予受理通知）》，書面告知納稅人。主管地稅機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。

　　第十四條 主管地稅機關受理納稅人清算資料后，應在45日內完成清算審核。清算審核過程中，如需要納稅人進一步提供相關證據證明資料的，應下達《稅務事項通知書（清算補正通知）》，書面告知納稅人在5日內補齊；如需要納稅人再次提供，可再次要求納稅人在5日內補齊；最多不得超過2次。清算審核完成時限可據此順延。

　　第五章 清算審核

　　第十五條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數據計算的準確性等。

　　實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。

　　第十六條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門（以規劃部門為主，結合發改委、建設部門的相關項目資料）審批、備案的房地產開發項目（分期項目）為單位進行清算；對普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　第十七條 審核收入情況時，應評價其收入內部控制是否存在、有效并一貫遵守。要結合銷售發票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核房產銷售分戶明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據相關性、普通標準住宅確認是否準確等。已全額開具發票的，是否已按發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，是否以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補退房款，能提供合法有效憑證的，是否在計算土地增值稅時予以調整。要對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。

　　必要時主管地稅機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等情況。

　　第十八條 非直接銷售和自用房地產的收入確定。

　　（一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

　　2.由主管地稅機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在土地增值稅清算時不列收入、不扣除相應的成本和費用。

　　第十九條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

　　（一）取得土地使用權所支付的金額；

　　（二）房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；

　　（三）房地產開發費用；

　　（四）與轉讓房地產有關的稅金；

　　（五）國家規定的其他扣除項目。

　　第二十條 審核扣除項目需把握的總原則：

　　（一）成本、費用支出行為要具備合法性。違反國家相應法律法規規定而繳納的處罰性支出不得扣除。

　　（二）成本、費用支出要具備真實性。虛假支出，預提、待攤未攤支出，以及應付未付等未實際支付的支出不得扣除。

　　（三）成本、費用支出要具備直接性。與房地產開發項目無關或房地產開發企業總部的成本、費用等非直接性支出不得扣除。

　　（四）成本、費用支出要取得合法有效憑據。應取得但未取得合法有效憑據的支出不得扣除。

　　（五）扣除項目金額中，凡是能夠明確歸屬于某一項目或某一類型房地產所直接發生的成本和費用，要予以單獨歸集；對于共同發生、無法單獨歸集的成本和費用，除本條第六款外，一律按各項目或各類型房地產建筑面積占總建筑面積的比例分攤。

　　（六）納稅人成片受讓、分期開發項目的，取得土地使用權所支付的金額，按各期項目占地面積占總占地面積的比例分攤。

　　（七）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

　　（八）對同一類事項，應當采用相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。

　　第二十一條 審核取得土地使用權所支付金額時應當重點關注：

　　（一）同一宗土地有多個（或分期）項目的，是否予以分攤，分攤方法是否合規，具體金額的計算是否正確。

　　（二）取得土地使用權所支付金額是否含有關聯方的費用。

　　（三）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權所支付金額的情形。

　　（四）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權所支付金額是否存在明顯異常。

　　第二十二條 審核土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：

　　（一）征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

　　（二）支付給個人的拆遷補償款，其拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

　　（三）是否存在將不屬于本項目且不符合異地拆遷安置條件的費用支出記入拆遷補償費的情形。

　　第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：

　　（一）前期工程費、基礎設施費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

　　（二）是否將房地產開發費用記入前期工程費、基礎設施費。

　　（三）多個（或分期）項目共同發生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目進行分攤。

　　第二十四條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

　　（一）公共配套設施的界定是否準確，能否提供產權屬于全體業主所有的憑證，或無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的憑證。

　　（二）是否將房地產開發費用記入公共配套設施費。

　　（三）多個（或分期）項目共同發生的公共配套設施費，是否按項目進行分攤。

　　（四）公共配套設施費中是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

　　第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

　　（一）發生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內容相符。有條件的地區還可以憑借開發商介紹信和檢查人員的身份證，到當地城建檔案館，調取該房地產開發項目有關信息進行比對核實，驗證有無虛列支出等情況。

