房地產開發企業經營運行離不開土地，但是有些土地會涉及到拆遷這一個疑難問題。如果拆遷處理不好那就會為企業造成很大的麻煩，甚至會導致公司被項目拖到破產。如果住戶都同意拆遷那就要進行下一個難題了，房地產拆遷補償是如何進行賬務處理？讓我們一起來看下吧！

房開企業對被拆遷戶的補償一般分為兩種方式：

一種方式是貨幣補償，即按照當地政府規定的拆遷房屋每平方米的補償標準以貨幣形式補償給被拆遷戶。

另一種方式是房屋產權調換補償（俗稱“動遷還平”，一般是“拆一還一”），即房開企業用本開發項目的房屋或異地自行開發的房屋以及購買的房屋補償給被拆遷戶。

房開企業以貨幣補償給拆遷戶的，在拆遷補償業務上，會計與稅務的處理比較簡單，一般說企業不會出現差錯。而營改增后，以房屋產權調換補償給拆遷戶的，會計與增值稅的處理就不那么簡單了。現重點對房屋產權調換的補償形式進行分析。

經濟實質分析：

房開企業“動遷還平”（拆一還一）業務，實質上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產交換行為，交換的過程實際上是購買土地和銷售房屋同時完成的過程。 

土地成本計算：

（1）自建回遷房：按同類房屋的市場公允價值計入“土地征用及拆遷補償費”中，同時以相同的價格計算收入。

（2）購入回遷房：以購入價計入“土地征用及拆遷補償費”中。

涉及補價，沖減或者增加“土地征用及拆遷補償費”

情況一：以本企業其他項目房屋作為拆遷補償（異地安置)

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費

       銀行存款（收到補價款，若部分貨幣補償記貸方）

       貸：主營業務收入

              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

借：主營業務成本

       貸：開發產品

情況二：以本項目房屋作為拆遷補償（回遷安置）

簽訂安置協議

借：開發成本－房屋開房－土地征用及拆遷補償費

       銀行存款（收到補價款，若部分貨幣補償記貸方）

       貸：預收賬款

交付安置房屋

借：預收賬款

       貸：主營業務收入

              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

借：主營業務成本

       貸：開發產品

相關稅務處理：

分解成兩部分，一部分是賣房，一部分是支付拆遷補償。

增值稅處理：

對于房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

（1）房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

（2）房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價作為計稅價格。

（3）房地產開發企業向被拆遷業主交付還建房，實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以房地產開發企業向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單價作為還建房屋的計稅價格。

（4）還建房屋的計稅價格不得低于房屋的成本價格。

土地增值稅的處理：

拆遷還房按照市場公允價值計入收入總額，同時，以同樣的金額計入開發成本“土地征用及開發補償費”中。

另根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發【2006】187號）的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

企業所得稅處理：

拆遷還房按照市場公允價值計入收入總額，結轉成本。

根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條及國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發〔2009〕31號）第七條及此前的《國家稅務總局關于房地產開發企業以房屋抵頂地價計算繳納企業所得稅問題的批復》（國稅函〔2002〕172號）規定，企業將開發產品用于抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

關于計稅成本的確定，房地產公司用自建商品房抵償應付拆遷補償款的行為，根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規定，該房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為按公允價值轉讓非現金資產，再以與非現金資產公允價值相當的金額償還債務兩項經濟業務進行所得稅處理。也就是說，房地產公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入，同時以相同金額確認作為房地產開發計稅成本的拆遷補償費

案例1，甲房開企業系增值稅一般納稅人，2016年6月開始開發A小區項目。A小區原為平房居民區，共有200家住戶，50戶選擇貨幣補償，甲房開企業已按當地政府規定的補償標準共計補償1600萬元。150戶選擇房屋產權調換補償方式，甲房開企業用建造的本小區項目房屋安置回遷戶。其中，100戶原平房面積比較小，按照“拆一還一”補償標準，得到的補償房屋面積自然不大，這些拆遷戶要求增加房屋面積共計2222.22平方米，而增加的房屋面積由拆遷戶按照市場價格向甲房開企業支付價款，為此，甲房開企業共取得含稅增加面積款1110萬元；50戶原平房面積比較大，這些拆遷戶要求補償房屋面積小于原平房面積，為此，甲房開企業按照貨幣補償標準，共支付少回遷面積款600萬元。A小區項目房屋含稅平均售價為0.4995萬元，不含稅平均售價為0.45萬元。按照“拆一還一”補償標準，除50戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補償的外，共支付補償房屋面積12000平方米。A小區項目開發可供銷售建筑面積55000平方米。向當地土地管理部門支付土地出讓金1000萬元，已取得省級財政部門監制的財政票據。對拆遷戶的補償，甲房開企業能夠提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

上述業務的會計與增值稅的處理如下（單位：萬元，下同）：

（一）50戶選擇貨幣補償支付補償款時

借：開發成本——拆遷補償費  1600

       貸：銀行存款 1600

（二）取得100戶回遷戶支付的增加面積款時，根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號，以下簡稱國稅函〔2010〕220號文件）第六條第（一）款規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

借：銀行存款 1110

       貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）110〔1110÷（1＋11%）×11%〕

              開發成本——拆遷補償費  1000

（三）按照國稅函〔2010〕220號文件規定，向50戶回遷戶支付減少回遷面積款時

借：開發成本——拆遷補償費  600

       貸：銀行存款  600

（四）甲房開企業，按照“拆一還一”的補償標準，除50戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補償的外，共補償拆遷戶12000平方米的房屋，其中這里面涉及兩個業務問題：一是取得開發土地的價值，即為取得開發土地而發生的拆遷補償費。另一是用于補償的房屋所有權發生了轉移，應視同銷售行為。

房開企業“動遷還平”業務，實質上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產交換行為，交換的過程實際上是購買土地和銷售房屋同時完成的過程。

借：開發成本——拆遷補償費 5994

       貸：主營業務收入5400 （0.45×12000）

              應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）594

《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號，以下簡稱第18號文件）第四條規定， 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第五條規定， 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（ 財稅〔2016〕140號）第七條規定，《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

從上面的規定可知，房開企業在計算增值稅銷售額時，支付的土地價款凡取得符合規定的票據和材料的，支付的土地價款可以抵減銷售額。

前面會計分錄（二）和（四）中會計上計提的銷項稅額，均是在銷售額未扣除土地價款的情況下計算出來的?，F根據第18號文件的規定，計算當期允許扣除的土地價款和銷售額及銷項稅額。

（1）“動遷還平”和“增加房屋面積”兩項業務允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款=〔（12000＋2222.22）÷55000）〕×（1600＋600＋1000＋0.4995×12000）=2377.44（萬元）。

（2）銷售額=（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）=（0.4995×12000＋1110－2377.44）÷（1+11%）=4258.16（萬元）。

（3）銷項稅額=銷售額×稅率=4258.16×11%=468.40（萬元）。 

《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知 》（財會〔2016〕22號）規定，按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

計算“增加面積”和回遷房屋視同銷售的銷售額時按現行增值稅制度規定允許扣除的土地價款是2377.44萬元，也正是這2377.44萬元應少計銷項稅額235.6萬元〔2377.44÷（1+11%）×11%〕〕，即應抵減會計上的銷項稅額235.6萬元。因此，還應當作如下的會計處理：

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）235.6

       貸：主營業務成本  235.6

房開企業用異地自行開發的房屋補償給被拆遷戶，和用本開發項目的房屋補償給被拆遷戶，在會計與增值稅的處理上基本相同，這里不在進行分析。

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