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房地產企業完工階段成本如何進行賬務處理？附案例詳解！
近兩年房地產行業發展迅速，前景大好，薪資高，不少財務人紛紛轉入房地產行業，但是房地產企業在賬務處理方面有他的特殊性，那么今天我們就一起來看看房地產企業完工階段的成本處理。
1.完工年度未入賬會計成本的計提
如果工程未辦理竣工結算，根據合同或預算進行成本計提;
如果工程已辦理竣工結算，根據工程結算單進行成本計提。
借：開發成本
貸：應付賬款/合同負債
2.完工年度成本的結轉
企業已經開發完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結轉。
借：開發產品
貸：開發成本
3.完工年度計稅成本的計提
國稅發2009 31號文規定︰除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
(一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
(二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
(三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
【案例分析】
未來房地產開發公司開發京華家園項目，2019年12月完工，該項目出包工程合同總金額20,000萬元，尚未與承包商結算完畢，沒有取得全額發票。
截至完工時點，入賬成本19,000萬元，包括出包工程成本15,000萬元，土地成本3,000萬元，前期工程費600萬元，開發間接費用400萬元。
為準確核算結轉成本，預提成本6,000萬元，包括出包工程成本5,000萬元，尚未建造公共配套設施成本900萬元，應交未交報批報建費用100萬元，公共配套設施已在售房合同中明確承諾建造且不可撤銷，且只服務于京華家園項目。
該項目為高層住宅，可售建筑面積25,000平方米。截至2019年12月，已銷售15,000平方米。
(1）會計核算
a.計提出包工程成本
借：開發成本-京華家園-建筑安裝成本 50,000,000
貸：應付賬款 50,000,000
b.計提尚未建造公共配套設施成本
借：開發成本-京華家園-公共配套設施費 9,000,000
貸∶應付賬款 9,000,000
c.計提應交未交報批報建費用
借：開發成本-京華家園-前期工程費 1,000,000
貸：應付賬款1,000,000
d.結轉完工開發產品成本
借：開發產品-京華家園-高層住宅 250,000,000
貸：開發成本-京華家園-土地征用及拆遷補償費 30,000,000
-前期工程費 7,000,000
-建筑安裝成本 200,000,000
-公共配套設施費 9,000,000
-開發間接費用 4,000,000
e.結轉已售開發產品成本
單位面積成本=250,000,000/25,000=10,000元/平方米
已售開發產品成本=10,000*15,000=15,000萬元
借：主營業務成本-京華家園-高層住宅 150,000,000
貸：開發產品-京華家園-高層住宅 150,000,000
(2）稅務處理
a.假定京華家園項目入賬成本已取得合法、有效的稅前扣除憑證，符合稅前扣除的條件;
b.根據稅法規定，可預提出包工程款20,000*10%=2,000萬元;
c.根據稅法規定，可預提公共配套設施成本900萬元;
d.根據稅法規定，可預提報批報建費用100萬元。
京華家園項目遷稅成本19,000+2,000+900+100=22,000萬元
已售開發產品稅前可扣除成本=22,000/25,0O0*15,000=13,200萬元
稅會處理不一致，需要進行納稅調整。
15,000-13,200=1,800萬元（即納稅調增1,800萬元）
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