[財務會計]、[經濟法]、[資產評估]、[機電設備評估基礎]、[建筑工程評估基礎]

　　一、總論

　　（一）考試目的

　　通過對資產評估總論內容的考核，測試考生對資產評估基本理論和專業知識的掌握和運用情況。考察考生運用資產評估基本理論和專業知識解決資產評估實際問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（1）資產評估的含義、構成要素和特點；

　　（2）資產的分類及其特征；

　　（3）資產評估價值類型及其劃分標準；

　　（4）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的定義、兩者之間的關系；

　　（5）明確市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）在資產評估中的意義和作用；

　　（6）交易假設、公開市場假設、持續使用假設和清算假設的內涵和實質；

　　（7）各種評估假設使用范圍及約束條件；

　　（8）資產評估中的預期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻原則、評估時點原則等經濟技術原則及其應用領域。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）資產評估中價值和價格的區別；

　　（2）市場價值以外的價值（非市場價值）的主要價值形式；

　　（3）資產評估一般目的與特定目的的內涵和兩者的關系；

　　（4）資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用；

　　（5）資產評估中的獨立性、客觀性和公正性等工作原則；

　　（6）資產評估與會計資產計價的聯系與區別，熟悉資產評估與審計的聯系和區別。，

　　3.了解以下內容

　　（1）資產評估的作用；

　　（2）資產評估的分類。

　　（三）要點內容

　　1.資產評估及其構成要素和特點

　　（1）資產評估。資產評估是專業機構和人員，按照國家法律法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。

　　（2）資產評估的基本組成要素是由以下內容組成：是評估主體，即從事資產評估的機構和人員，他們是資產評估工作的主導者。二是評估客體，即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱為評估對象。三是評估依據，也就是資產評估工作所遵循的法律、法規、經濟行為文件、重大合同協議以及取費標準和其他參考依據。四是評估目的，即資產業務引發的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。它直接或問接地決定和制約資產評估的條件，以及價值類型的選擇。五是評估原則，即資產評估的行為規范，是調節評估當事人各方關系、處理評估業務的行為準則。六是評估程序，即資產評估工作從開始準備到最后結束的工作順序。七是評估價值類型，即對評估價值質的規定，它對資產評估參數的選擇具有約束性。八是評估方法，即資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑。九是資產評估假設，即資產評估得以進行的前提條件的假定說明等。十是資產評估基準日，即資產評估的時間基準。以上基本要素構成了資產評估活動的有機整體。

　　（3）資產評估特點。理解和把握資產評估的特點，有利于進一步認識資產評估的實質，對于搞好資產評估工作，提高資產評估質量具有重要意義。一般來說，資產評估具有市場性、公正性、專業性和咨詢性的特點。

　　①市場性是資產評估的一個突出特點。資產評估是適應市場經濟需要和要求而產生的專業中介服務活動，其基本目標就是根據資產業務的不同性質，通過模擬市場對資產價值做出經得起市場檢驗的判斷和報告。

　　②公正性也是資產評估的一個顯著特點。公正性是指資產評估行為服務于資產業務的需要，而不是服務于資產業務當事人的任何一方的需要。資產評估是站在獨立客觀的立場上對資產的價值發表專家的意見。

　　③專業性和咨詢性同樣是資產評估的一個明顯特點。首先，從事資產評估服務的應是一批不同類型的專家及專業人上并形成專業化分工，使得評估活動專家化和專業化；其次，評估人員對資產價值的估計判斷都是建立在專業技術知識和經驗的基礎之上；再次，盡管資產評估是一些專家行為，評估結果是一種專家意見。但足，資產評估結論是為資產業務提供專業化估價意見，該意見本身并無強制執行的效力，從性質上講，屬于咨詢而不是定價。

　　2.資產及其基本特征

　　資產是一個具有多角度、多層面的概念，既有經濟學中的資產概念，也有其他學科的資產概念，評估人員應明確作為評估對象的資產的確切含義。經濟學中的資產是泛指特定經濟主體擁有或控制的，能夠給特定經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。也有將其表述為特定經濟主體擁有或控制的，具有內在經濟價值的實物和無形的權利。

　　會計學中的資產是指過去的交易或事項形成并由企業擁有或控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。會計學中的資產不但有定義而且有確認標準，只有同時滿足定義和確認標準條件的才能成為會計資產：而且會計資產主要指的是企業中的資產，這是資產評估對象中的重要組成部分，但資產評估對象或資產評估中的資產只有定義約束，沒有確認標準，而且也并不完全局限于企業中的資產。

　　資產評估中的資產或作為資產評估對象的資產，其內涵更接近于經濟學中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的經濟資源。而外延則包括了具有內在經濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。

　　資產具有以下基本特征：

　　（1）資產必須是經濟主體擁有或者控制的。

　　（2）資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現金流入的資源。

　　（3）資產必須能以貨幣計量。也就是說資產價值能夠運用貨幣進行計量，否則就不能作為資產確認。

　　3.資產的分類

　　（1）按資產存在形態分類，可以分為有形資產和無形資產。

　　（2）按資產構成和是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產。

　　（3）按資產能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產和不可確指的資產。

　　（4）按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產和非經營性資產。

　　（5）按現行企業會計制度及其資產的流動性分類，可以分為流動資產、長期性投資資產、固定資產和無形資產等。

　　4.資產評估中的價格與價值

　　在資產評估中資產的價格和價值是被如下定義和規定的：在資產評估中，價格一般是指在特定的交易行為中，特定的買方（或）賣方對商品或服務的交換價值的認可，以及提供或支付的貨幣數額。價格足一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。資產評估中的價值是一個交換價值范疇，它反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實，它只是專業人士根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務價值的估計。

　　5.市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）及其劃分標準

　　（1）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的劃分標準有以下幾個方面：

　　①資產評估時所依據的市場條件，是公開市場條件還是非公開市場條件。

　　②資產評估時所依據的被評估資產的使用狀態，是正常使用（最佳使用）還是非正常使用。

　　③評估時所使用的信息資料及其相關參數的來源，使用的是公開市場信息數據還是非公開市場的信息數據。

　　（2）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）定義資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）狀態下可能實現的交換價值的估計數額。

　　或者說評估資產價值依據的所有信息資料都來源于公開市場的資產評估價值結論是市場價值。

　　市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值。它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資產市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合，它包括了一系列具體的價值形式。例如，在用價值、投資價值、持續經營價值、保險價值、清算價值、課稅價值、特殊價值等。

　　（1）在用價值是指作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現的情況。

　　（2）投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。資產的投資價值與投資性資產價值是兩個不同的概念，投資性資產價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產在公開市場上按其最佳用途實現的市場價值。

　　（3）持續經營價值是指企業作為一個整體的價值。由于企業的各個組成部分對該企業整體價值都有相應的貢獻，可以將企業總的持續經營價值分配給企業的各個組成部分，即構成企業持續經營的各局部資產的在用價值。

　　（4）保險價值是指根據保險合同或協議中規定的價值定義所確定的價值。

　　（5）清算價值是指資產處于清算、迫售或快速變現等非正常市場條件下所具有的價值。

　　（6）課稅價值是指根據稅法中規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值。

　　6.市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）在資產評估中的意義和作用

　　這種分類方法和概念界定有利于評估人員對評估條件與評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切含義。這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。

　　7.資產評估目的

　　資產評估的目的有資產評估一般目的和特定目的之分。資產評估一般目的包含著特定目的，而資產評估特定目的則是一般目的的具體化。

　　（1）資產評估一般目的。資產評估的一般目的或資產評估的基本目標是由資產評估的性質及其基本功能決定的。資產評估作為一種專業人士對特定時點及特定條件約束下資產價值的估計和判斷的社會中介活動，它一經產生就具有了為委托人以及資產交易當事人提供合理的資產價值咨詢意見的功能。不論是資產評估的委托人，或是與資產交易有關的當事人，他們所需要的無非是評估師對資產在一定時間及一定條件約束下資產公允價值的判斷。如果我們暫且不考慮資產交易或引起資產評估的特殊需求，資產評估所要實現的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。

　　（2）資產評估的特定目的。資產評估作為資產估價活動，總是為滿足特定資產、世務的需要而進行的，在這里資產業務是指引起資產評估的經濟行為。通常把資產業務對評估結果用途的具體要求稱為資產評估的特定目的。

　　8.資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用

　　資產評估特定目的是由引起資產評估的特定經濟行為（資產業務）所決定的，它對評估結果的性質、價值類型等有重要的影響。資產評估特定日的不僅是某項具體資產評估活動的起點，同時它又是資產評估活動所要達到的目標。資產評估特定目的貫穿著資產評估的全過程，影響著評估人員對評估對象的界定、資產價值類型的選擇，等等。它是評估人員在進行具體資產評估時必須首先明確的基本事項。

　　9.資產評估假設

　　（1）交易假設。交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

　　交易假設一方面為資產評估得以進行"創造"了條件；另一方面它明確限定了資產評估外部環境，即資產是被置于市場交易之中。資產評估不能脫離市場條件而孤立地進行。

　　（2）公開市場假設。公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設的關鍵在于認識和把握公開市場的實質和內涵。就資產評估而言，公開市場是指充分發達與完善的市場條件，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。

　　在資產評估中，市場是有范圍的，它可以是地區性市場，也可以是國內市場，還可以是國際市場。關于假設中的公開市場可以是區域的、國內的或國際的。

　　（3）持續使用假設。持續使用假設也是對資產擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態的一種假定性描述或說明。持續使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續用；二是轉用續用；三是移地續用。

　　①在用續用指的是處于使用中的被評估資產在產權發生變動或資產業務發生后，將按其現行正在使用的用途及方式繼續使用下去。

　　②轉用續用指的是被評估資產將在產權發生變動后或資產業務發生后，改變資產現時的使用用途，調換新的用途繼續使用下去。

　　③移地續用指的是被評估資產將在產權變動發生后或資產業務發生后，改變資產現在的空間位置，轉移到其他空間位置上繼續使用。

　　（4）清算假設。清算假設是對資產擬進入的市場條件的一種假定說明或限定。具體而言，是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。清算假設首先是基于被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應數據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現的狀態。

　　10.資產評估經濟技術原則

　　（1）預期收益原則。預期收益原則是以技術原則的形式概括出資產及其資產價值的最基本的決定因素。資產之所以有價值是因為它能為其擁有者或控制者帶來未來經濟利益，資產價值的高低主要取決于它能為其所有者或控制者帶來的預期收益量的多少。預期收益原則是評估人員判斷資產價值的一個最基本的依據。

　　（2）供求原則。供求原則是經濟學中關于供求關系影響商品價格原理的概括。假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。盡管商品價格隨供求變化并不成固定比例變化，但變化的方向都帶有規律性。供求規律對商品價格形成的作用力同樣適用于資產價值的評估，評估人員在判斷資產價值時也應充分考慮和依據供求原則。

　　（3）貢獻原則。從一定意義上講，貢獻原則是預期收益原則的一種具體化原則。它也要求資產價值的高低要由該資產的貢獻米決定。貢獻原則主要適用于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失。

　　（4）替代原則。作為一種市場規律，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有相同使用價值和質量的商品，具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。當然，作為賣者，如果可以將商品賣到更高的價格水平上，他會在較高的價位上出售商品。在資產評估中確實存在著評估數據、評估方法等合理替代的問題，正確運用替代原則是公正進行資產評估的重要保證。

　　（5）評估時點原則。市場是變化的，資產的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變。為了使資產評估得以操作，同時又能保證資產評估結果可以被市場檢驗，在資產評估時，必須假定市場條件固定在某一時點，這一時點就是評估基準日，或稱估價日期，它為資產評估提供了一個時間基準。資產評估的評估時點原則要求資產評估必須有評估基準日，而且評估值就是評估基準日的資產價值。

　　上述經濟技術原則是資產評估的基本部分，在具體資產評估過程中還可能適用其他經濟技術原則。

　　11.資產評估與會計和審計的聯系與區別

　　（1）資產評估與會計的聯系。資產評估與會計的聯系主要表現在特定條件下，資產會計計價和財務報告利用資產評估結論，以及資產評估需要參考會計數據資料兩個方面。

　　①2006年2月15日，我國頒布的新的《企業會計準則》第一次全面地引入了公允價值，在投資性房地產、長期股權投資、交易性金融資產、債務重組、非貨幣性資產交換、非同一控制下企業合并、資產減值等具體準則中允許采用公允價值計量。根據我國現階段市場的發育程度，我國新的會計準則采取了有限度地運用公允價值作為會計計價屬性的做法，并對采用公允價值計量規定了一些條件：一是資產存在活躍市場的，應當以市場中的交易價格作為公允價值；二是資產本身不存在活躍市場，但類似資產存在活躍市場的，應當以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；三是對于不存在同類或類似資產可比市場交易的資產，應當采用估值技術確定其公允價值。

　　②資產評估利用和參考會計數據的情況也是經常發生的，特別是在企業價值評估中，廣泛地利用企業財務報表、有關財務指標以及財務預測數據等。而且，這些企業會計數據資料的準確程度在一定程度上也會影響資產評估結果的質量。

　　（2）資產評估與會計計價之間的相互關系隨著新的會計準則的實施會越來越多，但是不能否認在許多情況下，兩者的區別電是明顯的。

　　①會計是一項以記賬、算賬和報賬為基本手段，連續地、系統地反映和監督企業生產經營、財務收支及其成果的一種社會活動。會計計價主要是確定出可靠、謹慎的資產、負債及收益的會計信息，服務于企業、政府和社會。反映和監督是會計的基本職能。資產評估是一種價值判斷活動，它主要服務于資產交易和產權變動。資產交易和產權變動要求資產評估必須遵循公開、公正和公平的原則，估測出資產的公允價值。公正客觀地評估和咨詢是資產評估的基本職能。

　　②資產評估與會計可靠、謹慎地確定資產、負債及收益的服務宗旨相一致；會計記賬和算賬中的資產確認和計價主要以歷史成本為依據，與資產評估為資產交易及產權變動服務的宗旨相一致。在資產評估中的資產確認和評價主要是以效用和市場價值為依據。

　　③會計中的資產計價方法主要采用核算方法。資產評估中的資產價值評估除了可以利用核算方法外，還廣泛應用預期收益折現方法、市場售價類比方法等多種技術方法。

　　④會計計價的基本目標是為企業管理、會計核算和會計信息披露服務。，資產評估的基本目標是為資產交易和產權變動服務。

　　（3）資產評估與審計雖同為專業服務性質的活動，但雙方既相互區別，又相互聯系。它們的區別主要為：

　　①審計是在現代企業兩權分離背景下產生的旨在對企業財務報表所反映的企業財務狀況和經營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公正性特征。資產評估是在市場經濟充分發展，適應資產交易、產權變動的需要，旨在為委托人與有關當事人的被評估資產做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。

　　②審計人員在執業過程中，要自始至終地貫徹公證、防護和建設三大專業原則，而資產評估人員在執業過程中則必須遵循供求、替代、貢獻、預期等基本經濟原則。

　　③審計工作足以會計學、稅法及其他經濟法規等知識為專業知識基礎，而資產評估的專業知識基礎，除了由經濟學、法律、會計學等知識組成外，工程技術方面的知識，也是其重要的組成部分。

