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房地產企業(yè)預繳稅款的計稅依據，今天終于說清了！
大家都知道，房地產企業(yè)需要預繳稅款，預繳的稅種包括：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營改增以后，預繳稅款的基數應該為不含稅金額，那么，這幾個稅種的預征依據分別是如何計算的呢？
一、增值稅
政策依據：《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)
第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
預征依據：預收款÷（1+適用稅率或征收率）。
二、土地增值稅
政策依據：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號 ）
一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
預征依據：預收款-應預繳增值稅稅款。
三、企業(yè)所得稅
國家稅務總局暫未發(fā)布具體的政策文件，但從一些地方政策來看，營改增后也是還原成不含稅金額來計算企業(yè)所得稅的。
政策依據：北京稅務局《企業(yè)所得稅實務操作政策指引 （第一期）》：
問：營改增后，開發(fā)企業(yè)取得含稅售銷收入如何還原計算為不含稅銷售收入？
答：不含稅銷售收入=含稅銷售收入÷（1+適用稅率或征收率）銷售開發(fā)產品適用一般計稅方法計稅的，按照 9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照 5%的征收率計算。
預征依據：預收款÷（1+適用稅率或征收率）。
原創(chuàng)：劉老師（正保會計網校財稅專家）
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