　　（二）房地產開發企業自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除。

　　（三）參照當地當期同類開發項目單位平均建安成本或當地建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

　　（四）房地產開發企業是否存在利用關聯方承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本的情形。

　　（五）房地產開發企業采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

　　（六）建筑安裝發票是否在項目所在地稅務機關開具。

　　第二十六條 審核開發間接費用時應當重點關注：

　　（一）是否存在將企業行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用記入開發間接費用的情形。

　　（二）如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

　　（三）是否將房地產開發費用記入開發間接費用。

　　第二十七條 審核房地產開發費用時應當重點關注：

　　（一）據實扣除的利息支出是否能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明，支出金額是否超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；除據實扣除的利息支出外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。

　　（二）不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。

　　（三）是否將利息支出從房地產開發成本中調整至房地產開發費用。

　　第二十八條 審核與轉讓房地產有關的稅金時應當重點關注：

　　（一）與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規定，計算的扣除金額是否正確。

　　（二）對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發生的稅金及附加，或者按照預售收入（不包括已經結轉銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。

　　第二十九條 審核財政部規定的其他扣除項目時應當重點關注：

　　（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權或房地產產權后，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否存在違反稅收規定加計扣除的情形，即允許扣除項目應為取得土地使用權所支付的地價款，按國家統一規定交納的有關費用，以及在房地產轉讓環節繳納的稅金。

　　（二）對于取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，審核是否按規定僅按房地產開發成本的20%加計扣除，即允許扣除項目應為取得土地使用權所支付的地價款、按國家統一規定交納的有關費用、開發土地所需成本、再加計開發成本的20%，以及在房地產轉讓環節繳納的稅金。

　　（三）對于縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發費用計算基數的情形。

　　第三十條 審核關聯方交易行為時應重點關注：

　　（一）在審核收入和扣除項目時，關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。

　　（二）企業存在大額應付款余額時，審核交易行為是否真實。

　　第三十一條 納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管地稅機關應當采取適當方法對有關鑒證報告的合法性、真實性進行審核。

　　第三十二條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管地稅機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應下達《稅務事項通知書（鑒證報告（部分）未采信通知）》，書面告知其理由。

　　第三十三條 土地增值稅清算審核結束，主管地稅機關應當將審核結果書面通知納稅人，下達《稅務事項通知書（審核結論通知）》，并確定辦理補（退）稅期限。納稅人在規定期限內進行補正申報，并結清相應稅款。

　　第六章 核定征收

　　第三十四條 在土地增值稅清算審核過程中，發現納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算。

　　第三十五條 在土地增值稅清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，主管地稅機關可實行核定征收。

　　（一）依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　（四）符合土地增值稅清算條件，企業未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　第三十六條 符合上述核定征收條件的，經主管地稅機關局長辦公會議審核合議，以會議紀要形式確定后，由主管地稅機關下達《稅務事項通知書（核定征收通知）》，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，并將結果書面通知納稅人，同時確定辦理補（退）稅期限。

　　第三十七條 對于同一房地產開發企業分期開發的房地產項目，各期清算的方式應保持一致。

　　第七章 其他

　　第三十八條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。檔案的具體樣式由黑龍江省地方稅務局另行規定。

　　第三十九條 本《規程》未盡事宜，依據現行稅收法律法規有關規定執行。

　　第四十條 本《規程》自2016年4月1日起施行。《規程》施行前已清算完畢的項目不再調整，未清算完的項目一律按本《規程》相關規定執行。《黑龍江省地方稅務局關于印發<黑龍江省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》（黑地稅發〔2007〕119號）、《黑龍江省地方稅務局關于印發<黑龍江省土地增值稅清算業務流程>的通知》（黑地稅發〔2010〕34號）同時廢止。各市（地）地方稅務局可根據本《規程》制定具體實施辦法，并報黑龍江省地方稅務局備案。