　　④審計主要是對會計報告的審計，為保證會計信息的公允可靠，審計對業務的處理標準，特別是資產的訂價原則與會計是同一的，如歷史成本。而資產評估自始至終堅持以市場和資產的效用為資產價值判斷的依據。資產評估在資產計價原則、輸出數據原則及技術標準等方面與審計有著質的區別。

　　二、資產評估的基本方法

　　（一）考試目的

　　通過對資產評估基本方法內容的考核，測試考生對資產評估基本方法內涵、使用前提、具體方法的掌握和運用的情況，考核考生對資產評估各類基本方法和具體方法的應用能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（1）市場法的基本含義與應用前提；

　　（2）市場法運用的基本步驟；

　　（3）市場法中的直接比較法和類比調整法中的具體方法，如現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和價值比率（倍數）法等的運用及其適用條件和使用要求；

　　（4）收益法的基本含義和應用前提；

　　（5）收益法中收益額、折現率和收益期限三個基本參數的內涵、實質和估測方法；

　　（6）收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求；

　　（7）成本法的基本含義；

　　（8）成本法中重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的含義；

　　（9）重置核算法、價格指數法、功能價值類比法、規模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用；

　　（10）各種貶值的估測方法；

　　（11）掌握市場法、收益法和成本法之問的邏輯關系及應用關系。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）市場法中可比因素及其內在要求；

　　（2）收益法的實施步驟；

　　（3）每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系；

　　（4）選擇和運用各種評估方法基本要求與需要考慮的各種條件及參數。

　　3.了解以下內容

　　（1）成本法的適用范圍；

　　（2）統計分析法的運用步驟。

　　（三）要點內容

　　1.市場法的基本含義與應用前提

　　（1）市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

　　（2）市場法的應用前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

　　2.市場法運用的基本步驟

　　（1）選擇參照物；

　　（2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；

　　（3）指標對比、量化差異；

　　（4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；

　　（5）綜合分析確定評估結果。

　　3.市場法中的直接比較法

　　市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評估方法（具體方法的名稱可能并不完全統一）。例如，現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法等。

　　（1）現行市價法。當評估對象本身具有現行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現行市場價格作為評估對象的評估價值。

　　（2）市價折扣法。市價折扣法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為：

　　資產評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）

　　（3）功能價值類比法（類比估價法）。功能價值類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。根據資產的功能與其價值之間的線性關系和指數關系的區別，其計算公式分別為：

　　①資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱為生產能力比例法：

　　資產評估價值=參照物成交價格×評估對象生產能力/參照物生產能力

　　②資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱為規模經濟效益指數法：

　　資產評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產能力/參照物生產能力）

　　（4）價格指數調整法（物價指數法）。價格指數調整法是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數調整估算評估對象價值的方法。

　　（5）成新率價格調整法。成新率價格調整法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：

　　資產評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率

　　直接比較法直觀簡潔，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達到相同或基本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要體現在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時間先后等。

　　4.市場法中的類比調整法

　　類比調整法是市場法中最基本的具體評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。

　　類比調整法具有適用性強，應用廣泛的特點。但該法對信息資料的數量和質量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經驗、市場閱歷和評估技巧。因為，類比調整法可能要對參照物與評估對象的若干可比因素進行對比分析和差異調整。沒有足夠的數據資料，以及對資產功能、市場行情的充分了解和把握，很難準確地評定估算出評估對象的價值。

　　在具體操作過程中，類比凋整法中使用頻率較高的有成本市價法、市場售價類比法和價值比率（倍數）法等具體評估方法。

　　（1）成本市價法。成本市價法是以評估對象的現行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數學式表達為：

　　資產評估價值=評估對象現行合理成本×參照物成交價格/參照物現行合理成本

　　（2）市場售價類比法。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的各種方法，其數學表達式為：

　　資產評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

　　或：資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數×…×時間差異修正系數

　　（3）價值比率（倍數）法。價值比率法則主要適用于整體企業的評估。價值比率法是以參照企業或并購案例企業的價值比率，如市盈率作為乘數（倍數），以此乘數與評估對象（企業）的相關參數相乘估算評估對象（企業）價值的方法。以市盈率作為價值比率為例，用數學式表達為：

　　被評估企業評估價值=評估對象（企業）收益額×參照物（企業）市盈率

　　5.收益法基本的含義與應用前提

　　收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及三個基本要素：一是被評估資產的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產取得預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應用收益法必須具備的前提條件是：

　　（1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

　　（2）資產擁有者獲得預期收蒜所承擔的風險也。可以預測并可以用貨幣衡量；

　　（3）被評估資產預期獲利年限可以預測。

　　6.收益法中的收益額

　　收益額足適用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資產評估中，資產的收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點：其一，收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額；其二，在許多場合下用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不一定是資產的實際收益。收益額的上述兩個特點是非常重要的，評估人員在執業過程中應切實注意收益額的特點，以便合理運用收益法來估測資產的價值。

　　7.收益法中的折現率

　　收益法中的折現率，從本質上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率就其構成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資回報率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指資產具有獲利能力持續的時間，它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及有關法律、法規、契約、合同等加以測定。

　　9.收益法中的主要技術方法

　　收益法實際上是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從犬的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等。對于收益法中的主要技術方法，考生應掌握各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。具體方法可參考輔導教材第二章的相關內容。

　　10.成本法的基本含義

　　成本法也是資產評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：

　　資產評估價值=資產的重置成本-資產實體性貶值-資產功能性貶值-資產經濟性貶值

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。

　　（1）資產的重置成本。簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

　　①復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、沒計、規格及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發生的費用。

　　②更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。

　　（2）資產的實體性貶值。、資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性能的損耗或下降而引起資產的價值損失。

　　（3）資產的功能性貶值。資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進步的同類資產的運營成本的超支額。

　　（4）資產的經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。

　　12.重置成本的具體估測方法

　　（1）重置核算法。重置核算法亦稱細節分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型：購買型和白建型。購買型是以購買資產的方式作為資產的重置過程，購買的結果一般是資產的購置價，如果被評估資產屬于不需要運輸、安裝的資產，購置價就是資產的重置成本。如果被評估資產屬于需要運輸，安裝的資產，資產的重置成本具體是由資產的現行購買價格、運雜費、安裝調試費以及其他必要費用構成，將上述取得資產的必需費用累加起來，便可計算出資產的重置成本。自建型是把自建資產作為資產重置方式，它根據重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和升發者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。

　　（2）價格指數法。價格指數法是利用與資產有關的價格變動指數，將被估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法。

　　（3）功能價值類比法。功能價值類比法是指利用某些資產的功能（生產能力）的變化與其價格或重置成本的變化呈某種指數關系或線性關系，通過參照物的價格或重置成本，以及功能價值關系估測評估對象價格或重置成本的技術方法（該方法亦稱之為類比估價法——指數估價法）。當資產的功能變化與其價格或重置成本的變化呈線性關系時，人們習慣把線性關系下的功能價值類比法稱之為生產能力比例法，而把非線性關系條件下的功能價值法稱之為規模經濟效益指數法。

　　①生產能力比例法。生產能力比例法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。

　　②規模經濟效益指數法。通過不同資產的牛產能力與其成本之間關系的分析可以發現，許多資產的成本與其生產能力之間不存在線性關系，當資產A的生產能力比資產B的生產能力大1倍時，其成本卻不一定大l倍，也就是說，資產生產能力和成本之間只是同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規模經濟效益作用的結果。兩項資產的重置成本和生產能力相比較，其關系可用下列公式表示：

　　被評估資產的重置成本/參照物資產的重置成本=（被評估資產的產量/參照物資產的產量）X

　　推導可得：

　　被評估資產的重置成本=參照物資產的重置成本×（被評估資產的產量/參照物資產的產量）X

　　公式中的X被稱為規模經濟效益指數，通常是一個經驗數據。

　　關于具體評估方法及其數學歸納式可參考輔導教材相關章節的內容。

　　13.各種貶值的估測方法

　　（1）實體性貶值估測方法。

　　①觀察法。它是指由具有專業知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的實體性貶值率或成新率，從而估算文體性貶值。

　　②使用年限法（或稱年限法）。使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。

　　使用年限法所顯示的評估技術思路是一種應用較為廣泛評估技術，在資產評估實際工作巾，評估人員還可以利用資產的工作量、行駛里程等指標，利用使用年限法的技術思路測算資產的實體性貶值。

　　⑧修復費用法。這種方法是利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法，所謂修復費用包括資產主要零部件的更換或者修復、改造、停工損失等費用支出。如果資產可以通過修復恢復到其全新狀念，可以認為資產的實體性損耗等于其修復費用，，

　　（2）功能性貶值估測方法。

　　①超額運營成本形成的功能性貶值的估算可以按下列步驟進行：

　　第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。

　　第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業支付的運營成本是存稅前扣除的，企業支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業負擔的運營成本低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。

　　第三，估計被評估資產的剩余壽命。

　　第四，以適當的折現率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現，這些折現值之和就是被評估資產功能性損耗（貶值），計算公式為：

　　被評估資產功能性貶值額=∑（被評估資產年凈超額運營成本×折舊系數）

　　②超額投資成本形成的功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

　　功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本

　　（3）經濟性貶值估測方法。

　　①間接計算法：

　　經濟性貶值率=[1-（資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力）x]×%

　　式中，X為功能價值指數，實踐中多采用經驗數據，數值一般在0.6-0.7之間。

　　經濟性貶值額的計算應以評估對象的重置成本為基數，按確定的經濟性貶值率估測。

　　②直接計算法：

　　經濟性貶值額=資產年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P／A，r，n）

　　式中，（P／A，r，n）為年金現值系數。

　　14.評估方法之間的關系

　　（1）資產評估方法之間的聯系。評估方法是實現評估目的的手段。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現截然不同的結果。可以認為正是評估基本目的決定了評估方法問的內在聯系。而這種內在聯系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產，并作相互驗證提供了理論根據。但需要指出的是，運用不同的評估方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經濟技術參數合理。

　　（2）資產評估方法之間的區別。各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法都是從不同的角度去表現資產的價值。不論是通過與市場參照物比較獲得評估對象的價值，或是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，或是按照資產的再取得途徑尋求評估對象的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，它們之間是有內在聯系并可相互替代的。但是，每一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應的信息基礎，評估結論也都是從某一角度反映資產的價值。因此，各種評估方法又是有區別的。

　　三、資產評估程序

　　（一）考試目的

　　通過對資產評估程序內容的考核，測試考生對資產評估程序相關知識的掌握情況，考核考生對資產評估程序及其重要性，以及資產評估具體程序應用的掌握程度。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（1）資產評估程序、廣義與狹義資產評估程序的區別；

　　（2）資產評估程序的重要性；

　　（3）資產評估程序的主要環節。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）明確資產評估業務基本事項的主要內容；

　　（2）執行資產評估程序的基本要求。

　　3.了解以下內容

　　資產評估中信息收集與分析方法。

　　（三）要點內容

　　1.資產評估程序

　　資產評估程序是指資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟。

　　2.廣義與狹義資產評估程序的區別

　　狹義的資產評估程序開始于資產評估機構和人員接受委托，終止于向委托人或相關當事人提交資產評估報告書。

　　廣義的資產評估程序開始于承接資產評估業務前的明確資產評估基本事項環節，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。

　　3.資產評估基本程序

　　資產評估基本程序主要包括：

　　（1）明確資產評估業務基本事項；

　　（2）簽訂資產評估業務約定書；

　　（3）編制資產評估計劃；

　　（4）資產勘查與現場調查；

　　（5）收集資產評估資料；

　　（6）評定估算；

　　（7）編制和提交資產評估報告書；

　　（8）資產評估工作底稿歸檔。

　　4.資產評估程序的重要性

　　資產評估程序的重要性體現在：

　　（1）資產評估程序是規范資產評估行為、提高資產評估業務質量和資產評估服務公信力的重要保證；

　　（2）資產評估程序是相關當事方評價資產評估服務的重要依據；

　　（3）資產評估程序是資產評估機構和人員防范執業風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。

　　5.明確資產評估業務基本事項

　　明確資產評估業務基本事項是資產評估程序的第一個環節，包括在簽訂資產評估業務約定書以前所進行的一系列基礎性工作，對資產評估項目風險評價、項目承接與否以及資產評估項目的順利實施具有重要意義。由于資產評估專業服務的特殊幸，資產評估程序甚至在資產評估機構接受、業務委托前就已開始：資產評估機構和人員在接受資產評估業務委托之前，應當采取與委托人等相關當事人討論、閱讀基礎資料、進行必要初步調查等方式，與委托人等相關當事人共同明確以下資產評估業務基本事項：

　　（1）委托方和相關當事方基本狀況。資產評估機構和人員應當了解委托方基本狀況、資產占有方等相關當事方的基本狀況。在不同的資產評估項目中，相關當事方有所不同，主要包括資產占有方、資產評估報告使用方、其他利益關聯方等。委托人與相關當事方之問的關系也應當作為重要基礎資料予以充分了解，這對于理解評估目的、相關經濟行為以及防范惡意委托等十分重要。在可能的情況下，評估機構和評估人員還應要求委托人明確資產評估報告的使用人或使用人范圍以及資產評估報告的使用方式。明確評估報告使用者范圍不但有利于評估機構和評估人員更好地根據使用者的需求提供良好服務，同時也有利于降低評估風險。

　　（2）資產評估目的。資產評估機構和人員應當與委托方就資產評估目的達成明確、清晰的共識，并盡可能細化資產評估目的，說明資產評估業務的具體目的和用途，避免僅僅籠統列出通用資產評估目的的簡單做法。

　　（3）評估對象基本狀況。資產評估機構和人員應當了解評估對象及其權益基本狀況，包括其法律、經濟和物理狀況，如資產類型、規格型號、結構、數量、購置（生產）年代、生產（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業名稱、住所、注冊資本、所屬行業、在行業中的地位和影響、經營范圍、財務和經營狀況等。資產評估機構和人員應當特別了解有關評估對象權利受限狀況。

　　（4）價值類型及定義。資產評估機構和人員應當在明確資產評估目的的基礎上，恰當確定價值類型，確信所選擇的價值類型適用于資產評估目的，并就所選擇價值類型的定義與委托方進行溝通，避免出現歧義、誤導。

　　（5）資產評估基準日。資產評估機構和人員應當通過與委托方的溝通，了解并明確資產評估基準日，資產評估基準日是評估業務中極為重要的基礎，也是評估基本原則之一的時點原則在評估實務中的具體體現。評估基準日的選擇應當有利于資產評估結論有效地服務于資產評估目的，減少和避免不必要的資產評估基準日期后事項。評估機構和人員應當根據專業知識和經驗，建議委托方根據評估目的、資產和市場的變化情況等因素合理選擇評估基準日。

　　（6）資產評估限制條件和重要假設。資產評估機構和人員應當在承接評估業務前，充分了解所有對資產評估業務可能構成影響的限制條件和重要假設。以便進行必要的風險評價，并更好地為客戶服務。

　　（7）其他需要明確的重要事項。

　　6.執行資產評估程序的基本要求

　　（1）資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業規定的范圍內，建市、健全資產評估程序制度。

　　（2）資產評估機構和人員執行資產評估業務，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估程序制度，確定并履行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。

　　（3）資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序：

　　（4）如果由于資產評估項目的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的某個基本環節，資產評估機構和人員應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結論的合理性，并在資產評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產評估結論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。

　　（5）資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產評估程序執行情況在資產評估報告書中予以披露。

　　四、機器設備評估

　　（一）考試目的

　　通過對機器設備評估內容的考核，測試考生對機器沒備評估的基本原理與方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決機器設備評估問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（1）掌握成本法在機器設備評估中的技術思路；

　　（2）掌握重置成本計算中常用的直接法、物價指數法、成本核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法；

　　（3）掌握設備運雜費、安裝費、基礎費的計算方法；

　　（4）掌握進口設備從屬費用的計算方法；

　　（5）掌握估算實體性貶值常用的觀察法、年限法、修復費用法；

　　（6）掌握超額投資成本形成的功能性貶值和超額運營成本形成的功能性貶值的估算方法；

　　（7）掌握經濟性貶值的估算方法；

　　（8）掌握市場法中機器設備的比較因素；

　　（9）掌握直接匹配法的使用及特點；

　　（10）掌握因素調整法的特點及應用；

　　（11）掌握收益年金資本化法的應用。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）熟悉重置成本的基本概念；

　　（2）熟悉實體性貶值的基本概念、類型、產生原因；

　　（3）熟悉功能性貶值的基本概念、類型、產生原因；

　　（4）熟悉經濟性貶值的基本概念、產生原因；

　　（5）熟悉運用市場法評估機器設備的技術思路；

　　（6）熟悉市場法的使用范圍；

　　（7）熟悉成本比率調整法的應用；

　　（8）熟悉收益法在機器設備評估中的技術思路。

　　3.了解以下內客

　　（1）了解機器設備的定義；

　　（2）了解機器設備的分類。

　　（三）要點內容

　　1.機器設備評估中的成本法

　　（1）成本法在機器設備評估中的技術思路。成本法是通過估算被評估機器設備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值作為資產評估價值的一種方法，它是機器設備評估中最常使用的方法之一。成本法的計算公式為：

　　P=RC-DP-Dj-D.

