近日，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告》，對房地產開發由于土地增值稅清算，導致企業多繳納企業所得稅的退稅處理問題進行了相關完善。

關于《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告》的解讀

近日，國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告》（以下簡稱《公告》），對房地產開發企業由于土地增值稅清算原因導致多繳企業所得稅的退稅處理政策進行了完善。現解讀如下：

一、《公告》出臺背景

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號，以下簡稱“29號公告”）規定，房地產開發企業由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業注銷稅務登記時還沒有彌補的，企業可在注銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業所得稅予以退稅。但是，由于多種原因，房地產開發企業在開發產品銷售完成后，短期內無法注銷，導致多繳的企業所得稅無法申請退稅。結合房地產開發企業和開發項目的特點，稅務總局制定《公告》，對房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅政策進行了完善。

二、《公告》主要內容

（一）房地產開發企業申請退稅時間

《公告》將房地產開發企業可以申請退稅的時間規定為所有開發項目清算后，即房地產開發企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，如土地增值稅清算當年匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可申請退稅。后續開發項目，包括正在開發以及中標的項目。

（二）多繳企業所得稅款計算方法

《公告》延續了29號公告的做法，房地產開發企業開發項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，并計算各年度及累計應退的稅款。舉例說明如下：

某房地產開發企業2014年1月開始開發某房地產項目，2016年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業2016年度匯算清繳出現虧損，應納稅所得額為-400萬元。 企業沒有后續開發項目，擬申請退稅，具體計算詳見下表：

（三）報送資料

《公告》規定，房地產開發企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續開發項目等情況。

（四）以前年度多繳稅款處理

《公告》發布執行前已經進行土地增值稅清算，《公告》發布執行后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照《公告》第二條規定的方法計算多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。《公告》發布執行后，企業應抓緊向主管稅務機關提出退稅申請，并按要求提供相關資料。

三、《公告》實施時間

《公告》自發布之日起施行。29號公告同時廢止。

國家稅務總局

關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告

國家稅務總局公告2016年第81號

根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規定，現就房地產開發企業（以下簡稱“企業”）由于土地增值稅清算，導致多繳企業所得稅的退稅問題公告如下：

一、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。后續開發項目，是指正在開發以及中標的項目。

二、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅：

（一）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

（二）該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。

（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。

（四）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。

三、企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續開發項目等情況。

四、本公告自發布之日起施行。本公告發布之日前，企業凡已經對土地增值稅進行清算且沒有后續開發項目的，在本公告發布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規定的方法計算多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。

《國家稅務總局關于房地產開發企業注銷前有關企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號）同時廢止。

特此公告。

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