甲公司因實施異地技術改造搬入新廠區經營，為提高資產利用率，擬盤活閑置的老廠房。經前期接洽，地處老廠房周邊的丙公司，有利用該廠房作為倉儲用房的意向。甲公司對該老廠房的盤活有兩種方案可供選擇，現從納稅籌劃角度分析如下：

甲公司與丙公司均為地處城市新區從事貨物加工的盈利企業，均為增值稅一般納稅人，城建稅7％、教育費附加3％、地方教育費附加2％，企業所得稅適用稅率為25％，未享受企業所得稅優惠政策，暫不考慮其他稅費。甲公司老廠房原值4000萬元，折舊年限20年，已使用10年，不考慮凈殘值，年折舊額4000÷20＝200（萬元）。

方案一：房產出租時

甲公司房產出租。甲公司將該廠房直接出租給丙公司，月收租金200萬元；丙公司招聘員工進行倉庫管理，需支付人工及其他固定費用144萬元。雙方簽訂房屋租賃合同。

甲公司：年收房屋租金2400萬元，應交房產稅2400×12％＝288（萬元），應交營業稅2400×5％＝120（萬元），城建稅120×7％＝8.4（萬元），教育費附加120×3％＝3.6（萬元），地方教育費附加120×2％＝2.4（萬元），房產稅及城建稅和教育費附加合計288＋120＋8.4＋3.6＋2.4＝422.4（萬元），可在企業所得稅前扣除，該項業務應交企業所得稅（2400－200－422.4）×25％＝444.4（萬元），獲得凈利潤2400－200－422.4－444.4＝1333.2（萬元）。

丙公司：租賃該廠房作為倉庫作用，年支付租金2400萬元，支付人工及其他固定費用144萬元，合計支出為2400＋144＝2544（萬元），該部分支出可在企業所得稅前扣除，抵減企業所得稅2544×25％＝636（萬元），減少凈利潤2544×（1－25％）＝1908（萬元）。

甲公司和丙公司因該房產租賃行為合計對凈利潤的影響為1333.2－1908＝－574.8（萬元）。

方案二：提供倉儲服務時

甲公司提供倉儲服務。根據《財政部、國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）規定，提供倉儲服務屬現代服務業范疇，增值稅率為6％。甲公司招聘員工利用老廠房為丙公司提供倉儲服務，雙方簽訂倉儲保管合同。

甲公司：年收倉儲服務費2544萬元，開具增值稅專用發票，應稅勞務銷售額為2544÷（1＋6％）＝2400（萬元）；支付人工及其他固定費用144萬元，應交增值稅2400×6％＝144（萬元），城建稅144×7％＝10.08（萬元），教育費附加144×3％＝4.32（萬元），地方教育費附加144×2％＝2.88（萬元）。城建稅及教育費附加合計10.08＋4.32＋2.88＝17.28（元），可在企業所得稅前扣除，該項業務應交企業所得稅（2400－200－144－17.28）×25％＝509.68（萬元），獲得凈利潤2400－200－144－17.28－509.68＝1529.04（萬元）。

丙公司：支付倉儲服務費2544萬元，取得增值稅專用發票，可抵扣增值稅進項稅額144萬元，倉儲成本2544－144＝2400（萬元），可在企業所得稅前扣除，抵減企業所得稅2400×25％＝600（萬元），減少凈利潤2400×（1－25％）＝1800（萬元）。

甲公司和丙公司因該房產租賃行為合計對凈利潤的影響為1529.04－1800＝－270.96（萬元）。

方案差異分析

根據上述分析，甲公司所獲方案二凈利潤二比方案一多，丙公司所減少凈利潤方案二比方案一少；兩公司作為一個整體考慮，方案二比方案一凈利潤對凈利潤的影響少574.8－270.96＝303.84（萬元），因此，方案二可行。

方案二比方案一更為有效的原因主要是，按照現行稅收政策規定，房產租賃業務應征收房產稅和營業稅；而提供倉儲服務只征收增值稅，應稅勞務接受方符合條件的還可以抵扣增值稅進項稅額，從而進一步降低成本費用支出。

企業在盤活閑置房產時，可參照上述思路，具體情況具體分析，方案的比較不但比較個體的差異，還是顧及合作雙方作為一個整體的差異。同時要考慮以下幾個方面。

1.業務實質符合規定。財稅〔2013〕106號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》所附《應稅服務范圍注釋》第三條第（四）項規定，倉儲服務指利用倉庫、貨場或者其他場所代客貯放、保管貨物的業務活動。如果將房產用于辦公或其他方面則不符合稅收規定。

2.分開核算。財稅〔2013〕106號文件附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第三十五條規定，納稅人提供適用不同稅率或者征收率的應稅服務，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。其附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條規定，混業經營。試點納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，應當分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或征收率：（1）兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用稅率。（2）兼有不同征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用征收率。（3）兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用稅率。為此，納稅人混業經營應分開進行核算，避免從高適用稅率。

3.取得一般納稅人資格。財稅〔2013〕106號文件第三條規定，應稅服務的年應征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務總局規定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。同時，根據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅試點增值稅一般納稅人資格認定有關事項的公告》（國家稅務總局公告2013年第75號）第三條規定，試點實施前已取得增值稅一般納稅人資格并兼有應稅服務的試點納稅人，不需要重新申請認定，由主管稅務機關制作、送達《稅務事項通知書》，告知納稅人。上述案例中，甲公司和丙公司均不需重新申請認定一般納稅人資格。但如果試點實施前未取得增值稅一般納稅人資格，則要按照財稅〔2013〕106號文件附件2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第（五）項對一般納稅人資格認定的規定，《試點實施辦法》第三條規定的應稅服務年銷售額標準為500萬元（含本數）。（作者：陳倩 諶祖江）