　　式中：P——評估值；

　　RC——重置成本；

　　DP——實體性貶值；

　　Df——功能性貶值；

　　De——經濟性貶值。

　　（2）重置成本的基本概念。機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發生的資金成本。設備的直接成本一般包括：設備凈價，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費用、設計費、工程監理費、保險費等。

　　①設備凈價。設備凈價的計算方法包括：直接法；物價指數法；重置核算法；綜合估價法；重量估價法；類比估價法一指數估價法等：

　　i.直接法。直接法是根據市場交易數據直接確定設備凈價的方法，是一種最簡單、有效并且可信的方法。使用這種方法的關鍵是獲得市場價格資料，對丁大部分的通用設備，市場價格資料的取得是比較容易的；而非標準、專用設備的價格資料往往很難從市場直接取得。獲得市場價格的渠道包括市場詢價、使用價格資料等。

　　ii.物價指數法。物價指數法是以設備的原始購買價格為基礎，根據同類設備的價格上漲指數，來確定機器設備凈價。對于二手設備，歷史成本是最初使用者的賬面原值，而非當前設備使用者的購置成本。物價指數可分為定基物價指數和環比物價指數。

　　采用定基指數計算設備當前重置成本的公式為：

　　重置成本=歷史成本×當前年份指數/基年指數

　　采用環比物價指數計算設備重置成本的公式為：

　　式中：RC——設備價格；

　　Mrm——主材費；

　　Km——成本主材費率；

　　Mpm——主要外購件費；

　　Kp一成本利潤率；

　　rt——綜合稅率；

　　Kd——非標準沒備的設計費率；

　　n——非標準設備的生產數量。、

　　v.重量估價法。該方法用設備的重量乘以綜合費率，同時考慮利潤和稅金，確定設備的重置成本，并根據設備的復雜系數進行適當調整。綜合費率根據相似沒備的統計資料確定。計算公

　　RC=W×Rw×K+P+T

　　或：

　　RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）

　　式中：RC——設備重置成本；

　　W——設備的凈重；

　　Rw——綜合費率；

　　K——調整系數；

　　P——合理利潤；

　　T——稅金；

　　rp——利潤率；

　　rt——綜合稅率。

　　vi.類比估價法——指數估價法。對于某些特定的設備，如化工設備、石油設備等，同一系列不同生產能力設備的重置成本變化與生產能力變化呈某種指數關系。計算公式為：

　　RC=（A1／A2）4×S2

　　式中：A1——被評估設備的生產能力；

　　A2——參照物設備的生產能力；

　　RC——被評估設備的重置成本；

　　x——規模指數；

　　S2——參照物設備的價格。

　　②運雜費。計算公式：

　　國產設備運雜費=國產設備原價×國產設備運雜費率

　　進口設備國內運雜費=進口設備到岸價×進口設備國內運雜費率

　　③安裝費。計算公式為：

　　國產設備安裝費=設備原價×設備安裝費率

　　進口設備安裝費=相似國產設備原價×國產設備安裝費率

　　進口設備安裝費=進口設備到岸價×進口設備安裝費率

　　③基礎費。計算公式：

　　國產設備基礎費=國產設備原價×國產設備基礎費率

　　進口設備基礎費=相似國產設備原價×國產設備基礎費率

　　進口設備基礎費=進口設備到岸價×進口設備基礎費率

　　（3）進口設備從屬費用。進口設備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行財務費、外貿手續費，對車輛還包括車輛購置附加費等。其中：

　　①國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算，也可按一定比例計取，取費基數為設備離岸價（FOB價）。計算公式為：

　　海運費=設備離岸價×海運費率

　　②國外運輸保險費的取費基數為設備離岸價+海運費。計算公式為：

　　國外運輸保險費=（設備離岸價+海運費）×保險費率/（1-保險費率）

　　③關稅的取費基數為設備到岸價，計算公式為：

　　關稅=到岸價×關稅稅率

　　④消費稅的計稅基數為：關稅完稅價+關稅。計算公式為

　　消費稅=（關稅完稅價+關稅）×消費稅稅率/（1-消費稅稅率）

　　⑤增值稅的取費基數為關稅完稅價+關稅+消費稅，計算公式為：

　　增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）×增值稅稅率

　　⑥銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數。計算公式為：

　　銀行財務費=設備離岸價×費率

　　⑦外貿手續費也稱為公司手續費，取費基數為到岸價人民幣數。計算公式為：

　　外貿手續費=到岸價×外貿手續費率

　　⑧車輛購置附加費的取費基數為到岸價人民幣數+關稅+消費稅。計算公式為：

　　車輛購置附加費=（到岸價人民幣數+關稅+消費稅）×費率

　　（4）實體性貶值。設備的有形磨損分為兩種：設備在使用過程中產生的有形磨損稱為第I種有形磨損；設備在閑置存放過程中產生的磨損稱為第Ⅱ種有形磨損。由此引起的貶值稱為實體性貶值（DP），或物理性貶值。設備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率米反映。

　　實體性貶值的確定方法：

　　①觀察法。觀察法是評估師通過觀察，憑借視覺、聽覺、觸覺，或借助少量的檢測工具，對設備進行檢查，根據經驗對鑒定對象的狀態、損耗程度做出判斷。在不具備測試條件的情況下，這是最常使用的方法。

　　對于大型設備，為了避免個人主觀判斷的誤差，可以采用德爾非法或模糊綜合判斷法。

　　②使用年限法。年限法是從使用壽命的角度來估算貶值，它假設機器設備有一定的使用壽命，設備的價值與使用壽命成正比。設備在使用過程中，由于物理磨損使得設備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡，退出使用。因此，設備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實體性貶值率也可以用已使用壽命與總使用壽命之比來表示。計算公式為：

　　式中： ——已使用壽命；

　　L——總使用壽命。

　　對于復雜沒備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件都可以獨立更換，整個機器的貶值率可以用以下公式表示：

　　式中：RC——設備價格；

　　Mrm——主材費；

　　Km——成本主材費率；

　　Mpm——主要外購件費；

　　Kp一成本利潤率；

　　rt——綜合稅率；

　　Kd——非標準沒備的設計費率；

　　n——非標準設備的生產數量。、

　　v.重量估價法。該方法用設備的重量乘以綜合費率，同時考慮利潤和稅金，確定設備的重置成本，并根據設備的復雜系數進行適當調整。綜合費率根據相似沒備的統計資料確定。計算公

　　RC=W×Rw×K+P+T

　　或：

　　RC=W×Rw×K（1+rp）／（1-rt）

　　式中：RC——設備重置成本；

　　W——設備的凈重；

　　Rw——綜合費率；

　　K——調整系數；

　　P——合理利潤；

　　T——稅金；

　　rp——利潤率；

　　rt——綜合稅率。

　　vi.類比估價法——指數估價法。對于某些特定的設備，如化工設備、石油設備等，同一系列不同生產能力設備的重置成本變化與生產能力變化呈某種指數關系。計算公式為：

　　RC=（A1／A2）4×S2

　　式中：A1——被評估設備的生產能力；

　　A2——參照物設備的生產能力；

　　RC——被評估設備的重置成本；

　　x——規模指數；

　　S2——參照物設備的價格。

　　②運雜費。計算公式：

　　國產設備運雜費=國產設備原價×國產設備運雜費率

　　進口設備國內運雜費=進口設備到岸價×進口設備國內運雜費率

　　③安裝費。計算公式為：

　　國產設備安裝費=設備原價×設備安裝費率

　　進口設備安裝費=相似國產設備原價×國產設備安裝費率

　　進口設備安裝費=進口設備到岸價×進口設備安裝費率

　　③基礎費。計算公式：

　　國產設備基礎費=國產設備原價×國產設備基礎費率

　　進口設備基礎費=相似國產設備原價×國產設備基礎費率

　　進口設備基礎費=進口設備到岸價×進口設備基礎費率

　　（3）進口設備從屬費用。進口設備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行財務費、外貿手續費，對車輛還包括車輛購置附加費等。其中：

　　①國外運費可按設備的重量、體積及海運公司的收費標準計算，也可按一定比例計取，取費基數為設備離岸價（FOB價）。計算公式為：

　　海運費=設備離岸價×海運費率

　　②國外運輸保險費的取費基數為設備離岸價+海運費。計算公式為：

　　國外運輸保險費=（設備離岸價+海運費）×保險費率/（1-保險費率）

　　③關稅的取費基數為設備到岸價，計算公式為：

　　關稅=到岸價×關稅稅率

　　④消費稅的計稅基數為：關稅完稅價+關稅。計算公式為

　　消費稅=（關稅完稅價+關稅）×消費稅稅率/（1-消費稅稅率）

　　⑤增值稅的取費基數為關稅完稅價+關稅+消費稅，計算公式為：

　　增值稅=（關稅完稅價+關稅+消費稅）×增值稅稅率

　　⑥銀行財務費的取費基數為貨價人民幣數。計算公式為：

　　銀行財務費=設備離岸價×費率

　　⑦外貿手續費也稱為公司手續費，取費基數為到岸價人民幣數。計算公式為：

　　外貿手續費=到岸價×外貿手續費率

　　⑧車輛購置附加費的取費基數為到岸價人民幣數+關稅+消費稅。計算公式為：

　　車輛購置附加費=（到岸價人民幣數+關稅+消費稅）×費率

　　（4）實體性貶值。設備的有形磨損分為兩種：設備在使用過程中產生的有形磨損稱為第I種有形磨損；設備在閑置存放過程中產生的磨損稱為第Ⅱ種有形磨損。由此引起的貶值稱為實體性貶值（DP），或物理性貶值。設備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率米反映。

　　實體性貶值的確定方法：

　　①觀察法。觀察法是評估師通過觀察，憑借視覺、聽覺、觸覺，或借助少量的檢測工具，對設備進行檢查，根據經驗對鑒定對象的狀態、損耗程度做出判斷。在不具備測試條件的情況下，這是最常使用的方法。

　　對于大型設備，為了避免個人主觀判斷的誤差，可以采用德爾非法或模糊綜合判斷法。

　　②使用年限法。年限法是從使用壽命的角度來估算貶值，它假設機器設備有一定的使用壽命，設備的價值與使用壽命成正比。設備在使用過程中，由于物理磨損使得設備的使用壽命逐步消耗，直至壽命耗盡，退出使用。因此，設備的貶值可以用使用壽命的消耗量表示，實體性貶值率也可以用已使用壽命與總使用壽命之比來表示。計算公式為：

　　式中： ——已使用壽命；

　　L——總使用壽命。

　　對于復雜沒備，各個組成部件的使用壽命是不同的，如果每個部件都可以獨立更換，整個機器的貶值率可以用以下公式表示：

　　8.市場法在房地產評估中的應用

　　（1）運用市場法評估房地產中的修正因素。

　　市場法就是通過與近期交易的類似房地產進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被估房地產在評估基準目的市場狀況下的價格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、房地產狀況因素等。

　　（2）運用市場法評估房地產的計算公式。

　　市場法的摹本計算公式是：

　　P=P'×A×B×C

　　式中：P——被估房地產評估價值；

　　P'——可比交易實例價值；

　　A——交易情況修正系數；

　　B——交易日期修正系數；

　　C——房地產狀況因素修正系數。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：P=P'×A×B×C

　　×容積率修正系數×土地使用年期修正系數

　　（3）市場法評估房地產價值的程序。運用市場法評估房地產價值，一般經過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況、交易日期、房地產狀況等進行修正，確定房地產價值。

　　9.成本法在房地產評估中的應用

　　（1）成本法評估土地的基本公式：

　　土地價值=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　其中，土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：一是國家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補償費用，這是對原城市土地使用者在經濟上的補償。

　　（2）成本法評估新建房地產的費用。新建房地產開發過程中發生的各項費用，包括土地征收及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。

　　（3）運用成本法評估舊建筑物的基本思路。運用成本法評估舊建筑物的價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

　　舊建筑物現值的計算公式為：

　　建筑物價值=重置成本一年貶值額×已使用年限

　　常用的計算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。

　　直線折舊法計算建筑物每年的貶值額為：

　　式中：D——年貶值額；

　　C——建筑物的重新建造成本；

　　S——建筑物的凈殘值；

　　N——建筑物的耐用年限；

　　R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　10.假設開發法在房地產評估中的應用

　　（1）假設開發法的基本思路。假設開發法是將被估房地產開發后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估房地產價值的方法。

　　實際評估工作中，常用的一個具體計算公式為：

　　土地價值=房屋的預期售價-開發建設成本-利息-利潤-稅費

　　（2）假設開發法評估的程序。假設開發法評估的程序為：

　　調查房地產基本情況，確定被估房地產的最佳開發利用方式，預測房地產開發完成后的收益，測算開發建設成本，測算開發利潤，測算投資利息和稅費，估算被估房地產價值。

　　11.基準地價的作用

　　基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格，基準地價一般具有如下作用：

　　（1）具有政府公告作用；

　　（2）是宏觀調控地價水平的依據；

　　（3）是國家征收城鎮土地稅收的依據；

　　（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據；

　　（5）是進一步評估宗地地價的基礎；

　　（6）引導十地資源在行業部門問的合理配置。

　　12.路線價法在土地評估中的應用

　　（1）路線價法的計算公式：路線價法的計算公式有不同的表現形式，下面是常用的一種表達方式：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度

　　如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規則形狀地、袋地等，則需依下列公式計算：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率

　　或：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他備件修正額

　　（2）深度百分率的定義。深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。

　　（3）深度百分率的表現形式。深度百分率的表現形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分率呈遞減現象，累計深度百分率呈遞增現象，平均深度百分率呈遞減現象。

