借款利息在增值稅、土地增值稅、企業所得稅中處理規定有何不同？個人借款利息，如何處理？房地產開發企業利息如何進行會計處理？快來一起看下吧！

原則：會計處理需要與合同、稅法規定相符。

注意2點：

1.簽訂借款合同

2.利息的處理

3.合規票據

《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號) 規定,自2016年5月1日起,納稅人將資金借給他人使用收取利息均屬于發生將資金貸與他人使用的行為,均按"貸款服務"征收增值稅。

《國家稅務總局關于企業向自然人借款的利息支出企業所得稅稅前扣除問題的通知》(國稅函[2009]777號),企業向股東或其他與企業有關聯關系的自然人借款的利息支出,應根據《中華人民共和國企業所得稅法》(以下簡稱稅法)第四十六條及《財政部、國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》(財稅[2008]121號)規定的條件（債資比2:1）,計算企業所得稅扣除額。

綜上所屬,納稅人向自然人支付的利息如果符合以下條件,則可以在企業所得稅稅前扣除。

1.企業與個人之間的借貸是真實、合法、有效的,并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為。

2.企業與個人之間簽訂了借款合同。

3.代扣代繳增值稅和個人所得稅。

4.取得合法有效的憑證。

企業所得稅稅前扣除需要取得合法有效的憑證,即按規定到居民企業納稅人主管稅務機關代繳稅款, 并取得取得主管稅務機關代開的發票。

5.若借款自然人為納稅人的股東,須按企業關聯方利息支出稅前扣除的標準扣除。

例：甲公司（非金融企業）的權益性投資為3300萬元。20X2年按同期金融機構貸款利率從其關聯方借款9900萬元，發生借款利息450萬元。

該公司債資比例為3（9900÷3300），大于其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例，因此需要調整應納稅所得額：

不得扣除的利息支出＝年度實際支付的全部關聯方利息×（1－標準比例÷關聯債資比例）＝450×（1－2/3）＝150（萬元）。

也可以這樣計算：

允許稅前扣除的利息支出＝3300×2×450÷9900＝300（萬元），

不得扣除的利息支出＝450－300＝150（萬元）。

土地增值稅、企業所得稅對利息的有關規定比較：

金融企業貸款利息：不超過同期貸款利率的部分可以在土地增值稅前據實扣除；可以全額在所得稅前扣除。

非金融企業貸款利息：不可以在土地增值稅前扣除；不超過同期貸款利率的部分可以在所得稅前扣除。

向個人借款利息支出：不可以在土地增值稅前扣除；代扣代繳個人所得稅后，不超過同期貸款利率的部分可以在所得稅前扣除。

處理技巧：企業可以自行測算利息支出可以在土地增值稅前據實扣除的金額是多少，“取得土地使用權支付的金額”與“開發成本”之和的5%是多少，按照較高者在土地增值稅前扣除。

發票取得：非金融企業貸款利息可以去地稅局代開發票，交納增值稅及附加。

貸款合同簽定：約定貸款金額、時間、利率、利息支付方式，還款方式。

罰息的處理《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字【1995】第048號）第八條規定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

注意：

企業投資者在規定期限內未繳足其應繳資本額的，企業對外借款所發生的利息支出不能全額扣除《關于企業投資者投資未到位而發生的利息支出企業所得稅前扣除問題的批復》（國稅函【2009】312號）規定：凡企業投資者在規定期限內未繳足其應繳資本額的，該企業對外借款所發生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規定期限內應繳資本額的差額應計付的利息，不得在企業所得稅前扣除。

這條規定，很好理解，因為企業投資者在規定期限內未繳足其應繳資本額，相當于投資者實繳資本額與在規定期限內應繳資本額的差額應計付的利息應由投資者個人自己負擔，自然不屬于企業的合理支出，不得在企業所得稅前扣除。

計算公式：

該年度內每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額；企業一個年度內不得在企業所得稅前扣除的利息總額＝該年度內每一計算期不得扣除的借款利息之和。

其中：企業一個年度內每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期。

例：某企業20X3年借款150萬元，年利息15萬元，企業于20X2年12月成立，注冊資本100萬元，應于20X2年12月底注冊資金到位，12月底實際到位40萬元，20X3年5月底到位60萬元，12月底到位仍是60萬元。

20X3年企業不得在企業所得稅前扣除的利息＝15÷12×5×60／150＋15÷12×7×40／150=4.83元。

借款利息支出稅前扣除需要不需要取得發票？

答案：是

營改增前，單位向銀行等企業或個人借款發生的借款利息支出的票據問題一直以來都是個爭論的話題，一邊是企業索票的意愿不強，另一邊是銀行等金融機構開票壓力增大不愿意開，還有稅務機關執法不嚴等諸多因素導致還有很多企業沒有取得利息支出發票。

營改增后，財稅〔2016〕36號文規定，貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓服務，屬于增值稅征稅范圍。

所以，2016年5月1日全面營改增以后，企業發生手續費支出和貸款利息支出應當索取增值稅發票，并且該發票是唯一合法有效的憑證，能夠在稅前列支（符合28號文特殊規定的除外）。若企業僅用銀行回單作為憑證，在匯算清繳時可能會被稅務機關認定為不合規票據，從而調增應納稅所得額。

實務操作

1.企業向銀行、金融機構、其他企業支付的利息費用，對方需要開具增值稅發票，企業憑票方可稅前扣除。

2.企業向自然人借款支出利息，業務應真實、合法、有效，收取利息的個人需要配合企業到主管稅務機關申請代開發票，并承擔相應的增值稅、城建稅、教育費附加、地方性稅費附加和個人所得稅。如果企業替個人代為承擔這些稅款，不能稅前扣除。

會計核算：

房地產企業的貸款多為專項貸款，利息支出扣閑置資金收益后的利息資本化。

借：開發間接費—資本化利息

財務費用—利息

貸：應付利息

會計核算與土地增值稅清算中利息扣除的區別：

會計核算中利息可以資本化，計入開發產品的成本；土地增值稅在清算時，要把利息從成本中調整出來，單獨計算。

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