近日，有關房產稅與房地產稅的走向再次被媒體推為風頭浪尖的話題。據媒體報道，財政部制定三類計劃，房地產稅力爭明年實施，這也就意味著最快到2016年，擁有多套商品房的普通人，恐怕就要發愁手中的房產如何交稅了，此前這都只是傳聞。

此外，2014年12月，據記者從深圳市地稅局有關負責人處獲悉，因房產稅存在較大爭議，中央已確定停止房產稅擴圍，轉為推進房地產稅立法工作。屆時，包括重慶、上海在內的已試點房產稅的城市，將全部按照新法實施。

事實上，無論是房產稅還是房地產稅的征收，都會涉及每一個房屋擁有者的利益，因此，每當媒體焦點聚焦至此后爭論就顯得異常激烈，尤其是關于房產稅是否擴圍、是否用房地產稅代替房產稅的爭論等話題再次被提出后，市場討論的高潮再次被掀起。

那么，什么是房產稅？什么是房地產稅？兩者有什么區別？未來房產稅是否擴圍？是否用房地產稅代替房產稅？無論是房產稅還是房地產稅，如果正式推出擴圍對于未來房地產市場來講有何意義？

首先，從房產稅來說，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。從當時2011年上海、重慶正式試點出臺的意義來看，房產稅被視為樓市調控手段從行政轉向稅費的主要標志，也預示著未來樓市長效調控機制可能就此基礎上不斷完善建立。

從我了解的信息來看，上海、重慶試點房產稅之后，房產稅的擴圍應該會采取上海、重慶模式進行擴圍征收，也有可能會有第三套方案出來作為試點的可能性。

總的來看，通過多套不同模式的試點的推廣展開，在今后幾年中慢慢進行深度調整，無論是重慶的高端存量征收模式，還是上海的增量征收模式，盡管各地的征收的出發點不一樣，但是，我認為，經歷幾年的深度調整，房產稅最終會回歸到一個同一個征收水平上，以起到對多套房的投資客在持有環節的稅收調節作用，最終以此為基礎形成構建樓市長效調控機制。

但是，房產稅的擴圍進行并非一帆風順。據我了解，房產稅擴圍工作的準備早已開始，2013年目標擴圍城市對于房產稅擴圍的培訓、技術準備等已基本完成。然而，至今為止尚未有明確的擴圍動作，其背后的原因較為復雜。

從房產稅推出的背景下來看，盡管2011年上海、重慶正式試點前也經歷了一年多的輿論探討鋪墊，但房產稅的出臺似乎還是有些趕鴨子上陣。

之所以這么說，我認為，一是因為房產稅當時是被動出臺，在2009-2010年房價過快上漲的市場背景下，旨在通過房產稅的出臺遏制房價的過快上漲，房產稅試點偏向短期功利，導致房產稅試點期間效果不明顯，最終導致樓市長效調控機制的建立步履維艱；

二是業內一部分聲音認為房產稅的出臺并無明確的法理依據，從這個角度來說，房產稅試點也很難有繼續擴圍的依據。

此外，上海和重慶在試點的房產稅只是針對房屋而進行的財政稅，由于試點期間在增加地方稅收方面的作用不大，地方政府對于深化執行房產稅上動力也不是很足，從每年上海、重慶調整房產稅稅率標準的結果來看，其征稅效果也是微不足道；

同時，由于技術難度、既得利益團體阻力等原因，作為征收房產稅技術基礎的全國個人住房信息聯網系統推進較為緩慢，還沒有形成較為成熟的技術體系，因此，從當前來看，房產稅無法在全國擴圍推廣。

針對上述房產稅遇到的各種問題，其實，本屆政府上任以來已經在進行各方面的調整。比如推進不動產登記制度、推動房地產稅立法、探索用房地產稅代替房產稅等措施。

從不動產登記的角度來說，國土資源部網站2014年4月21日刊登報道稱，目前總的考慮是：2014年建立統一登記的基礎性制度，2015年推進統一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統一登記制度，2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。屆時，不動產登記系統將形成，全國住房信息聯網將實現，無論是房產稅還是房地產稅的征收，技術平臺將為它們的施行奠定技術基礎。

從房地產稅立法的角度來說，十八屆三中全會正是首次提出，“加快房地產稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環保費改稅。”

隨后，官方已經有多次表態進行房地產稅立法。這一定程度上說明，房地產稅立法的推進將使未來房產稅的征收名正言順，有可能為房地產交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

我認為，建立不動產統一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革，對于當前房地產市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房地產稅，而不是此前已經在上海、重慶試點的房產稅。今后一攬子關于房地產稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施。

那么，什么是房地產稅？從概念上來看，房地產稅涉及的稅種包括了房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅等等。因此，當前提及“房地產稅改革”而不是“房產稅改革”時，從措辭上也就意味著這是一個綜合性改革。

從上述分析來看，未來用房地產稅代替房產稅是大勢所趨。那么，對于房地產稅的大規模的推進來講，何時是推廣的最佳時機？屆時，房地產稅將會起到哪些作用？

建立不動產統一登記制度，房地產稅立法的完成等為房地產稅順利推進的基礎條件，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2018-2020年完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后2-3年，這也就意味著，房地產稅正式大規模推進的時間點有可能是在2020年或之后的兩三年時間里。

而至2016年，我預計，不動產登記剛剛全面實施，不動產登記系統尚未建立，房地產稅立法尚未完成，房地產稅的各種征稅的基本條件尚未具備，從經驗的角度來講，房地產稅試點推行的難度也會比較大，并不會像官方承諾的可以在2016年施行。

而從房地產稅預計正式推出的市場背景來看，同策咨詢研究部結果顯示，2020年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數將達到1.1套，這也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產市場將進入存量房時代。此時，地方政府再依靠土地財政的收入過日子就會顯得難上加難。

此時，如果房地產稅的正式推出，并逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施，未來以稅費手段調節房地產市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地產市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發展軌道。

當然，對于地方政府來講，屆時，房地產稅也將會成為土地財政之后一項非常重要的一項稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。