　　（4）路線價法的操作步驟。路線價法的操作步驟主要包括以下內容：路線價區段的劃分、標準深度的確定、路線價的評估、深度百分率表和其他條件修正率表的制作、土地宗地價值的計算。

　　13.在建工程評估中的形象進度法

　　形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據在建工程建造完成后的市場價格，結合工程形象進度評估在建工程價值的方法。

　　六、資源資產評估

　　（一）考試目的

　　通過對資源資產評估內容的考核，測試考生對資源資產評估的基本原理與方法的掌握和了解情況，考核考生分析和解決資源資產評估實際問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（1）資源性資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性；

　　（2）森林資源資產價格構成的主要因素；

　　（3）林木資產評估的市場法、收益法、成本法和剩余法的計算公式；

　　（4）礦業權的內涵；

　　（5）采礦權評估的貼現現金流量法、可比銷售法的計算公式。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）自然資源的分類；

　　（2）資源性資產評估的特點；

　　（3）森林資源資產評估中資料的收集內容及核查項目；

　　（4）影響礦產價格的因素；

　　（5）探礦權評估的約當投資——貼現現金流量法、重置成本法的計算公式。

　　3.了解以下內容

　　（1）森林資源資產的種類；

　　（2）林木資產評估方法的適用范圍；

　　（3）探礦權泮估的地勘加和法、地質要素評序法、聯合風險勘查協議法和粗估法的基本思路。

　　（三）要點內容

　　1.自然資源的分類

　　根據自然資源在開發過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產資源，是經過漫長的地質過程形成的，隨著人類的開發利用，其絕對數量有明顯的減少現象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環境要素構成的，在合理開發利用的限度內，人類可以永續利用。非耗竭性資源可分為二三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和不可再生的非耗竭性資源。

　　按照資源的性質，從自然資源與人類的經濟關系角度，可劃分為環境資源、生物資源、土地資源、礦產資源和景觀資源等。

　　2.資源資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性

　　資源資產具有自然屬性、經濟屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態性和區域件等。經濟屬性包括：具有使用價值、能夠以貨幣計量和具有可收益性等。法律屬性包括資源資產產權存法律上具有獨立性和資源資產的使用權可以依法交易等。

　　3.森林資源資產價格構成的主要因素

　　森林資源資產價格。主要由下列因素構成：營林生產成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產中的損失、地租、地區差價和樹種差價等。

　　4.評估林木資產的市場法

　　該方法是以相同或類似林木資產的現行市價作為比較基礎，

　　評估待估林木資產價值的方法。計算公式為：

　　P=K×Kb×G×Q

　　式中：P——林木資產評估值；

　　K——林分質量調整系數；

　　Kb——物價指數調整系數；

　　G——參照物單位蓄積量的交易價格；

　　Q——被估林木資產的蓄積量。

　　5.評估林木資產的收益法

　　收益法又稱收益凈現值法，是將被評估林木資產在未來經營期內各年的凈收益折現為現值，然后累計求和得出林木資產評估價值的方法。計算公式為：

　　式中：P——林木資產評估值；

　　W——銷售總收入；

　　C——木材經營成本；

　　F——木材經營合理利潤；

　　S——林木資源的再生價值。

　　8.礦業權的內涵

　　我國的礦產資源屬于國家所有，南國務院行使礦產資源的所有權，礦產資源物質實體及其所有權屬于國家所有。國家實行探礦權、采礦權有償取得制度，礦產資源的探礦權和采礦權可以依法出讓和轉讓。探礦權和采礦權通常合稱礦業權，簡稱礦權。所謂礦業權是指在依法取得的勘查或采礦許可證規定的范圍和期限內，對礦產資源進行勘查、開采等一系列生產經營活動的權利。

　　9.評估采礦權的貼現現金流量法

　　評估采礦權的貼現現金流量法的計算公式為：

　　式中：P——采礦權價值；

　　一一參照的采礦權成交價格；

　　——規模調整系數；

　　一一品位調整系數；

　　——價格調整系數；

　　——差異調整系數。

　　七。無形資產評估

　　（一）考試目的

　　通過對無形資產評估內容的考核，測試考生對無形資產評估的基本原理與方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決無形資產評估問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（I）無形資產的定義；

　　（2）影響無形資產評估價值的因素；

　　（3）無形資產的分類；

　　（4）收益法在無形資產評估中的基本公式；

　　（5）成本法在無形資產評估中的基本公式；

　　（6）專利權的資產特點；

　　（7）運用收益法評估專利資產時，折現率及分成率的確定方法；

　　（8）商標資產的定義及分類；

　　（9）商標資產價值的影響因素；

　　（10）版權的經濟權利；

　　（11）運用成本法評估計算機軟件的價值；

　　（12）商譽的定義及特性；

　　（13）割差法在商譽評估中的應用。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）無形資產的特性；

　　（2）無形資產評估的程序、評估的前提假設及對象；

　　（3）運用收益法評估無形資產時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程；

　　（4）估算外購無形資產重置成本的市價類比法和物價指數法的基本要求、估算要點和具體應用；

　　（5）運用市場法評估無形資產的技術思路，運用時需注意的問題；

　　（6）專利資產的評估目的、評估程序；

　　（7）專利資產使用權限的分類；

　　（8）運用收益法評估專利資產時，收益額和剩余經濟壽命預測法的具體要求、測算要點和具體運用；

　　（9）影響專有技術價值的囚素；

　　（10）專有技術評估方法；

　　（11）運用收益法評估商標資產的具體要求、測算要點和具體估算過程；

　　（12）版權的定義以及版權的分類；

　　（13）計算機軟件無形資產的特點；

　　（14）計算機軟件三種評估方法的各自特點；

　　（15）超額收益法在商譽評估中的應用；

　　（16）商譽評估的基本前提和基本要求：

　　3.了解以下內容

　　（1）無形資產成本的不完整性、弱對應性和虛擬性等特點對無形資產評估的影響；

　　（2）估算自創無形資產重置成本的核算法和倍加系數法的基本要求、估算要點和具體應用；

　　（3）專有技術的特點；

　　（4）商標資產的評估程序；

　　（5）影響版權價值的因素；

　　（6）各類版權的有效期限；

　　（7）版權的限制；

　　（8）版權的特征；

　　（9）商譽評估中需注意的事項。

　　（三）要點內容

　　1.無形資產的定艾

　　無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態，對生產經營長期發揮作用且能帶來經濟利益的資源。

　　2.無形資產的特性

　　（1）共益性；

　　（2）積累性；

　　（3）替代性。

　　3.無形資產的分類

　　（1）按取得無形資產的方式分類，，無形資產可分為自創的無形資產和外購的無形資產。

　　（2）按無形資產能否獨立存在分類。無形資產可以分為可確指無形資產和不可確指無形資產。可確指的無形資產，如專利權、商標權等；不可確指的無形資產，如商譽。

　　4.影響無形資產評估價值的因素

　　影響無形資產評估價值的因素包括無形資產的取得成本、機會成本、獲利能力因素、市場因素、風險因素、產權剮素、使用期限因素、技術因素、其他因素。

　　5.收益法

　　（1）基本公式為：

　　（2）無形資產收益額的確定包括直接估算法、差額法、分成率法、要素貢獻法。

　　6.成本法采用成本法評估無形資產，其基本公式為：

　　無形資產評估值=無形資產重置成本×（1-貶值率）

　　（1）自創無形資產重置成本的估算包括核算法和倍加系數法。其中，核算法公式為：

　　無形資產重置成本=生產成本+期間費用+合理利潤

　　（2）外購無形資產重置成本的估算包括：市價類比法和物價指數法。

　　（3）在評估實踐中，貶值率的取值一般選擇綜合考慮了被評無形資產的各種無形損耗（功能和經濟方面的）后的折算比率。

　　7.專利資產的資產特點

　　（1）資產確認復雜；

　　（2）收益能力有一定的不確定性；

　　（3）專利資產還具有時問性、地域性、排他性、共享性特征。

　　8.收益法在專利資產評估中的應用

　　專利資產的收益額是指直接由專利權帶來的預期收益，對于收益額的測算，通常可以通過直接測算超額收益和通過利潤分成率測算獲得。

　　（1）折現牢的確定。

　　折現率的計算公式為：

　　折現率=無風險報酬率+風險報酬率

　　其中。無風險報酬率一般應考慮社會平均報酬率；風險報酬率的確定應考慮：技術風險、市場風險、資金風險及經營管理風險。

　　技術風險應考慮技術轉化風險、技術替代風險、技術權利風險及技術成熟風險。

　　市場風險應考慮市場容量風險及市場競爭風險。

　　資金風險應考慮固定資產融資風險及流動資金融資風險。

　　經營管理風險應考慮的因素包括：經營管理團隊、生產控制風險以及經營管理制度完善程度。

　　（2）分成率的確定。

　　①利用綜合評價法確定分成率。影響分成率因素包括：法律囚素、技術因素和經濟因素。其中法律影響因素包括：專利類型及法律狀態、保護范圍以及侵權判定的難易程度；技術影響因素包括：技術所屬領域、替代技術的狀況、技術先進性、技術的創新性、技術的成熟度、相關技術配合程度、技術的應用范圍以及技術的防御能力；經濟影響因素包括：資產投入狀況、行業收益率、技術的供求關系，以及利潤率。

　　采用綜合評價法確定分成率的步驟：

　　。建立評測體系；

　　。指標權重的確定；

　　。構造綜合評價模型。

　　②利用評測體系確定待估專利資產的分成率。

　　。確定待估專利資產分成率的取值范圍；

　　。根據分成率的評測表，確定待估專利資產分成率的調整系數；

　　。確定待估專利資產分成率。

　　9.影響專有技術價值的因素

　　影響專有技術價值的因素包括：使用期限、獲利能力、供需市場情況、開發成本及保密措施。

　　10.商標權的定義及分類

　　商標是商品或服務的標記，是商品生產者或經營者為了把自己的商品或服務區別于他人的同類商品或服務，在商品上服務中使用的一種特殊標記。，這種標記一般是由文字、圖形、字母、數字、三維標志和顏色組合，以及上述要素的組合。

　　按商標是否具有法律保護的專用權，可以分為注冊商標和未注冊商標：商標資產的評估，指的是注冊商標專用權的評估。

　　11.商標資產價值的影響因素

　　商標資產價值的影響因素包括：商標的法律狀態；商標的知名度；商標所依托的商品；宏觀經濟狀況；評估目的；類似商標的交易情況；商標設計、廣告宣傳；其他因素。

　　12.版權的經濟權利

　　作品的版權包括精神權利和經濟權利，版權中的經濟權利是指能夠給版權人帶來經濟利益的權利。對于評估而言，一般考慮的是權利人擁有的經濟權利。

　　13.運用成本法評估計算機軟件

　　（1）基本公式。對于大型系統軟件，一般可采用成本法進行評估。當用于計算機軟件產品定價，或者以計算機軟件合資入股，確定計算機軟件價值時，可以考慮采用成本法。

　　成本法指按被評估資產的現時完全重置成本減去損耗或貶值來確定被評估資產的價值。其基本公式為：

　　評估價值=重置全價-貶值

　　成本法評估計算機軟件價值的基本模型有開發成本要素、開發過程成本或語句行數等三種成本評估模型。目前評估實際應用比較廣泛的計算機軟件成本評估模型——參數成本法模型。基本公式為：

P=C1+C2

　　計算機軟件開發成本C1由計算機軟件工作量朋和單位工作量成本W所決定，其公式為：

　　C1=M×W

　　（2）運用COCOM0Ⅱ模型確定計算機軟件開發工作量腳。

　　采用此模型計算機軟件開發工作量M的計算公式為：

　　14.商譽的特性

　　（1）商譽不能離開企業而單獨存在，不能與企業可確指的資產分開出售。

　　（2）商譽是多項因素作用形成的結果，但形成商譽的個別因素，不能以任何方法單獨計價。

　　（3）商譽本身不是一項單獨的、能產生收益的無形資產，而只是超過企業可確指的各單項資產價值之和的價值。

　　（4）商譽是企業長期積累起來的一項價值。

　　15.割差法確定商譽價值

　　商譽的評估值=企業整體資產評估值-企業可確指的各單項資產評估值之和

　　八、長期投資性資產評估

　　（一）考試目的

　　通過對長期投資性資產評估內容的考核，測試考生對長期投資性資產評估的基本概念、評估具體方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決長期投資性資產評估實際問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（1）債券投資的特點；

　　（2）評估非上市交易債券的方法；

　　（3）非上市普通股評估的技術思路；

　　（4）固定紅利型、紅利增長型和分段型股利分配政策假設前提下的股票價值評估方法；

　　（5）優先股的評估方法；

　　（6）股權投資收益的分配形式；

　　（7）非控股型長期股權投資和控股型長期股權投資的評估方法。

　　2.熟悉以下內容

　　（1） 熟悉長期投資性資產的含義；

　　（2） 長期投資性資產評估的特點、局限性及程序；

　　（3） 上市交易債券和上市交易股票的價值的基本要求和評估方法

　　3.了解以下內容

　　（1）股票投資的特點；

　　（2）股票的票面價格、發行價格、賬面價格、清算價格、內在價格和市場價格的關系；

　　（3）其他長期性資產的構成及成為評估對象的條件、標準和評估方法，，

　　（三）要點內容

　　1.長期投資的分類

　　長期投資性資產通常可以理解為企業通過分配來增加收益，或為謀求其他利益，而將資產讓渡給其他單位所獲得的另一項擬長時間持有的資產。長期投資性資產按其投資的性質可分為長期股權投資、長期持有債券投資和混合性投資三類。

　　2.債券投資評估的特點

　　（1）投資風險較小，安全性較強；

　　（2）到期還本付息，收益相對穩定；

　　（3）具有較強的流動性。

　　3.非上市交易債券的評估方法

　　對于非上市交易債券不能直接采用市價進行評估，應該采取相應的評估方法進行價值評估。對距評估基準日1年內到期的債券，可以根據本金加上持有期間的利息確定評估值；超過1年到期的債券，可以根據本利和的現值確定評估值。但對于不能按期收回本金和利息的債券，評估人員應在調查取證的基礎上，通過分析預測，合理確定評估值。

　　通過本利和的現值確定其評估值的債券，宜采用收益法進行評估。根據債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評估時應采用不同的方法計算。

　　（1）到期一次還本付息債券的價值評估。

　　對于一次還本付息的債券，其評估價值的計算公式為：

　　P=F／（1+r）n

　　①債券本利和采用單利計算。，在采用單利計算時：

　　F=A（1+m.r）

　　②債券本利和采用復利計算。在采用復利計算時：

　　F=A（l+r）m

　　（2）分次付息，到期一次還本債券的評估。前已述及，分次付息，到期一次還本債券的價值評估宜采用收益法，其計算公式為：

　　上述公式涉及到的相關參數具體內容請參考輔導教材相關章節。

　　4.非上市交易股票的評估思路

　　非上市交易的股票，一般應采用收益法評估，即綜合分析股票發行企業的經營狀況及風險、歷史利潤水平和分紅情況、行業收益等因素，合理預測股票投資的未來收益，并選擇合理的折現率確定評估值。

　　5.固定紅利型股利政策下股票價值評估

　　固定紅利型是假設企業經營穩定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平。在這種假設條件下，普通股股票評估應采用年金法。評估值的計算公式為：

