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房地產企業收入的稅會差異分析！超級詳細，建議收藏！
房地產財務小伙伴們，今天正保會計網校-開放課堂給大家講講房地產收入差異分析這一個小知識，快來一起看下吧！
房地產企業收入的稅會差異分析（三大稅和會計上的差異）
一、增值稅銷售額
對房地產開發企業銷售房地產開發項目的，以房地產開發企業將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。
交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。
意味著房地產企業在交付的當天確認其增值稅的銷售額并于次月進行增值稅納稅申報。
二、企業所得稅收入
國稅發[2009]31號 國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》
第六條企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
【關鍵詞：正式簽訂】
【注】 意味著房地產企業銷售未完工產品收到商品房買受人的購房款意味著收入的實現，只是鑒于未完工產品對應的成本無法歸集完成，所以按照預計計稅毛利率計算其應納稅所得額。
第七條企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務局規定進行確定。
【結論】在期房銷售中，企業所得稅的收入確認原則上比大多數企業會計上收入確認時點早，即：在期房銷售中（未完工產品），房地產企業的會計上的預收賬款在企業所得稅上應確認為應稅收入（需要按照企業所得稅預繳規定進行納稅調整）；
根據國稅發[2009]31號第七條，視同銷售的企業所得稅收入確認時點為開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現；
【視同銷售】國稅發[2009]31號
第七條 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
【完工產品】國稅發[2009]31號
第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
（二）開發產品已開始投入使用。
（三）開發產品已取得了初始產權證明。
【完工產品】 根據國稅函[2010]201號
根據國稅函[2010]201號文，房地產開發企業開發產品完工結算的時間為企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。而無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續。
此時，房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，并計算企業當年度應納稅所得額；
在稅會差異的處理上，企業所得稅上主要通過季度預繳制度予以解決，即:在企業年度匯算清繳時，通過附表A105010進行納稅調整。
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