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房地產企業全部使用自有資金沒有利息支出的，應如何扣除利息支出？
房地產企業全部使用自有資金，沒有利息支出的，應如何扣除利息支出？
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號，以下簡稱“實施細則”）第七條第三款的規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付金額和房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。
可是如果房地產企業全部使用自有資金，沒有對外的借款，未發生利息支出，財務費用中的利息支出又該如何扣除呢？
《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡稱“220號文”）第三條在重申了實施細則第七條第三款的規定外，補充強調了兩點：（1）允許據實扣除的利息支出，最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；（2）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除?？捎衷撊绾卫斫狻鞍凑丈鲜龇椒鄢蹦?？
220號文是在“據實扣除+5%”和“10%扣除”之后所做的補充說明，但“按上述方法扣除”到底是按照“據實扣除+5%”扣除呢？還是按“10%扣除”呢？
首先，從邏輯關系看，220號文第三條“房地產開發費用的扣除問題”規定第一款為“據實扣除+5%”；第二款為“10%扣除”，第二款之下為“全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除”。所以“以上方法扣除”為按“10%扣除”。
其次，《海南省地方稅務局轉發國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（瓊地稅函[2010]250號）第一條第二款規定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產開發費用的扣除比例為10%。
再次，雖然《天津市房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（津地稅地[2010]49號）規定，全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。但該文件隨之被《天津市地方稅務局關于印發<天津市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（2015年第10號）廢止。而《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》（天津市地方稅務局公告2016年第25號）明確，凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，或全部使用自有資金的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。
最后，具有“準法律效力”的12366納稅服務熱線普遍認為：全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。
綜上，全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產開發費用扣除比例應為10%。
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