　　P=R／r

　　6.紅利增長型股利政策下股票價值評估

　　紅利增長型適用于成長型股票的評估。成長型企業發展潛力大，收益率會逐步提高。該類型的假設條件是發行企業并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴大再生產，因此，紅利呈增長趨勢。在這種假設前提下，普通股股票價值評估應考慮將股票收益的預期增長率包含在資本化率中。普通股股票價值評估值公式為：

　　p=R／（r-g） （r>g）

　　股利增長率g的計算方法，一是統計分析法，即根據過去股利的實際數據，利用統計學的方法計算出的平均增長率，作為股利增長率；二是趨勢分析法，即根據被評估企業的股利分配政策，以企業剩余收益中用于再投資的比率與企業凈資產利潤率相乘確定股利增長率。

　　上述公式中涉及到的相應參數可參考輔導教材的有關章節中的具體介紹。

　　7.分段型股利政策下股票價值評估

　　分段型股利政策下股票價值評估的原理是：

　　第一段，指能夠較為客觀預測股票的收益期間或股票發行企業某一經營周期；

　　第二段，以不易預測收益的時間為起點，以企業持續經營到永續為第二段。

　　將兩段收益現值相加，得出評估值。實際計算時，第一段以預測收益直接折現；第二段可以采用固定紅利型或紅利增長型，收益額采用趨勢分析法或其他方法確定，先資本化再折現。

　　8.優先股的評估方法

　　在正常情況下，優先股在發行時就已規定了股息率。評估優先股主要是判斷股票發行主體是否有足夠稅后利潤用于優先膠的股息分配，這種判斷是建立在對股票發行企業的全面了解和分析的基礎上，包括股票發行企業生產經營情況、利潤實現情況、股本構成中優先股所占的比重、股息率的商低，以及股票發行企業負債狀況等。如果股票發行企業資本構成合理，企業盈利能力強，具有很強的支付能力。評估人員可以根據事先確定的股息率，計算出優先股的年收益額，然后進行折現計算，即可得出評估值。計算公式如下：

　　9.股權投資收益的分配形式

　　股權投資收益的分配形式，比較常見的有如下幾種類型：

　　（1）按投資額占被投資企業實收資本的比例，參與被投資企業凈利潤的分配；

　　（2）按被投資企業銷售收入或利潤的一定比例提成；

　　（3）按投資方出資額的一定比例支付資金使用報酬等。

　　10.非控股型股權投資評估

　　（1）對于非控股型股權投資評估，可以采用收益法，即根據歷史上收益情況和被投資企業的未來經營情況及風險，預測未來收益，再用適當折現率折算為現值得出評估值。

　　（2）對于合同、協議明確約定了投資報酬的長期股權投資，可將按規定應獲得的收益折為現值，作為評估值。

　　（3）對到期收回資產的實物投資情況，可按約定或預測出的收益折為現值，再加上到期收回資產的現值，計算評估值。

　　（4）對于不是直接獲取資金收人，而是取得某種權利或其他間接經濟效益的，可通過了解分析，測算相應的經濟效益，折現計值。

　　（5）對于明顯沒有經濟利益，也不能形成任何經濟權利的投資則按零價值計算。在未來收益難以確定時，可以采用重置價值法進行評估。即通過對被投資企業進行評估，確定凈資產數額，再根據投資方所占的份額確定評估值。

　　（6）如果進行該項投資的期限較短，價值變化不大，被投資企業資產賬實相符，則可根據核實后的被投資企業資產負債表上凈資產數額，再根據投資方所占的份額確定評估值。非控股型股權投資在某些情況下也可以采取成本法評估。

　　不論采用什么方法評估非控股型股權投資，都應考慮少數股權折價因素對評估值的影響。

　　11.控股型股權投資評估

　　對于控股型的長期股權投資，原則上應對被投資企業進行評估后再測算控股權投資的價值。對被投資企業的評估應以收益法為主，特殊情況下，可以單獨采用市場法，對被投資企業進行評估，評估基準日與投資方的評估基準日相同。

　　12.評估人員評估股東部分權益價值，應當在適當及切實可行的情況下考慮由于控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價

　　九、流動資產評估

　　（一）考試目的

　　通過對流動資產評估內容的考核，測試考生對各類流動資產評估的特點及評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決流動資產評估實際問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（1）流動資產評估的特點及流動資產賬面價值與評估價值之間的關系；

　　（2）運用市場法、成本法評估不同類型材料、低值易耗品的技術思路、約束條件和具體方法；

　　（3）運用成本法和市場法評估在產品、產成品及庫存商品價值的技術思路、約束條件和具體方法；

　　（4）應收賬款評估的基本程序，壞賬損失估計的壞賬比例法和賬齡分析法。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）流動資產評估的特點、局限性及評估程序；

　　（2）待攤費用和預付費用的評估方法；

　　（3）應收票據貼現值的計算方法。

　　3.了解以下內容

　　（1）流動資產的內容和特點；

　　（2）貨幣性資產的評估方法；

　　（3）評估應收賬款的局限性。

　　（三）要點內容

　　1.流動資產評估的特點

　　（1）流動資產評估主要是單項資產評估。對流動資產的評估主要是以單項資產為對象進行價值評估。

　　（2）合理確定流動資產評估的基準時問對流動資產評估具有非常重要的意義。由于流動資產與其他資產的顯著特點在于其資產的流動性和價值的波動性。不同形態的流動資產隨時都在變化，而評估則是確定其某一時點上的價值，不可能人為地停止流動資產的周轉。因此，評估基準日應盡可能選擇在會計期末，必須在規定的時點進行資產清查、登記和確定流動資產數量和賬面價值，避免重登和漏登現象的發生。

　　（3）既要認真進行資產清查，同時又要分清主次，掌握重點。由于流動資產一般具有數量大、種類多的特點，清查工作量大，所以流動資產清查應考慮評估的時間要求和評估成本。對流動資產評估往往需要根據不同企業的生產經營特點和流動資產分布的情況，對流動資產分清主次、重點和一般，選擇不同的方法進行清查和評估，做到突出重點，兼顧一般。清查采用的方法是抽查、重點清查和全面清查。當抽查核實中發現原始資料或清查盤點工作可靠性較差時，應擴大抽查面，直至核查全部流動資產。

　　（4）流動資產的賬面價值基本上可以反映其現值。由于流動資產周轉快、變現能力強，在物價水平相對比較穩定的情況下，流動資產的賬面價值基本上可以反映出流動資產的現值。因此，在特定情況下，可以采用歷史成本作為其評估值。同時，評估流動資產時一般可以不需要考慮資產的功能性貶值因素，其有形損耗（實體性損耗）的計算只適用于諸如低值易耗品、呆滯、積壓存貨類流動資產的評估。

　　2.材料的評估

　　（1）材料評估的內容。企業中的材料，按其存放地點可分為庫存材料和在用材料。在用材料是在生產過程中已形成產成品或半成品，已不再作為單獨的材料存在，故材料評估主要是對庫存材料進行評估。

　　（2）材料評估的步驟。進行實物盤點，使其賬實相符；根據不同評估目的和待估資產的特點，選擇相應的評估方法；在評估方法的選擇上，更多的是采用成本法或市場法；運用存貨管理的ABC分析法，突出重點。

　　（3）材料評估的方法。近期購進的材料庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其賬面值與現行市價基本接近，可采用成本法，也可以采用市場法；對購進批次間隔時間長、價格變化較大的庫存材料進行評估時，可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值；企業庫存的某些材料可能購進的時間早，市場已經脫銷，目前無明確的市價可資參考或使用，對這類材料的評估，可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格。也可以在分析市場供需的基礎上，判斷該項材料的供需關系，并以此修正材料價格，還可以通過市場可比同類商品的平均物價指數進行評估；呆滯材料是指從企業庫存材料中清理出來，需要進行處理的材料，首先應對其數量和質量進行核實和鑒定。然后區別不同情況進行評估，對其中失效、變質、殘損、報廢、無用的，應通過分析計算，扣除相應的貶值數額后，確定其評估值。

　　3.低值易耗品的評估

　　在庫低值易耗品的評估，可以根據具體情況，采用與庫存材料評估相同的方法；在用低值易耗品的評估，可以采用成本法進行評估。

　　4.在產品的評估

　　對在產品進行評估時，一般可采用成本法或市場法進行評估。

　　5.產成品及庫存商品的評估

　　對產成品及庫存商品應依據其變現能力和市場可接受的價格進行評估，應該分析產成品的銷售及周轉情況，適用的方法有成本法和市場法，同時應該結合資產評估的經濟行為，注意對其可能實現的利潤情況進行分析。

　　6.應收賬款及預付賬款的評估

　　在評估應收賬款及預付賬款時，要關注并分析債務方的經營情況，合理判斷其風險。在對應收賬款及預付賬款這些資產估算時，一般應從兩方面進行：一是清查核實應收賬款數額；二是估計可能的壞賬損失。

　　對預計壞賬損失的估計方法主要有：

　　（1）壞賬比例法。此法是按壞賬占全部應收賬款的比例來判斷不可收回的應收賬款，從而確定壞賬損失的數額。壞賬比例的確定，可以根據被評估企業前若干年（一般為3～5年）的實際壞賬損失額與其應收賬款發生額的比例確定。

　　如果一個企業的應收賬款多年未清理，賬面找不到處理壞賬的數額，也就無法推算出壞賬損失率，在這種情況下就不能采用這種方法。

　　（2）賬齡分析法。此法是根據應收賬款賬齡的長短，分析應收賬款預計可收回的金額及其產生壞賬的可能性。一般來說，應收賬款賬齡越長，產生壞賬損失的可能性就越大。因此，可將應收賬款按賬齡長短分成不同的組別，按不同組別估計壞賬損失的可能性，進而估計壞賬損失的金額。

　　7.應收票據的評估

　　應收票據的評估可采用下列兩種方法：按票據的本利和計算，即應收票據的評估價值為票據的面值加上應計的利息。按應收票據的貼現值計算，即應收票據的評估價值為按評估基準日到銀行申請貼現的貼現值。

　　8.待攤費用和預付費用的評估

　　對于待攤費用的評估，原則上應按其形成的具體資產價值來確定。預付費用的評估依據其未來是否可產生效益而定，只有那些在評估日之后仍將發揮作用的預付費用，才是評估的對象。

　　十、企業價值評估

　　（一）考試目的

　　通過對企業價值評估內容的考核，測試考生對企業價值評估的基本原理與方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決企業價值評估實際問題的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1掌握以下內容

　　（1）企業及企業評估價值的含義；

　　（2）年金法的使用條件和正確運用；

　　（3）分段法的使用條件和正確運用；

　　（4）企業收益的界定及不同收益口徑的確定依據和方法；

　　（5）企業收益預測的要求、步驟和方法；

　　（6）折現率選擇的基本原則；

　　（7）保證折現率與收益額之間口徑一致的要求和技術處理方法；

　　（8）測算風險報酬率的累加法和口系數法等具體方法；

　　（9）企業價值評估市場法、成本法的運用；

　　（10）企業價值評估中的價值類型。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）企業價值評估的特點；

　　（2）企業價值評估中一般范圍及有效資產和無效資產的劃分標準、界定的意義、途徑，以及正確劃分企業價值評估范圍對企業價值評估的影響；

　　（3）收益法評估企業價值評估中的核心問題；

　　（4）無風險報酬率的本質和選取渠道和標準；

　　（5）企業價值評估中收益法、市場法、成本法之間的關系，各種評估方法評估結果之間相互驗證時的要求和技術處理；

　　（6）折現率與資本化率及其相互關系。

　　3.了解以下內容

　　（1）新興市場中資產評估面臨的問題，了解產權的定義及我國的產權模糊現象；

　　（2）企業價值評估的信息資料收集。

　　（三}要點內容

　　1.企業及企業評估價值的含義

　　企業是以盈利為目的，按照法律程序建立的經濟實體，形式上體現為由各種要素資產組成并具有持續經營能力的自負盈虧的法人實體。進一步說，企業是由各個要素資產圍繞著一個系統目標，發揮各自特定功能，共同構成一個有機的生產經營能力和獲利能力的載體及其相應的權益。

　　從一般意義上講，企業的評估價值是企業的公允價值。這不僅是由企業作為資產評估的對象所決定的，而且是由對企業進行價值評估的目的所決定的。企業價值評估的主要目的是為企業產權交易提供服務，使交易雙方對擬交易企業的價值有一個較為清晰的認識，所以企業價值評估應建立在有效市場假設之上，其揭示的是企業的公允價值。當然，在特定的評估目的下和具體的評估條件中，企業的公允價值又有具體表現形式。從大的方面分類，又包括了企業的市場價值和市場價值以外的價值。

　　企業評估價值基于企業的盈利能力。企業之所以能夠存在價值并且能夠進行交易是由于它們所具有的產生利潤（現金流）的能力。與企業的定義及其內涵相對應，從企業價值評估的具體對象范圍的角度，企業價值又可劃分為企業整體價值、企業股東全部權益價值、企業股東部分權益價值等。

　　2.企業價值評估的一般范圍

　　企業價值評估的一般范圍即企業價值評估的產權范圍。從產權的角度界定，企業價值評估的范圍應該是企業的全部資產。包括企業產權主體自身占用及經營的部分，企業產權主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資部分。在具體界定企業價值評估的資產范圍時，應根據以下有關數據資料進行：

　　（1）企業的資產評估申請報告及上級主管部門批復文件所規定的評估范圍；

　　（2）企業有關產權轉讓或產權變動的協議、合同、章程中規定的企業資產變動的范圍。

　　3.企業價值評估中的有效資產和無效資產企業是由各類單項資產組合而成的資產綜合體，這些單項資產對企業盈利能力的形成具有不同的貢獻。其中，對企業盈利能力的形成做出貢獻，發揮作用的資產就是企業的有效資產，而對企業盈利能力的形成沒有做出貢獻，甚至削弱了企業的盈利能力的資產就是企業的無效資產。企業的盈利能力是企業的有效資產共同作用的結果，要正確揭示企業價值，就要將企業資產范圍內的有效資產和無效資產進行正確的界定與區分，將企業的有效資產納入評估企業價值的具體資產范圍。這種區分是進行企業價值評估的必要前提。

　　4.收益法評估企業價值的核心問題

　　運用收益法對企業進行價值評估，關鍵在于對以下三個問題的解決：

　　（1）恰當選擇企業的收益額。企業的收益能以多種形式出現，包括凈利潤、凈現金流、息前凈利潤和息前凈現金流等，選擇何種形式或口徑的收益作為企業價值評估中的企業收益，可能會在一定程度上影響評估人員對企業獲利能力的判斷，進而會影響評估人員對企業價值的最終判斷。恰當選擇企業的收益額，同時要求評估人員注意企業收益額與折現率口徑保持一致的問題。恰當選擇企業的收益額從本意來講，是為了客觀合理地反映企業的獲利能力，進而相對合理準確地評估企業價值。由于不同形式或口徑的企業收益的性質和內涵是有一定差別的，在不考慮折現率因素的前提下，不同形式和口徑的企業收益，其折現價值的內涵和性質也是有差別的，例如：凈利潤或凈現金流量折現或還原為凈資產價值（所有者權益）

