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房地產企業盈利能力分析各種指標及公式！超詳細！
盈利能力就是指公司在一定時期內賺取利潤的能力。對于經營者來講，通過對盈利能力的分析，可以發現經營管理環節出現的問題。對公司盈利能力的分析，就是對公司利潤率的深層次分析。做好盈利能力分析會讓領導對你更加賞識，升職加薪指日可待，正保會計網校-開放課堂為大家整理了盈利能力分析需要的各種指標及公式，讓我們一起來看下吧！
一、核心指標
內部收益率（IRR），是指項目投資實際可望達到的收益率。實質上，它是能使項目的凈現值等于零時的折現率。
計算內部收益率的一般方法是逐次測試法。
公式為： （P/A，IRR，n）=1/NCF 2.
內部收益率的優點是可以從動態的角度直接反映投資項目的實際收益水平，又不受行業基準收益率高低的影響，比較客觀。
其缺點是計算過程復雜，尤其當經營期大量追加投資時，又有可能導致多個IRR出現，或偏高或偏低，缺乏實際意義。 只有內部收益率指標大于或等于行業基準收益率或資金成本的投資項目才具有財務可行性。
一般情況下，內部收益率大于等于基準收益率時，該項目是可行的。
內部收益率越高，說明你投入的成本相對地少，但獲得的收益卻相對地多。
內部收益率不是事先外生給定的，是內生決定的，即由項目現金流計算出來的 。
在獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內部收益率后，不同期貸款利率、同期行業基準收益率相比較，以判定項目在財務上是否可行。
②銷售凈利率（或投資利潤率）
銷售凈利率，是凈利潤占銷售收入的百分比。
該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤的多少，表示銷售收入的收益水平。
它與凈利潤成正比關系，與銷售收入成反比關系，企業在增加銷售收入額的同時，必須相應地獲得更多的凈利潤，才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。通過分析銷售凈利率的升降變動，可以促使企業在擴大銷售的同時，注意改進經營管理,提高盈利水平。
銷售凈利率能夠分解成為銷售毛利率、銷售稅金率、銷售成本率、銷售期間費用率等。
通過分析銷售凈利率的升降變動，可以促使企業在擴大銷售的同時，注意改進經營管理,提高盈利水平。
③財務凈現值
財務凈現值(FNPV)亦稱"累計凈現值"。
擬建項目按部門或行業的基準收益率或設定的折現率，將計算期內各年的凈現金流量折現到建設起點年份 (基準年) 的現值累計數，是企業經濟評價的輔助指標。
當財務凈現值大于或等于零的時候，它表明項目的盈利率不低于投資機會成本的折現率，項目被認為是可以接受的。
而當財務凈現值為負值時，項目在財務上不可行。
在進行投資額相等的項目方案選擇時，應選財務凈現值大的方案; 當各方案的投資額不等時，需用財務凈現值率來比選方案。
④動態回收期
指按現值計算的投資回收期。
動態投資回收期法克服了傳統的靜態投資回收期法不考慮貨幣時間價值的缺點。即考慮時間因素對貨幣價值的影響，使投資指標與利潤指標在時間上具有可比性條件下，計算出投資回收期。
2、參考指標
①投資回報率
投資回報率(ROI)是指通過投資而應返回的價值，即企業從一項投資活動中得到的經濟回報。
投資回報率(ROI)=年利潤或年均利潤/投資總額×100%
投資報酬率能反映投資中心的綜合盈利能力.
②銷售毛利率
銷售毛利率是毛利占銷售凈值的百分比，通常稱為毛利率。
銷售毛利率=(銷售凈收入-產品成本)/銷售凈收入×100%
銷售毛利是銷售凈額與銷售成本的差額，如果銷售毛利率很低，表明企業沒有足夠多的毛利額，補償期間費用后的盈利水平就不會高;也可能無法彌補期間費用，出現虧損局面。通過本指標可預測企業盈利能力。
③獲利指數
獲利指數(PI)，是指投產后按基準收益率或設定折現率折算的各年現金流入量的現值合計與原始投資的現值合計之比。
獲利指數(Pl )=投產后各年現金流入量的現值合計/原始投資的現值合計
可以從動態的角度反映項目投資的資金投入與總產出之間的關系.
④資金峰值比例
資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發期間，累計負向凈現金流量的最大值，也就是資金的最大缺。
資金峰值比例 = 資金峰值/項目總投資
資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。
⑤地價支付貼現比
地價支付貼現比 = 各期支付地價現值之和/地價總額
本指標反映地價支付的快慢。
土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現值才是該項目的實際地價。地價支付貼現比反映了名義地價和實際地價的關系。
該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。
對各期地價進行折現同樣要確定一個貼現率，我們仍定為10%（依據同前）
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