2005年注冊資產評估師考試《建筑工程評估基礎》試題

***參考答案***　　

　　一、單項選擇題（共30題。每題l分。每題的備選頂中。只有l個最符合題意）

　　1.D　　2.C　　3.B　　4.D　　5.A

　　6.D　　7.C　　8.B　　9.D　　l0.D

　　11.C　　l2.D　　l3.C　　l4.C　　l5.B

　　16.B　　17.A　　l8.D　　l9.B　　20.C

　　21.A　　22.B　　23.A　　24.D　　25.A

　　26.D　　27.C　　28.B　　29.B　　30.D

　　二、多項選擇題（共l0題。每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意。至少肖1個錯項。錯選。本題不得分；少選。所蕊的每個選項得0.5分）

　　31.BCD　　32.BDE　　33.ABDE　　34.BE　　35.BD

　　36.CE　　37.ABE　　38.BCD　　39.CE　　40.BE

　　三、綜合題 [共4題，共50分。其中（一）題l0分，（二）越l0分，（三》題12分。（四）題18分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應列出公式。計算結果保留兩位小數]

　　（一）

　　（1）規定：

　　①協議出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。（1分）

　　②協議出讓的最低價不得低于新增建設用地的士地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規定應當繳納的有關稅費之和； （1分）

　　有基準地價的地區，不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%. 　 （1分）

　　（2）轉讓條件：

　　①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并 （1分）

　　取得土地使用權證書； （1分）

　　②按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。 （1分）

　　（3） ①必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意； （2分）

　　②簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同。 （1分）

　　（二）

　　（1） 應重點檢查：

　　①墻基；

　　②柱基；

　　③柱腳；

　　④經常處于潮濕、腐蝕條件的外露砌體。 （1分）

　　（以上4項中答對2項即可得l分）

　　（2） 檢測灰縫砂漿強度的常用方法有：

　　①推出法； （1分）

　　②點荷法； （1分）

　　③回彈法。 （1分）

　　（3） 砌體強度的檢測內容：

　　①抗壓強度測定。 （0.5分）

　　常用方法有：原位軸壓法和扁頂法。 （1分）

　　②抗剪強度測定。 （0.5分）

　　常用方法有：原位單剪法和原位單磚雙剪法 （1分）

　　（4）墻體出現倒“八”字裂縫，說明地基相對于中間，兩端沉降較大。 （1分）

　　（三）

　　（1） 重置價值=1000×1200=120（萬元） （0.5分）

　　（2） 40年。 （0.5分）

　　因為建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限結束。 （1分）

　　（3）平均年損耗額=120×（1－5%）／40=2.85（萬元／年） 　 （1分）

　　損耗總額=2.85×4=11.4（萬元） （1分）

　　（4）結構部分損耗額（120—20－30）×（1-5%）／40×4=6.65（萬元） 　　 （1分）

　　裝修部分損耗額=20×（1—5%）／8×4=9.5（萬元） 　 （1分）

　　設備部分損耗額=30×（1—5%）／15×4=7.6（萬元） 　 （1分）

　　損耗總額=6.65+9.5+7.6=23.75（萬元） 　 （1分）

　　（5） ①損耗率=（11.4×0.4+23.75×0.6）/120×100%=15.68% （1分）

　　成新率=1—15.68%=84.32% （1分）

　　②工業廠房評估價值=120×84.32%=101.18（萬元） （2分）

　　（四）

　　（1） 項目開發所需資金總額=土地費用+建安費用+其他費用

　　=7000×8000+1500×40000+500×40000=136000000（元）

　　=13603（萬元） （1分）

　　貸款總額=13600—9600=4000（萬元） （1分）

　　（2） 建設期每年借款額、建設期和銷售期各年應計利息及銷售期各年應償還的建設期貸款本利和：

　　每年借款額=4000／2=2000（萬元） （1分）

　　第1年應計利息=2000×10%=200（萬元） （0.5分）

　　第2年應計利息=〔（2000+200）+2000〕×l0%=420（萬元） （0.5分）

　　第3年：

　　年初借款累計=2000+2200+420=4620（萬元）

　　應計利息，=4620×10%=462（萬元） （0.5分）

　　應還利息=462（萬元）

　　應還建設期貸款本利和=4620／2=2310（萬元） （0.5分）

　　第4年：

　　年初借款累計=2310（萬元）

　　應計利息=2310×10%=231（萬元） （0.5分）

　　應還利息=23l（萬元）

　　應還建設期貸款本利和=2310（萬元） （0.5分）

　　（3） 第1年初自有資金流出，以及建設期和銷售期各年年末現金流入、現金流出和凈現金流量：

　　①第l年初自有資金流出：

　　自有資金流出

　　=（7000×8000+1500×40000×35%+500×40000×85%）／10000-2000

　　=7400（萬元） （1分）

　　②現金流人

　　第1、2年年末現金流入為零。

　　第3年：40 000×5000×60%=12 000（萬元） （0.5分）

　　第4年：40 000×5000×40%=8000（萬元） （0.5分）

　　③現金流出

　　第1年年末（第2年初）：

　　自有資金流出=（1500×40 000×65%+500×40 000×15%）/10 000-2000=2200

　　（萬元）[或9600—7400=2200（萬元）] （1分）

　　第2年末：自有資金流出為零。

　　第3年末：

　　借款還本=2310（萬元）

　　借款付息為462萬元

　　經營成本=銷售收入×2%=12 000×2%=240 （萬元） （0.5分）

　　銷售稅金及附加=銷售收入×5.5%=8000×5.5%=660（萬元） （0.5分）

　　現金流出=2310+462+240+660=3672 （萬元） （0.5分）

　　第4年末：

　　借款還本=2310（萬元）

　　借款付息為231萬元

　　經營成本：：8000×2%=160（萬元） （0.5分）

　　銷售稅金及附加=銷售收入×5.5%=8000×5.5%=440（萬元） （0.5分）

　　現金流出=2310+231+160+440=3141（萬元） （0.5分）

　　④建設期和銷售期各年年末凈現金流量：

　　第1年年初：－7400（萬元）

　　第1年年末：0－2200=－2200（萬元） （0.5分）

　　第2年年末：0 （0.5分）

　　第3年年末：l2 000－3672=8328（萬元） （O.5分）

　　第4年年末：8000－3141=4859（萬元） （0.5分）

　　（4） 凈現值=-7400－2200×0.9091+0×0.8264+8328×0.7513+4859×0.6830

　　=175.50（萬元） （0.5分）

　　因為該項目財務凈現值l75.50>0，故該項目可行。 （0.5分）

　　（5） ①尾房的功能性貶值率=（1-9.2/10）×100%=8% （1分）

　　功能性貶值額=5200×8%=416（元） （1分）

　　②尾房的銷售均價=5200-416=4784（元／m ） （1分）