　　凈利潤或凈現金流量+長期負債利息（1- 所得稅稅率）折現或還原為投資資本價值（所有者權益+長期負債）

　　凈利潤或凈現金流量+利息（1-所得稅稅率）折現或還原為總資產價值（所有者權益+長期負債+流動負債）

　　（2）合理預測企業收益。合理預測企業的收益并不一定要評估人員對企業的將來收益進行精確的計算。這種要求是不現實和不可能的。但是，由于企業收益的預測的水平和合理性直接影響評估師對企業盈利能力的判斷，進而影響評估人員對企業最終評估值的判斷。所以，評估人員在評估中應全面考慮影響企業盈利能力的因素，對企業的收益做出客觀、合理及合乎邏輯的預測。

　　（3）選擇合適的折現率。折現率作為潛在投資者的期望投資回報率，它的選擇直接關系到對企業未來取得收益的風險的判斷。由于不確定性的客觀存在，對企業未來收益的風險進行判斷至關重要。能否對企業取得未來收益的風險做出恰當的判斷，從而選擇合適的折現率，不僅對企業的最終評估值具有較大影響，而且還會影響對企業評估價值的價值類型的選擇。選擇合適的折現率包括了兩個方面的內容：一是保證折現率的值與被評估企業獲得預期收益面臨的風險的匹配；二是所選擇的折現率的口徑與企業收益額的口徑的一致。

　　5.年金法的計算公式和使用條件

　　用于企業價值評估的年金法，是將已處于均衡狀態，其未來收益具有充分的穩定性和可預測性的企業的收益進行年金化處理，然后再把已年金化的企業預期收益進行收益還原，估測企業的價值。

　　6.分段法的計算公式和使用奈件

　　分段法是將持續經營的企業的收益預測分為前后段。將企業的收益預測分為前后兩段的理由在于：在企業發展的前一個期間，企業處于不穩定狀態，因此企業的收益是不穩定的；而在該期間之后，企業處于均衡狀態，其收益是穩定的或按某種規律進行變化。對于前段企業的預期收益采取逐年預測，并折現累加的方法。而對于后段的企業收益，則針對企業具體情況并按企業的收益變化規律，對企、吐后段的預期收益進行折現和還原處理。將企業前后兩段收益現值加在一起便構成企業的收益現值。

　　7.企業收益的界定

　　在對企業收益進行具體界定時，應首先從企業財務會計的角度注意以下兩個方面：

　　（1）企業創造的不歸企業權益主體所有的收入，不能作為企業價值評估中的企業收益。如稅收，不論是流轉稅還是所得稅都不能視為企業收益。

　　（2）凡是歸企業權益主體所有的企業收支凈額，都可視為企業的收益。無論是營業收支、資產收支，還是投資收支，只要形成凈現金流人量，就可視為企業收益。這是判斷和把握企業價值評估中收益額的重要基礎。

　　8.企業收益的不同口徑的確定依據和方法

　　選擇什么口徑的企業收益作為收益法評估企業價值的基礎，首先應服從企業價值評估的目的和目標，即企業價值評估的目的和目標是評估反映企業股東全部權益價值（所有者權益的凈資產價值）還是反映企業所有者權益及債權人權益的投資資本價值，或企業整體（總資產）價值。其次，對企業收益口徑的選擇，應在不影響企業價值評估目的的前提下。選擇最能客觀反映企業正常盈利能力的收益額作為對企業進行價值評估的收益基礎：對于某些企業，凈現金流量就能客觀地反映企業的獲利能力對于另一些企業，息前凈現金流量可能更能反映企業的獲利能力。如果企業評估的目標是企業的股東全部權益價值（凈資產價值），使用凈現金流量最為直接，即評估人員直接利用企業的凈現金流量評估出企業的凈資產價值來。當然，評估人員也可以

　　利用企業的息前凈現金流量首先估算出企業的整體（總資產）價值，然后再從企業整體（總資產）價值中扣減掉企業的全部負債得到企業的股東全部權益價值（凈資產價值）。是運用企業的凈現金流量直接估算出企業的股東全部權益價值（凈資產價值），還是采用迂回的方法先估算企業的整體（總資產）價值，再估算企業的股東全部權益價值（凈資產價值），取決于是企業的凈現金流量或是企業的息前凈現金流量更能客觀地反映出企業的獲利能力。掌握收益口徑和表現形式與不同層次的企業價值的對應關系，以及不同層次企業價值之間的關系是企業價值評估中非常重要的事情。

　　9.企業收益預測

　　企業的收益預測，大致分為三個階段。首先，對企業收益的歷史及現狀的分析與判斷。其次，對企業未來可預測的若干年的預期收益的預測。最后。對企業未來持續經營條件下的長期預期收益趨勢的判斷。

　　10.企業收益預測的基本步驟

　　企業預期收益的預測大致可分為以下幾個步驟：

　　（1）評估基準日審計后企業收益的調整；

　　（2）企業預期收益趨勢的總體分析和判斷；

　　（3）企業預期收益預測。

　　11.企業評估中選擇折現率的基本原則

　　（1）折現率不低于投資的機會成本。

　　（2）行業基準收益率不宜直接作為折現率，但行業平均收益率可作為確定折現率的重要參考指標。

　　（3）貼現率不宜直接作為折現率。

　　12.安全利率一一無風險報酬率

　　安全利率亦稱為無風險報酬率，它取決于資金的機會成本，即正常的投資報酬率不能低于該投資的機會成本。這個機會成本通常以政府發行的國庫券利率和銀行儲蓄利率作為參照依據。

　　13.在測算風險報酬率的時候，評估人員應注意的因素

　　（1）國民經濟增長率及被評估企業所在行業在國民經濟中的地位；

　　（2）被評估企業所在行業的發展狀況及被評估企業在行業中的地位；

　　（3）被評估企業所在行業的投資風險；

　　（4）企業在未來的經營中可能承擔的風險等。

　　風險報酬率=行業風險+經營風險報酬率+財務風險報酬率+其他風險報酬率

　　14.β系數法及其步驟

　　β系數法主要用于估算被評估企業（或被評估企業所在行業）的風險報酬率。其基本思路是，被評估企業（或行業）風險報酬率是社會平均風險報酬率與被評估企業（或被評估企業所在行業）風險和社會平均風險的相關系數（β系數）的乘積。

　　β系數法估算風險報酬率的步驟為：

　　（1）將社會平均收益率扣除無風險報酬率，求出社會平均風險報酬率；

　　（2）將企業（或企業所在行業）的風險與充分風險分散的市場投資組合的風險水平進行比較及其測算，求出企業所在行業的口系數；

　　（3）用市場平均風險報酬率乘以企業（或企業所在行業）的口系數，便可得到被評估企業（或企業所在行業）的風險報酬率。

　　用數學公式表示為：

　　如果所求β系數是被評估企業的β系數，直接利用β系數就可以r，而不需要再考慮企業特定風險調整系數α了。

　　15.保證折現率與收益額之間口徑一致的要求和技術處理方法

　　根據不同的評估目的和評估價值目標，用于企業評估的收益額可以有不同的口徑，如凈利潤、凈現金流量、無負債利潤（息前凈利潤）、無負債凈現金流量（息前凈現金流量）等。而折現率作為一種價值比率，就要注意折現率的計算口徑（計算折現率時的分子與分母的口徑）。折現率既有按不同口徑收益額為分子計算的折現率，如，股權收盜或債權收益，以及股權和債權綜合收益，也有按同一口徑收益額為分子，而以不同口徑資金占用額或投資額為分母計算的折現率，如企業資產總額收益率、企業投資資本收益率、企業凈資產收益率等。所以，在運用收益法評估企業價值時，必須注意收益額與計算折現率所使用的收益額之間結構與口徑上的匹配和協調，以保證評估結果合理且有意義。

　　16.企業價值評估的市場法

　　企業價值評估的市場法就是在市場上找出一個或幾個與被評估企業相同或相似的參照系企業，分析、比較被評估企業和參照系企業的重要指標，在此基礎上，修正、調整參照系企業的市場價值，最后確定被評估企業的價值：其理論依據就是"替代原則".

　　市場法中常用的兩種具體方法是參考企業比較法和并購案例比較法。

　　（1）參考企業比較法是指通過對資本市場上與被評估企業處于同一或類似行業的上市公司的經營和財務數據進行分析，計算適當的價值比率或經濟指標，在與被評估企業比較分析的基礎上，得出評估對象價值的方法。

　　（2）并購案例比較法是指通過分析與被評估企業處于同一或類似行業的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數據資料，計算適當的價值比率或經濟指標，在與被評估企業比較分析的基礎上。得出評估對象價值的方法：

　　市場法評估思路可用公式表示如下：

　　式中：V1——被評估企業價值；

　　V2——可比企業價值；

　　X1——被評估企業與企業價值相關的可比指標；

　　X2一一可比企業與企業價值相關的町比指標。

　　通常又稱為可比價值比率或倍數。式中X參數可選用以下財務變量但不限于以上變量：利息、折舊和稅收前利潤，即EBIDT；無負債的凈現金流量；銷售收入。

　　17.企業價值評估中的成本法

　　企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法，是指在合理評估技術方法的總稱。

　　成本法實際上是通過對企業賬面價值的調整得到企業價值。其理論基礎也是"替代原則"，即任何一個精明的潛在投資者，在購置一項資產時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產具有相同用途的替代品所需的成本。成本法以企業單項資產的再取得成本為出發點，有忽視企業的獲利能力的可能性，而且在評估中很難考慮那些未在財務報表上出現的項日，如企業的管理效率、自創商譽、銷售網絡等。因此，以持續經營為前提對企業進行評估時，成本法一般不應當作為惟一使用的評估方法。

　　在具體運用成本法評估企業價值時，人們通常又稱之為資產加和法。成本法具體是指將構成企業的各種要素資產的評估值加總求得企業價值的方法。企業重建并不是對被評估企業的簡單復制，而主要是對企業生產能力和盈利能力的重建。因此，企業價值評估的成本法是緊緊圍繞企業的盈利能力進行的。

　　18.企業價值評估中的其他方法

　　企業價值評估中的收益法、市場法和成本法各有特點又有聯系，在正常情況下，企業價值評估應盡可能使用多種評估方法進行評估，并進行相互驗證。

　　19.企業價值評估中的價值類型

　　與其他的資產評估結果的價值類型分類一樣，企業價值中的價值類型也劃分為市場價值和非市場價值兩類。

　　（1）企業價值評估中的市場價值從價值屬性的角度定義，是指企業在評估基準日公開市場上正常使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。或者從評估過程的角度來說、企業價值評估依據的所有信息資料都來源于公開市場的評估結果是企業價值評估中的市場價值。

　　（2）企業價值評估中的非市場價值（市場價值以外的價值）并不是一種具體的企業價值存在形式，它是一系列不符合企業價值評估中的市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合。企業價值評估中的非市場價值也是企業公允價值具體表現形式的一類概括，企業價值評估中的非市場價值主要有投資價值、持續經營價值、保險價值、清算價值等。

　　十一、資產評估報告

　　（一）考試目的

　　通過對資產評估報告相關知識的考核，測試考生對資產評估報告的基本內容、編寫技能、制作要求及對與資產評估報告有關基本概念的掌握情況，考核考生對資產評估業務的理解深度和制作資產評估報告的能力。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　（1）資產評估報告書的基本要素和基本內容；

　　（2）制作資產評估報告書的技術要點。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）資產評估報告書的種類及作用；

　　（2）制作資產評估報告書的步驟；

　　（3）資產評估報告書的應用。

　　3.了解以下內容

　　（1）資產評估報告的基本概念；

　　（2）國外資產評估報告的基本要素與披露要求。

　　（三）要點內容

　　1.資產評估報告

　　資產評估報告，是指注冊資產評估師遵照相關法律、法規和資產評估準則，在實施了必要的評估程序對特定評估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專業意見的括面文件。

　　2.資產評估報告書的作用

　　為被委托評估的資產提供作價意見，資產評估報告節是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方、受托方及有關方面責任的依據。對資產評估報告書進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段。資產評估報告書是建立評估檔案，歸集評估檔案資料的重要信息來源。注冊資產評估師應當根據評估業務具體情況，提供能夠滿足委托方和其他評估報告使用者合理需求的評估報告。

　　3.資產評估報告書的種類

　　按資產評估的范圍劃分，資產評估報告書可分為整體資產評估報告書和單項資產評估報告書。按評估對象不同劃分，資產評估報告書可劃分為資產評估報告書、房地產估價報告書、土地估價報告書等。資產評估報告還可分為簡明評估報告和完整評估報告等。

　　4.國有資產評估報告的基本制度

　　國有資產評估報告基本制度是規定資產評估機構完成國有資產評估工作后由相關國有資產管理部門或代表單位對評估報告進行核準、備案的制度。

　　5.資產評估報告的基本要素

　　評估報告類型；委托方、資產占有方及其他評估報告使用者；評估范圍和評估對象基本情況；評估目的；價值類型；評估基準日；評估假設和限制條件；評估依據；評估程序實施過程和情況；評估結論；聲明；評估報告日；評估機構和注冊資產評估師簽章；附件。

　　6.資產評估報告書的基本內容

　　包括三部分基本內容，即資產評估報告書正文及相關附件的基本內容，資產評估說明的基本內容，資產評估明細表的基本內容。

　　7.資產評估報告書制作的技術要點

　　（1）文字表達方面的技能要求。資產評估報告書既是一份對被評估資產價值有咨詢性和鑒證性作用的文書，又是一份用來明確資產評估機構和評估人員工作責任的文字依據，所以它的文字表達技能要求既要清楚、準確，又要提供充分的依據說明，還要全面地敘述整個評估的具體過程。其文字的表達必須準確，不得使用模棱兩可的措詞。注冊資產評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。

　　（2）格式和內容方面的技能要求。對資產評估報告書格式和內容方面的技能要求，目前應遵循財政部頒發的《資產評估報告基本內容與格式的暫行規定》，并遵循相關評估準則進行編制。

　　（3）評估報告書的復核及反饋方面的技能要求。資產評估報告書的復核、評判與反饋是資產評估報告書制作的具體技能要求。通過對工作底稿、評估說明、評估明細表和報告書正文的文字、格式及內容的復核和反饋，可以使有關錯誤、遺漏等問題在出具正式報告書之前得到修正。對評估人員來說，資產評估工作是一項必須由多個評估人員同時作業的中介業務，每個評估人員都有可能因能力、水平、經驗、閱歷及理論方法的限制而產生工作盲點和工作疏忽，所以，對資產評估報告書初稿進行審核就成為必要。對評估資產的情況熟悉程度來說，大多數資產委托方和占有方對委托評估資產的分布、結構、成新等具體情況總是會比評估機構和評估人員更熟悉，所以。在出具正式報告之前征求委托方意見，收集反饋意見也很有必要。

　　對資產評估報告必須建立起多級復核和交叉復核的制度，明確復核人的職責，防止流于形式的復核。收集反饋意見主要是通過委托方或占有方熟悉資產具體情況的人員。對委托方或占有方意見的反饋信息，應謹慎對待，應本著獨立、客觀、公正的態度去接受其反饋意見。

　　（4）撰寫報告書應注意的事項。資產評估報告書的制作技能除了需要掌握上述三個方面的技術要點外，還應注意以下兒個事項：

　　①實事求是，切忌出具虛假報告。報告書必須建立在真實、客觀的基礎上不能脫離實際情況，更不能無中生有。報告擬定人應是參與該項目并較全面了解該項目情況的主要評估人員。

　　②堅持一致性做法，切忌出現表里不一。報告書文字、內容前后要一致，摘要、正文、評估說明、評估明細表內容與格式、數據要一致。

　　③提交報告書要及時、齊全和保密。在正式完成資產評估工作后，應按業務約定書的約定時間及時將報告書送交委托方。

　　送交報告書時，報告書及有關文件要送交齊全。涉及外商投資項目的對中方資產評估的評估報告，必須嚴格按照有關規定辦理。此外，要做好客戶保密工作，尤其是對評估涉及到的商業秘密和技術秘密，更要加強保密工作。

