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企業(yè)轉租不動產：計稅方法不能隨意選擇！
轉眼間，房地產市場的“金九銀十”黃金期已至，伴隨著防疫常態(tài)化，不動產租賃市場也日漸回暖。實務中，企業(yè)作為“二房東”轉租不動產的情況并不少見。最近一段時間，有不少企業(yè)咨詢轉租不動產的增值稅處理問題，尤其是改變增值稅計稅方法的相關事項。一些納稅人為少繳稅款，濫用稅收優(yōu)惠政策，在沒有任何明確政策的前提下任意進行稅收籌劃，產生了很大的稅務風險。
01真實案例
甲公司（非房地產企業(yè)）為增值稅一般納稅人，自2014年開始以經營性租賃方式承租某公司房產用于經營，同時，將部分閑置房產轉租給其他單位。2016年5月1日（營改增后），甲公司選擇采用簡易計稅辦法，對轉租收入全額按照5%的稅率申報繳納增值稅。由于甲公司與出租方租賃合同中約定的時間是在2016年4月30日前，租入不動產可以選擇按簡易計稅方法全額計算申報納稅，也就是說，甲公司按照簡易計稅方法依5%的稅率全額（不含增值稅）計算申報納稅符合規(guī)定。
已知甲公司已支付2020年房屋租賃費2000萬元（含稅），對外轉租取得全年收入2300萬元（含稅），按照簡易計稅方法，甲公司全年應繳納增值稅2300×5%＝115（萬元）；今年，為降低稅收成本、減輕疫情影響，甲公司欲在不改變簡易計稅方法的前提下，采用差額方法計算銷售額。按照這種方法，甲公司只需要繳納增值稅（2300－2000）×5%＝15（萬元），這樣一來，可以少繳100萬元的增值稅。那么，甲公司的這種操作是否符合政策規(guī)定？
02政策分析
按照政策規(guī)定，一般納稅人的轉租業(yè)務可適用簡易計稅方法。
根據《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號，以下簡稱“16號公告”）第三條第一項規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。《全面推開營改增試點12366熱點問題解答（一）》中提到：關于轉租不動產如何納稅的問題，國家稅務總局明確按照納稅人出租不動產來確定。因此，一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。
根據上述規(guī)定，甲公司的轉租業(yè)務收入按照簡易計稅方法計稅是沒有問題的，但是為了降低稅負改為按照差額方法計稅，則不符合規(guī)定。根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱“36號文件”）規(guī)定，金融商品轉讓、經紀代理服務、旅游服務、納稅人轉讓不動產等應稅銷售行為，可采取差額計算方法。同時，基于現行的增值稅法律規(guī)定及相關征管實操經驗，允許差額征稅的增值稅應稅事項原則都有對應的文件支持，不動產轉租業(yè)務并無明確的差額征稅文件支持，因此不屬于差額征稅事項，相應地不得適用差額征稅政策。
也就是說，16號公告以及后續(xù)出臺的不動產租賃相關稅收規(guī)范性文件并未規(guī)定轉租業(yè)務可以采用差額計算銷售額，如果甲公司按照轉租收入減去支付給出租方租金后的余額按簡易計稅辦法申報納稅，則不符合政策規(guī)定。
需要注意的是，根據《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人為降低稅收成本進行惡意籌劃，須繳納罰款和滯納金，進行虛假納稅申報或被定性為偷稅罪；單位犯罪的，不僅對單位判處罰金，而且對其直接負責的主管人員和其他直接責任人判處罰金。
03實操提示
如果日常經營確有需要，納稅人須從簡易計稅方法轉換為一般計稅方法，須考慮時間期限、上下游納稅人計稅方法以及能否取得和開具增值稅專用發(fā)票等問題。同時，轉變計稅方法的納稅人有主體限制，即必須為增值稅一般納稅人。如果納稅人是增值稅小規(guī)模納稅人，則不能轉換為一般計稅方法。另外，納稅人在轉換為一般計稅方法前要考慮原簡易計稅方法是否超過36個月。36號文件附件1第18條第二款規(guī)定，一般納稅人發(fā)生的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。
在實務中，轉租方還需要考慮上下游納稅人是否適用（或可選擇）一般計稅方法，即上游納稅人是增值稅一般納稅人可選擇采用一般計稅方法，下游納稅人同樣采用一般計稅方法計稅，并且都可以開具增值稅專用發(fā)票。
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