實務解析：舊房及建筑物轉讓如何繳納土地增值稅？

來源: 國家稅務總局六安市稅務局編輯：蘇米亞 2021/03/02 16:58:16　　字體：大小

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隨著社會經濟的發展，舊房買賣、以房抵債、舊房拍賣日漸增多，在房屋轉讓過程中，土地增值稅如何申報繳納，一直是稅務部門和納稅人雙方的痛點和難點。舊房轉讓應重點關注轉讓收入和扣除項目兩大關鍵點。

關鍵詞一：收入金額的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款和相關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。實際操作中注意兩點：

（一）轉讓價格明顯偏低又無正當理由的或者隱瞞、虛報房地產成交價格的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入；

（二）經人民法院裁定價格進行抵債的，以裁定價格確定轉讓收入。

關鍵詞二：扣除項目金額的確定（按以下優先次序）

一、轉讓方可以提供舊房及建筑物評估價格

含義：按照由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

政策依據：財稅[1995]48號第九條規定

扣除項目金額包括：

1、舊房及建筑物的評估價格。

2、取得土地使用權所支付的地價款。（注：取得土地使用權未支付地價或者不能提供已支付地價款憑據的，不允許扣除）

3、與轉讓房地產有關的稅金。

4、舊房及建筑物的評估費用。

?案例：

某企業因債務糾紛被法院以一幢房屋作價3000萬元（不含增值稅）抵償債務，該房屋為自建，經有資質房屋評估師事務所以重置價格法評估2500萬元，成新率80%，取得土地價款時支付價款400萬元。支付城建稅7.5萬元，教育費附加4.5萬元，印花稅1.5萬元。支付評估師事務所2萬元評估費。

1、不含稅收入 3000萬元

2、評估價格（不含土地價款）

2500萬×80%＝2000萬元

3、取得土地所支付價款 400萬元

4、支付評估費用2萬元

扣除項目金額合計：房屋成本2000+土地價款400+稅金合計13.5+評估費2＝2415.5萬元

增值額：3000－2418.5＝584.5萬元

增值率：584.5÷2415.5＝24%<50%

稅率為30%

應繳土地增值稅：584.5×30%＝175.35萬元

二、不能取得評估價格，但能提供購房發票

政策依據：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（2016年第70號)第六條

1、提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

2、提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

3、提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。（注：“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年，未滿12個月但超過6個月的，可視同為一年；對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，可以作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數）

?案例：

A企業以一幢辦公用樓抵償B企業900萬元債務（不含增值稅），該辦公用樓已使用3年零7個月，當初以500萬元從房地產公司購入（能夠提供購房發票），當時繳納購房契稅20萬元，且能提供完稅憑證。繳納城建稅2.25萬元，教育費附加1.35萬元，印花稅0.45萬元。

1、不含稅收入 900萬元

2、購房原值 500萬元

3、加計扣除金額500×5%×4＝100萬元

4、契稅金額 20萬元

5、扣除稅金2.25+1.35+0.45＝4.05萬元

扣除項目金額合計：500+100+20+4.05＝624.05萬元

增值額：900－624.05＝275.95萬元；

增值率：275.95÷624.05＝44%<50%

稅率為30%

應繳土地增值稅 275.95×30%＝82.785萬元