　　8.資產評估報告書的應用

　　資產評估報告書由評估機構出具后，資產評估委托方、資產評估管理方和有關部門對資產評估報告書及有關資料根據需要分別進行應用。

　　9.關注評估對象的法律權屬

　　注冊資產評估師執行資產評估業務，應當關注評估對象的法律權屬，并在評估報告中對評估對象法律權屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產評估師不得對評估對象的法律權屬提供保證。

　　10.披露注意事項

　　注冊資產評估師執行資產評估業務受到限制無法實施完整的評估程序時，應當在評估報告中明確披露受到的限制、無法履行的評估程序和采取的替代措施。

　　11.明確評估報告使用者及使用方式

　　編制資產評估報告時，應該特別關注資產評估報告的使用者，評估機構應當在資產評估報告書中明確評估報告使用者、報告使用方式，提示評估報告使用者合理使用評估報告。

　　十二、我國資產評估行業發展概況

　　（一）考試目的

　　通過對我國資產評估行業發展概況的考核，測試考生對我國資產評估行業發展狀況的掌握情況，考核考生對我國資產評估行業自起步以來的主要發展狀況、我國資產評估法律規范體制、我國資產評估準則體系以及我國已經制定的資產評估準則的掌握程度。

　　（二）考試基本要求

　　1，掌握以下內容

　　（1）全國人大或者人大常委會頒布的涉及到資產評估行業的法律法規；

　　（2）我國資產評估準則體系構成；

　　（3）《資產評估準則——基本準則》的主要內容；

　　（4）《資產評估職業道德準則——基本準則》的主要內容。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）我國資產評估法律規范體制；

　　（2）我國已經制定的資產評估準則。

　　3.了解以下內容

　　（1）我國資產評估行業的發展狀況；

　　（2）《國有資產評估管理辦法》的主要內容；

　　（3）我國資產評估準則體系的指導思想。

　　（三）要點內容

　　1.全國人大或者人大常委會頒布的涉及到資產評估行業的法律法規全國人大或者人大常委會頒布的法律，如《公司法》、《證券法》、《合伙企業法》、《拍賣法》、《刑法》，這些法律主要從兩個方面涉及資產評估行業：一是對何時需要進行資產評估進行規定；二是對評估機構、專業人員違反法律規定的罰則做出了規定。

　　2.我國資產評估準則體系

　　（1）我國資產評估準則體系指導思想。設計我國資產評估準則體系時主要遵循以下指導思想：

　　我國資產評估準則應當是綜合性的評估準則體系，包括不動產、動產、機器設備、企業價值、無形資產等各類別資產的評估準則。

　　我國資產評估準則體系應當高度重視程序性準則與專業性準則。鑒于資產評估行業的特點，我國資產評估準則體系不僅應包括從程序方面規范評估行為的準則，如評估報告、工作底稿、評估程序等，也應包括針對各主要類別資產特點而進行規范的專業性準則，如企業價值評估準則、機器設備評估準則、不動產評估準則等。

　　我國資產評估準則體系中應當將職業道德準則放在與業務性準則同等重要的高度。基于職業道德在資產評估行業中的重要作用，我國資產評估準則在重視制定規范評估行為的業務性準則的同時，更應當高度重視職業道德準則的作用。

　　我國資產評估準則體系應當層次清晰，邏輯嚴密，并具有一定的靈活性。我國資產評估準則體系應當體現各層次準則文件的不同效力和不同規范領域，同時由于資產評估理論與實踐在國際上發展的不均衡性，我國資產評估行業的發展尚處于不斷完善的過程中，準則制定應考慮評估理論和實踐的未來發展趨勢。

　　（2）我國資產評估準則體系。從資產評估準則體系橫向關系上劃分，資產評估準則包括業務準則和職業道德準則兩個部分。

　　從資產評估準則體系縱向關系上劃分，資產評估準則分為不同的層次。

　　①資產評估職業道德準則的縱向關系較為簡單，分為職業道德基本準則和具體準則兩個層次。職業道德基本準則對注冊資產評估師職業道德方面的基本要求、專業勝任能力、注冊資產評估師與委托方和相關當事方的關系、注冊資產評估師與其他注冊資產評估師的關系等進行概要規范；職業道德具體準則將根據評估實踐中存在的與職業道德有關的問題和職業道德基本準則中的一些重要內容如獨立性、保密原則等進一步明確規范。

　　②資產評估業務準則由于涉及面廣，在縱向關系上分為以下四個層次：

　　第一層次為資產評估基本準則。資產評估基本準則是注冊資產評估師執行各種資產類型、各種評估目的資產評估業務的基本規范，是各類資產評估業務中所應當共同遵守的基本規則。由于我國資產評估行業特殊的發展背景和綜合性定位，基本準則在整個評估準則體系中占有極為重要的地位。

　　第二層次為資產評估具體準則。，資產評估具體準則分為程序性準則和專業性準則兩個部分。

　　程序性準則是關于注冊資產評估師通過履行一定的專業程序完成評估業務、保、征評估質量的規范，包括評估業務約定書、評估工作底稿、評估報告等。程序性準則的制定需要與目前我國資產評估行業的理論研究和實踐發展相結合。注冊資產評估師只有履行必要的資產評估程序，才能保證資產評估的質量，在程序上避免重大的遺漏或疏忽。

　　專業性準則針對不同資產類別的特點，分別對不同類別資產評估業務中的評估師執業行為進行規范。，根據我國資產評估行業的慣例和國際上的通行做法，專業性準則主要包括企業價值評估準則、無形資產評估準則、不動產評估準則、機器設備評估準則、珠寶首飾藝術品評估準則等。

　　第三層次為資產評估指南。資產評估指南包括對特定評估目的、特定資產類別（細化）評估業務以及對資產評估中某些重要事項的規范。評估師在執行不同目的的評估業務中，所應當關注的事項也各有不同。資產評估指南擬對我國資產評估行業中涉及主要評估目的的業務進行規范，同時也將涉及一些具體的資產類別評估業務，并對資產評估工作中的一些重要特定事項進行規范。

　　第四層次為資產評估指導意見。資產評估指導意見是針對資產評估業務中的某些具體問題的指導性文件。該層次較為靈活，針對評估業務中新出現的問題及時提出指導意見，某些尚不成熟的評估指南或具體評估準則也可以先作為指導意見發布，待實踐一段時間或成熟后再上升為具體準則或指南。

　　3.《資產評估準則——基本準則》的主要內容

　　2004年2月25目財政部發布《資產評估準則——基本準則》，自2004年5月1日起施行。該準則屬于業務性準則的基本準則，共6章27條，從資產評估基本要求、操作準則、報告準則、執業責任等方面對各類資產評估業務進行_廠規范。《資產評估準則——基本準則》重點在以下方面做出了規定：

　　（1）根據國際慣例重新定義資產評估。基本準則指出資產評估是"依據相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程".這一定義不同于以往我國評估行業對資產評估所下的定義，是在總結10多年來資產評估行業發展經驗的基礎上，對資產評估的本質屬性進行的歸納和描述，并與國際評估準則和美國評估準則中的定義基本一致。該定義突出強調了資產評估結果是一種專業意見，對引導業內外人士正確認識資產評估作用具有重要的現實指導意義。

　　（2）對評估師執業提出了基本要求。基本準則要求評估師執行資產評估業務，應當遵守相關法律、法規和資產評估準則，具有良好的職業道德；勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。基本準則要求評估師應當具備能夠勝任所執行的評估業務的專業能力，并對聘請專家和指導助理人員等行為進行了規范。

　　（3）對評估操作進行了原則性規范。資產評估程序是資產評估機構和從業人員在執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟，十多年來我國資產評估行業并未對評估程序進行系統的規范。基本準則第一次對評估程序做出了規定，要求評估師執行資產評估業務，應當根據業務具體情況履行適當的評估程序，并列出明確評估業務基本事項等八個資產評估基本程序。評估程序的規定有利于規范評估師執業行為，切實保證評估業務質量；同時，恰當履行資產評估程序也是資產評估機構和人員防范執業風險，合理保護自身權益的重要手段。

　　基本準則遵循國際慣例，引進了價值類型的概念。價值類型概念和理論對資產評估十分重要，已逐步為世界各國評估界普遍接受，并成為各國評估準則和評估實踐的基礎。基本準則改變了t0多年來我國在評估實踐中不采用價值類型的做法。價值類型的意義在于指出同一資產可能具有不同類型的價值，評估師應當避免使用未經定義的、籠統的價值概念；評估師應當在與客戶進行充分討論之后，根據評估目的選取合適的價值類型；評估師應當對選用的價值類型進行明確定義和說明。明確價值類型有利于更好地服務于客戶，避免評估報告使用者將一些不常用的或具有特殊內涵和定義的價值類型誤認為是常用的價值類型，以引導評估報告使用者正確理解、合理使用評估結果，同時也有利于降低評估師的執業風險。

　　基本準則針對我國評估行業在評估方法運用方面存在的問題，結合評估理論研究成果和國外評估行業的通行做法，對評估方法的運用重點做出了規定。由于受理論研究滯后和實踐經驗不足的局限，我國評估從業人員長期在評估實踐中主要采用成本法，而忽視市場法和收益法的運用。隨著社會主義市場經濟體制的發展與完善，我國經濟發展的市場化程度越來越高，市場體系也在逐步完善，為運用多種評估方法創造了條件，而日益多元化的評估報告使用者也對"成本法一貫制"的做法提出了強烈批評。國外評估行業的實踐已經證明，三種基本評估方法本身并無優劣，不能簡單認為哪種評估方法就比其他方法好，重要的是評估師應當根據具體情況判斷，選擇與具體評估項目相適應的一種或多種評估方法；對同一項目而言，在評估目的既定的情況下，評估師首先應當考慮盡可能使用三種基本方法，根據所確定的價值類型、項目具體情況特別是數據資料的完備程度選擇評估方法，并對評估方法選擇的合理性進行說明；如果選擇一種以上評估方法，應當對分別得出的結論進行綜合分析，合理確定評估結論。為此，基本準則要求評估師應當熟知、理解并恰當運用市場法、收益法和成本法等三種基本評估方法；應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇評估方法。形成合理評估結論。

　　評估假設是資產評估、世務的重要要素之一，假設的合理性直接關系到結論的合理性和可用性。評估假設的合理和規范在我國一直未引起足夠的重視，評估實踐中已經出現一些濫用假設、采用不合理假設的現象。基本準則明確要求評估師執行資產評估業務，應當合理使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結論的影響。

　　（4）對評估信息披露環節進行規范。在評估披露要求方面，基本準則要求評估師應當在執行必要的評估程序后，編制并由所在資產評估機構出具評估報告；應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論；可以根據評估業務具體情況以及委托方和其他評估報告使用者的需求，確定評估報告繁簡程度。

　　（5）明確執業責任。基本準則第一次明確提出評估師應當對評估結論的合理性承擔責任。這一正面規定體現了評估行業對社會公共利益的維護，評估師不應當以評估方法的選擇、評估假設的選擇等為由，逃避對評估結論合理性所應當承擔的責任。同時合理性的概念也體現了資產評估的特點，有利于合理維護評估師的利益，即社會公眾和評估報告使用者不應當要求評估師對評估結論的"準確性"、與成交價格的～致性承擔保證責任。

　　為合理區分評估師與相關當事人的責任，基本準則指出遵守相關法律、法規和資產評估準則，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見，是評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任；評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。

　　針對大量出現的要求評估師對評估對象法律權屬承擔責任的訴訟，基本準則指出評估師執行資產評估業務，應當關注評估對象的法律權屬，并在評估報告中對評估對象法律權屬及其證明資料來源予以必要說明。評估師不得對評估對象的法律權屬提供保證。

　　4.《資產評估職業道德準則——基本準則》基本內容2004年2月25日財政部發布《資產評估職業道德準則——基本準則》，自2004年5月1日起施行。該準則共6章32條，分別從基本要求、專業勝任能力、與委托方和相關當事方的關系、與其他注冊資產評估師的關系等方面對評估師職業道德行為進行了規范。

　　（1）注冊資產評估師遵紀守法的要求。

　　i.要獨立地進行專業判斷，不得以委托方或相關當事方預先設定的價值量作為評估結果。

　　ii.不得利用工作之便為自己或他人謀取不正當利益。

　　iii.應當遵守保密守則。除法律、法規和有關制度另有規定外，未經委托方書面許可，不得對外提供在執業過程獲知的各種商業秘密和相關業務資料。

　　iv.不應同時在兩家以上（含）評估機構執業，吐玉不得以個人名義從事資產評估業務活動，

　　v.對參與評估人員的工作進行指示、督促和復核，保征評估人員執行執業標準、程序和遵守職業道德規范。

　　vi.要維護評估行業的職業形象，不得從事與注冊資產評估師身份不符或可能損害其職業形象的活動。

　　vii.在每個具體的工作過程形成能夠支持評估結淪的工作底稿，并按照有關規定管理和保存好評估工作檔案。

　　viii.要自覺接受中國資產評估協會的管理，積極履行對資產評估行業協會遷務等要求。

　　（2）注冊資產評估師恪守獨立、客觀、公正的要求。

　　i.恪守獨立性原則要求。獨立性原則是指注冊資產評估師在執業過程中，應當在實質上和形式上獨立于外部組織和所服務對象。獨立性包括實質上的獨立和形式上的獨立。實質上的獨立是指注冊資產評估師與服務對象之間沒有利害關系。形式上的獨立是指注冊資產評估師在為委托方提供服務時所表現的在社會公眾或第三者面前呈現出一種獨立于委托人的形象。

　　ii.恪守客觀性原則要求。客觀性原則是指注冊資產評估師在執業過程中應當以客觀事實為依據，實事求是，盡可能地排除人為的主觀因素，真實地反映、分析、判斷和處理評估業務，不以個人好惡或成見影響工作結果。

　　iii.恪守公正性原則要求。公正性原則是指注冊資產評估師在執業時，應當具備正直、誠實的品質，公平正直地對待有關利益各方，不以犧牲一方利益而使另一方受益的行為。它要求注冊資產評估師在資產評估的執業過程中，應始終不偏不倚，公平地對待資產評估業務中的利益相關方。

