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【案例講解】?租金增值稅、所得稅、會計處理的差異問題處理!

來源: 正保會計網校 編輯:fengjunyan 2020/09/16 16:38:14  字體:

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租金增值稅、所得稅、會計處理您知道它們之間有什么差異嗎?快來一起看下吧!

例:甲公司2020年1月1日以一年收取106萬租金出租辦公樓給乙方,合同約定3月31號之前給付全年的房屋租金。但是乙方沒有按時給付。

1.增值稅:國稅2011年第40號:銷售貨物或者應稅勞務,為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

①一般規定:依據《增值稅暫行條例實施細則》規定:采取預收貨款方式銷售貨物,為貨物發出的當天,但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物,為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天;銷售應稅勞務,為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天;其中,收訖銷售款項,是指納稅人發生應稅行為過程中或者完成后收到款項。按照收訖銷售款項確認應稅行為納稅義務發生時間的,應以發生應稅行為為前提。

②特殊規定:財稅2016年36號文件第45條規定:納稅人提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。租金增值稅納稅時間并沒有要求以發生應稅行為為(提供租賃服務為)前提,可見是一種特殊規定。企業出租不動產,與對方簽訂合同規定1月31號之前給付半年的房屋租金,不屬于采取預收款方式提供服務,而應按照財稅(2016)36號,附件1第四十五條:?增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:?(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。?(二)納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天(這是特殊規定,注:建筑服務已經修改為提供服務后)。

③本例中,甲公司與乙方簽訂了書面合同且書面合同確定了付款日期為3月31日,應按3月31日付款日期的當天確認納稅義務發生時間。

2.何時開發票:基本原則:納稅人應在發生增值稅納稅義務時開具發票。政策依據為稅總貨便函〔2017〕127號規定:納稅人應在發生增值稅納稅義務時開具發票。因此,甲公司應當在3月31日開具增值稅發票。

3.會計處理:甲公司2020年1月1日出租房子,應按照權責發生制每月月末計提租金收入,會計上按時段法均勻確認收入,一月會計處理如下:

借:應收賬款 106

    貸:主營業務收入 100

        應交稅費——待轉銷項稅額 6

4.企業所得稅:

①一般原則依據國稅函〔2008〕875號文件規定:收入確認條件:(一)銷售合同已簽,企業已將商品所有權上風險和報酬轉移給購貨方;?(二)企業既沒有保留通常與所 有權相聯系的繼續管理權,也沒有對已售出的商品實施有效控 制;? (三)收入的金額能夠可靠地計 量;? (四)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

②但是租金比較特殊。根據《企業所得稅法》第六條及實施條例第十九條規定:租金收入,按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。國稅函2010〕79號第一條規定:如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內,分期均勻計入相關年度收入。甲公司屬于按照合同約定的應付租金的日期即2020年3月31付款時,確認收入。

例:甲公司2020年1月1日以一年收取106萬租金出租辦公樓給乙方,合同約定3月31號之前給付全年的房屋租金。但是乙方沒有按時給付。

1.增值稅:國稅2011年第40號:銷售貨物或者應稅勞務,為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

①一般規定:依據《增值稅暫行條例實施細則》規定:采取預收貨款方式銷售貨物,為貨物發出的當天,但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物,為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天;銷售應稅勞務,為提供勞務同時收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據的當天;其中,收訖銷售款項,是指納稅人發生應稅行為過程中或者完成后收到款項。按照收訖銷售款項確認應稅行為納稅義務發生時間的,應以發生應稅行為為前提。

②特殊規定:財稅2016年36號文件第45條規定:納稅人提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。租金增值稅納稅時間并沒有要求以發生應稅行為為(提供租賃服務為)前提,可見是一種特殊規定。企業出租不動產,與對方簽訂合同規定1月31號之前給付半年的房屋租金,不屬于采取預收款方式提供服務,而應按照財稅(2016)36號,附件1第四十五條:?增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:?(一)納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。?(二)納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天(這是特殊規定,注:建筑服務已經修改為提供服務后)。

③本例中,甲公司與乙方簽訂了書面合同且書面合同確定了付款日期為3月31日,應按3月31日付款日期的當天確認納稅義務發生時間。

2.何時開發票:基本原則:納稅人應在發生增值稅納稅義務時開具發票。政策依據為稅總貨便函〔2017〕127號規定:納稅人應在發生增值稅納稅義務時開具發票。因此,甲公司應當在3月31日開具增值稅發票。

3.會計處理:甲公司2020年1月1日出租房子,應按照權責發生制每月月末計提租金收入,會計上按時段法均勻確認收入,一月會計處理如下:

借:應收賬款 106

    貸:主營業務收入 100

        應交稅費——待轉銷項稅額 6

4.企業所得稅:

①一般原則依據國稅函〔2008〕875號文件規定:收入確認條件:(一)銷售合同已簽,企業已將商品所有權上風險和報酬轉移給購貨方;?(二)企業既沒有保留通常與所 有權相聯系的繼續管理權,也沒有對已售出的商品實施有效控 制;? (三)收入的金額能夠可靠地計 量;? (四)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

②但是租金比較特殊。根據《企業所得稅法》第六條及實施條例第十九條規定:租金收入,按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。國稅函2010〕79號第一條規定:如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,出租人可對上述已確認的收入,在租賃期內,分期均勻計入相關年度收入。甲公司屬于按照合同約定的應付租金的日期即2020年3月31付款時,確認收入。

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