根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發〔2009〕91號）等有關稅收法律法規的規定，結合我省實際情況，予以調整房地產項目土地增值稅核定征收辦法，現公告如下：

　　一、申報主體責任

　　納稅人是土地增值稅清算申報主體，依法按時、如實進行土地增值稅清算申報是納稅人的法定義務，納稅人應對清算資料的真實性、準確性和完整性負責。納稅人未按照規定的期限辦理清算手續，未按規定提交清算資料或弄虛作假的，主管稅務分局按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。

　　二、核定征收條件

　　在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，稅務機關可采取核定方式征收土地增值稅：

　　（一）依據法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；

　　（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

　　（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

　　（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　三、核定方法

　　對符合清算條件的房地產開發項目按核定征收方式進行土地增值稅清算時，主管稅務分局根據日常管理過程中獲取的開發項目收入和扣除項目數據信息，綜合運用從第三方獲取的信息，逐項核定房地產開發項目的收入和扣除項目金額，確定應納的土地增值稅。

　　（一）銷售收入

　　根據納稅人日常申報的收入資料、數據和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產取得的銷售收入。對房地產轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，按規定進行調整。

　　（二）扣除項目金額

　　1.土地價款。根據納稅人日常申報的資料和數據，向國土部門查詢該項目取得土地使用權支付的價款，確定土地價款。無法獲得土地價款相關數據的，可參照同期同類基準地價核定。

　　2.房地產開發成本。由市縣區局委托有資質的工程造價審核機構，參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，對項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用進行評估，稅務機關參照評估結果，對房地產開發成本予以核定。

　　3.房地產開發費用及其他。房地產開發費用根據規定，按照土地成本和開發成本的10%計算確認；與轉讓房地產有關的稅金和加計扣除金額按照規定計算確認。

　　（三）根據上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區分普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額和增值率，確定應繳及應補繳的土地增值稅。

　　四、土地增值稅核定征收工作由各市縣區局負責，按以下程序進行

　　（一）主管稅務分局向納稅人出具相關房地產項目經審核或調查認定符合核定征收條件，告知核定事項的稅務事項通知書；

　　（二）主管稅務分局組織有關人員進行核定征收核查；

　　（三）主管稅務分局出具核定征收意見報告；

　　（四）主管稅務分局將核定征收意見報告報市縣區局稅政部門；

　　（五）市縣區局組織清算審理委員會審議；

　　（六）主管稅務分局向納稅人出具核定征收稅款審核結論的稅務事項通知書，按規定執行。

　　各市縣區局可根據本公告的規定，結合本地實際情況，制定具體執行措施。

　　五、以核定征收方式清算后轉讓剩余房產的處理

　　在土地增值稅以核定征收方式清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅納稅申報，扣除項目金額分別按清算時的普通住宅、非普通住宅單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　（普通住宅或非普通住宅）單位建筑面積成本費用=（普通住宅或非普通住宅）清算時的扣除項目金額÷（普通住宅或非普通住宅）清算時的已售建筑面積

　　其中，上述計算公式中的“清算時的扣除項目金額”不包括清算時“與轉讓房地產有關的稅金”。清算后轉讓房地產有關的稅金準予在本次銷售的扣除項目中進行扣除。

　　本公告實施前，稅務機關已按原核定征收方式，進行土地增值稅清算的房地產開發項目，在本公告實施后，再銷售所剩余房產所取得的收入，依照原規定處理。

　　六、其它事項

　　（一）在據實清算過程中，發現納稅人提供的部分扣除項目金額不實的，可按本公告第三條規定的方法單項核定確認。

　　（二）主管稅務分局啟動核定征收程序后，納稅人申請補辦土地增值稅清算申報手續的，稅務機關不再受理。

　　（三）對符合本公告第二條第（二）項中“擅自銷毀賬簿”、第（四）項規定情形之一的納稅人，予以核定征收清算后有補繳稅款的，市縣區局應根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條的規定，按涉嫌偷稅移交稽查部門立案處理。

　　（四）直接轉讓土地使用權的，不適用本公告的規定。

　　本公告自2017年1月1日起執行。凡2017年1月1日前，稅務機關未作清算結論的，按照本公告規定執行。對2017年1月1日前符合本公告第二條第（二）、（四）項規定情形之一，稅務機關已核定征收清算的，稅務稽查發現納稅人設置賬簿，可以確定轉讓收入和扣除項目金額，并查出應交稅款超過核定征收稅款的，納稅人應補繳其少繳的土地增值稅稅款。

　　《海南省地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務局公告2012年第3號）同時廢止。

　　特此公告

　　海南省地方稅務局
2016年12月5日