　　（3）注冊資產評估師在承接業務、評定價值、評估結論披露等具體執業過程中的職業道德要求。

　　i.不得以個人的名義進行評估業務的承攬工作。

　　ii.在承攬和接受業務時，與委托方或相關當事方存在利害關系時，應主動回避。

　　iii.在接受資產評估業務時，應實事求是地與委托方簽訂規范的委托合同（協議）。不得采用欺詐、利誘、強迫等不正當手段招攬業務。

　　iv.注冊資產評估師進行價值評定時，應當嚴格執行資產評估執業標準和執業程序，不得隨意降低執業標準，不得隨意刪減、簡化執業程序。

　　v.注冊資產評估師進行價值評估時，應當獨立進行專業判斷，不得以委托方或相關當事方預先設定的價值量作為評估結果。

　　vi.注冊資產評估師進行價值評定時，應當使用合理的假設。

　　vii.注冊資產評估師進行價值評定時，應當獲取足夠的相關資料和數據，并應當對獲取的資料、數據和評估有關事宜進行充分分析。

　　viii.注冊資產評估師進行價值評定時，應當對參與評估人員的工作進行指示、督促和復核，保證評估人員執行執業標準、程序和遵守職業道德規范。

　　ix.注冊資產評估師進行價值評定時，有時還需要利用有關專家協助工作。

　　x.注冊資產評估師執行資產評估業務過程中，應當在每個具體的工作過程形成評估工作底稿。

　　xi.在進行評估結論披露時，應當根據相關法律、法規和資產評估準則出具評估報告。

　　xii.在進行評估結論披露時，應當在評估報告中充分披露評估所依據的假設、限制條件和評估相關的必要信息。

　　xiii.在進行評估結論披露時，應當引導報告使用者恰當使用評估報告。

　　xiv.在進行評估結論披露時，不應在自己未參與或不了解項目的評估報告上簽署，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。

　　（4）注冊資產評估師專業勝任能力的要求。注冊資產評估師職業道德規范中的專業勝任能力要求包括兩個方面的內容，一是指要從事資產評估業務的人應當先經過專門教育和培訓，獲取了評估方面的專業知識、專業訓練，并取得評估的實踐經驗，具備從事資產評估業務的分析、判斷和表達能力，才能進入這一行業從事評估活動；二是指已進入資產評估行業從事資產評估業務的注冊資產評估師在承攬、接受和進行資產評估業務時，一般只能在其專業技能和時空安排等方面能夠勝任的范圍內進行，對超越其專業技能和時空安排等勝任能力的業務應當放棄、拒絕或采取恰當的措施加以解決。

　　（5）注冊資產評估師與委托方和相關當事方的關系的要求。

　　i.對資產評估業務質量的責任要求。對資產評估業務質量的責任要求主要是指注冊資產評估師從事資產評估業務的過程中有嚴格遵守資產評估技術規范的責任，認真執行資產評估有關準則、評估程序和評估質量控制標準，做好資產評估業務的各項具體工作。

　　ii.對客戶責任要求。對客戶責任要求主要是指注冊資產評估師在從事資產評估過程中，應當坦誠地對待客戶，在不違背其他當事人和公眾利益的前提下，盡最大努力，竭誠為客戶提供評估有關的專業服務，維護客戶的合法權益并與客戶保持相互信任的關系。具體包括應當做到按時按質完成委托的資產評估業務；堅持保密原則，做好為客戶保密的工作；竭誠為客戶服務的要求。

　　iii.在完成評估任務的整個過程中，不得向委托方或相關當事方索取約定服務費之外的不正當利益。

　　iv.提示客戶恰當使用評估報告，并聲明不承擔相關當事人決策失誤的責任。

　　v.對社會責任要求。對社會責任要求主要是指注冊資產評估師在從事資產評估業務時，不得損害社會公眾利益。

　　（6）注冊資產評估師與其他注冊資產評估師的關系的要求。與其他注冊資產評估師的關系是指注冊資產評估師在從事資產評估業務過程，應當做好與同行之問的溝通與協作，以誠相待，保持良好的工作關系，共同維護和增進本行業的職業信譽和形象。

　　十三、國外評估準則

　　（一）考試目的

　　通過對國外評估準則內容的考核，測試考生對國外評估準則的掌握情況，考核考生對國際評估準則結構體系、國際評估準則中市場價值等基本概念、國際評估準則中關于評估方法的論述等專業基礎知識的掌握程度。

　　（二）考試基本要求

　　1.掌握以下內容

　　掌握國際評估準則中有關市場價值的定義。

　　2.熟悉以下內容

　　（1）熟悉國際評估準則中的專業術語；

　　（2）熟悉國際評估準則中關于評估方法的論述。

　　3.了解以下內容

　　（1）了解在國際評估界具有較大影響的評估準則；

　　（2）了解國際評估準則委員會的成立背景；

　　（3）了解國際評估準則的結構體系。

　　（三}要點內容

　　1.國際評估準則中基本概念

　　（1）與資產相關的概念。不動產是指實物形態的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動產所有權稱為"不動產權"，是指包含在不動產中的各種權利，通常由獨立于不動產實體的所有權證明文件體現，如所有權證書、租約等正式文件。不動產的價值是由其效用即滿足人們需求和欲望的能力創造的。不動產價值取決于不動產的獨特性、長期存在性、地理位置的固定性、土地供應的相對有限性以及特定位置不動產的特殊效用。不動產評估中有許多公認的原則，包括供求原則、競爭原則、替代原則、預期或期望原則、變化原則以及其他原則。

　　不動產之外的資產在法律上稱為動產，包括不動產之外的所有有形或無形的資產。這些資產不是永久性地附著于不動產，通常具有可移動性。動產所有權稱為"動產權".

　　財產是個法律概念，包括與所有權有關的各種權利。在資產評估中，使用"財產"概念時，如果未加進一步限定或說明，可以指不動產、動產、企業價值、財務權益中的任一種或全部。

　　資產在一般意義上往往用來表示不動產和／或動產。在會計術語中，資產是指企業所擁有的、由于過去行為所形成的、可以從中合理預計未來獲取經濟利益的資源。在資產評估中，資產更多地被理解為是基于某項資產的各種權利的排列與組合。

　　（2）資產評估的經濟概念。資產評估是個經濟概念，即從經濟意義上說，評估師進行評估的對象是資產的所有權或"所有者的權利"，而不是有形資產或無形資產本身。

　　（3）評估中的折舊概念。"折舊"這一術語在評估行業和會計行業中都使用，在實踐中可能會引起評估師、會計師或其他人士的誤解。評估師在資產評估業務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評估中的折舊）依其產生原因可分為實體性損耗、功能性（技術性）陳舊或經濟性（外部環境）貶值。而會計上的"應計折舊"概念是指會計師根據歷史成本原則做出的對資產原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實際情況相符。折舊在評估和會計上最重要的區別在于，評估中的"應計折舊"應當與市場有關，反映相關的市場狀況；而會計上的"應計折舊"則與會計原則有關，并不反映市場狀況。

　　（4）市場、成本、價格和價值概念。市場是買方和賣方之間在價格機制作用下就商品和服務進行交易的體系，市場的存在是資產評估能夠得以進行的基礎條件之一。市場意味著買方和賣方能夠在沒有不合理限制的條件下進行商品或服務交易。交易各方都能夠根據供求關系和其他價格確定因素、各方的能力和知識、他們對商品和／或服務效用的理餌以及他們各自的需要、欲望等因素做出合理決策。市場可以是地方市場或國內市場，也可以是國際市場。

　　成本是與生產相關的概念，是為商品或服務所支付的貨幣數額，或者是生產商品、提供服務所需要的貨幣數額。當商品生產、服務提供完成之后，成本就成為事實（歷史數據）。對于購買者來說，為商品或服務所付出的價格就成為其成本。資產的總成本包括其創建、生產過程中的所有直接成本和間接成本。如果購買方在收購之后叉發生了附加性資本成本，根據成本會計原理這些費用可增加到歷史成本中。但在資產評估中，根據市場對這些支出費用的效用的認可程度，這些費用可能會全部在資產的"市場價值"中反映，也可能不予以反映。

　　價格是與商品或服務交換相關的概念，表示就某商品或某項服務所要求的、提供的或支付的貨幣數額，反映了商品或服務進行實際交易的貨幣金額。價格是事實，是一個歷史數據，不論其是否公開披露。由于特定買方、賣方的財務實力、動機或特殊興趣不同，他們為商品或服務所付出的價格與其他人對該商品或服務價值的認可意見可能有關系，也可能沒有任何關系。一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和／或賣方對商品或服務價值的認可。

　　價值是個經濟概念，價值并不是事實，只是根據特定的價值定義在特定時間內對商品、服務進行交易時最可能形成的價格的估計額。價值的經濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不是特定買方或賣方）對于某人由于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判。

　　資產的所有者、經營者、投資者、保險人、清算人和接管人、征稅部門、具有特殊動機的特殊購買方等對同一資產會賦予不同的價值。價值類型有許多種，每種價值類型都有其定義。某些經嚴格定義的價值類型是資產評估中常用的價值類型，其他價值類型則適用于特殊場合，需要明確定義并予以披露。對于評估師而言，在執行資產評估業務時，最重要的是確信所評估的價值類型和定義符合特定的評估業務目的，并明確披露所評估價值的類型和定義。價值定義的改變會使資產所具有的價值產生實質性影響。因此，專業評估師應避免使用未經限定的"價值"概念，而應對所涉及的特定價值類型進行詳細定義。

　　（5）市場價值。市場價值是各國資產評估行業中普遍使用的概念，各國資產評估理論和評估準則中關于市場價值的定義不盡相同，但大多只是措詞上的區別，其基本組成要件大致相同。

　　《國際評估準則》中市場價值的定義如下：

　　市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準目進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自理性、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　市場價值在某些國家稱為公開市場價值，是資產評估業務中最常使用的價值類型。資產的市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認可，而并不僅僅反映其物理實體狀況。某項資產對于某特定市場主體所具有的價值，可能不同于市場或特定行業對該資產價值的認同。市場價值反映了各市場主體組成的市場整體對被評估資產效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。

　　（6）非市場價值。《國際評估準則》中并沒有給出非市場價值的定義。非市場價值又稱市場價值以外的價值或其他價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型。因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值、投資價值、持續使用價值、保險價值、剩余價值、清算價值、特殊價值等。

　　在用價值是指作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的最佳用途或資產變現所能實現的價值量。在用價值是特定資產在特定用途下對特定使用者的價值，因而是非市場性的。

　　投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一主觀概念將特定的資產與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。

　　持續使用價值是指企業作為一個整體的價值。這一概念涉及對一個持續經營企業進行的評估，由于企業的各個組成部分對該企業的整體價值都有相應的貢獻，可以將企業總的持續經營價值分配給企業的各個組成部分，但所有這些組成部分本身的價值并不構成市場價值。

　　保險價值是指根據保險合同或協議中規定的定義所確定的價值。計稅、課稅或征稅價值是指根據有關資產計稅、課稅和征稅法律中規定的定義所確定的價值。有的司法管轄當局可能會引用市場價值作為征稅的基礎，但所要求的評估方法可能會產生不同于市場價值定義的結果。

　　剩余價值是指假設在未進行特別修理或改進的情況下，將資產中所包含的各組成部分進行變賣處置的價值。剩余價值不是繼續使用時的價值，且不包括土地價值在內。該價值中可能還需考慮總的處置成本或凈處置成本，在后一種情況下可能等同于可變現凈值。

　　清算價值或強制變賣價值是指在銷售時間過短，達不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產所能合理收到的價值數額。在某些國家，強制變賣價值還可能涉及非自愿買方和非自愿賣方，或買方在購買時知曉賣方不利處境的情況。

　　特殊價值是指資產價值量超出和高于其市場價值的部分。特殊價值是由于該資產與其他資產存在物理性、功能性或經濟性組合而產生的，比如相鄰資產。特殊價值是針對特定的資產所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產價值升值，而不是針對整個市場，即這種價值升值是針對具有特殊興趣的購買者。

　　2.《國際評估準則》中關于評估方法的論述

　　無論評估資產的市場價值還是非市場價值，評估師都需要根據項目具體情況恰當選擇評估方法。在選擇評估方法時，評估師應當考慮三種基本評估方法在具體項目中的適用性，采用多種評估方法時，應當分析、調整運用多種評估方法得出的評估結論，確定最終評估結果。

　　成本法建立在這樣一個假設基礎上，即作為購買某特定資產的替代選擇，人們可以去建造一個與該資產相同的或具有相同功能的資產。除非有額外的時間支出、風險或其他不方便之處，人們為該特定資產所愿意支付的價格不會超過獲取相同或具有相似功能的替代資產的成本。由于舊資產或功能較低資產的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價格，評估師在運用成本法進行評估時需要估計折舊（貶值）。當被評估資產處于全新狀態時，其成本與市場價值最為接近。

　　成本法經常被用于評估新的或完工不久的資產，或評估計劃將要建設的項目。成本的估計通常設定了市場參與者為該資產所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進行交易的特殊資產或有特殊用途的資產。成本法如果用于評估較舊的資產，可能會由于對成本和損耗的估計缺乏足夠的市場資料支持，評估結果所反映的不是市場價值。

　　市場法又稱市場比較法、銷售比較法，是指通過對與被評估資產相似或可替代資產的分析，以及對購買方為類似資產或可替代資產所愿支付的購買價格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產的價值。市場法有著較為廣泛的用途，在市場數據充分的情況下該方法的重要性更為突出。通過運用市場法所獲得的相關數據也可能用于成本法和收益法的評估。當市場條件發生重大變化或波動時，或對很少交易的特殊資產進行評估時，市場法的運用受到限制。

　　運用市場法需要對類似資產的交易情況進行分析，以確保交易雙方具有正常的動機。當交易價格反映的不是市場參與者的正常動機時，如特殊購買者愿意支付特別的溢價，這樣的交易價格數據不具有可參照性，應予剔除。評估師將評估對象與參照物進行比較時，應當注意：評估對象與參照物屬于相似資產；參照物的交易價格應當是近期在公開市場上的交易價格；評估對象與參照物應當按照適當的比較單位進行比較，并按可比因素進行必要的調整；關注評估對象的權利狀況，確信其與參照物的權利狀況相同，否則需要進行必要的調整。

　　收益法又稱收益資本化法或收益現值法，通過分析被評估資產的相關收入和成本費用，將未來收益折現或資本化為估算價值。收益法的理論基礎在于預期原則，即資產的價值是由其預期的未來收益決定的。因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價值。

　　成本法、市場法和收益法作為資產評估的三大基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運用方法。評估師在進行某項評估業務時，應當根據其經驗和知識、當地的評估準則要求、市場要求、數據的可獲得程度等綜合網素，選取適宜的評估方法。評估師在選用某種評估方法進行評估時，應當考慮其他可以適用的評估方法。這樣做可以給評估師提供一個系統的分析程序，以最終分析、調整不同評估方法得出結論。

　　對于不動產、動產、企業價值、金融資產等各種資產類型的評估項目而言，三種評估方法都是適用的。但不同類型的資產評估項目所獲得的相關信息資料是不同的，分別反映了各類型資產在其相應市場上的特點。評估師應當收集、分析能夠合理反映被評估資產價值的數據資料，在選取評估方法時應當充分考慮資料的可獲得程度。

　　評估資產的市場價值時，如果評估方法運用得當，則所有評估市場價值的方法、技術和程序都會得出符合市場價值基本定義的評估結果。采用市價法進行評估時須根據市場觀察得出結果；采用成本法確定建筑成本和損耗時，須根據對成本和應計損耗的市場化分析進行判斷；采用收益法時須以市場認可的現金流和市場確定的回報率為基礎。雖然需要根據數據的可獲得程度以及與市場或資產本身相關的條件決定哪種評估方法最適用，但如果每種評估方法都是以市場數據為基礎，采用以上任何評估方法都可以評估出資產的市場價值。

2007年注冊資產評估師《財務會計》考試大綱

2007年注冊資產評估師《經濟法》考試大綱

2007年注冊資產評估師《資產評估》考試大綱

2007年注冊資產評估師《機電設備評估基礎》考試大綱

2007年注冊資產評估師《建筑工程評估基礎》考試大綱