第五章 固定資產、投資性房地產、無形資產

　　知識點十二、投資性房地產的后續計量

　　通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但是，同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　（一）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

　　成本模式下的科目設置：

　　①投資性房地產

　　②投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　③投資性房地產減值準備

　　1.按照固定資產或者無形資產的有關規定，按期（月）計提折舊或攤銷時

　　借：其他業務成本

　　　　貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　2.取得的租金收入時

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他業務收入

　　3.繳納相關稅費時

　　借：營業稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交營業稅等

　　4.存在減值跡象的，適用資產減值的有關規定。如果確定提取減值準備時

　　借：資產減值損失

　　　　貸：投資性房地產減值準備

　　已經計提減值準備的投資性房地產，其減值損失在以后的會計期間不得轉回。

　　（二）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

　　1.只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

　　2.采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量的企業，對于在建投資性房地產（包括企業首次取得的在建投資性房地產），如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產完工后的公允價值能夠持續可靠取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后（兩者孰早），再以公允價值計量。

　　企業一旦選擇公允價值模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。

　　3.采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

　　（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　4.采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

　　公允價值模式下的科目設置：

　　①投資性房地產——成本

　　②投資性房地產——公允價值變動

　　企業采用公允價值模式進行后續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

　　【教師提示】公允價值模式后續計量的投資性房地產，取得的租金收入，確認為其他業務收入。但很可能沒有對應的其他業務成本。

　　（1）期末公允價值大于賬面價值時

　　借：投資性房地產――公允價值變動

　　　　貸：公允價值變動損益

　　（2）期末公允價值小于賬面價值時

　　借：公允價值變動損益

　　　　貸：投資性房地產――公允價值變動

　　（3）收取租金時

　　借：銀行存款

　　　　貸：其他業務收入

　　（4）繳納相關稅費時

　　借：營業稅金及附加

　　　　貸：應交稅費——應交營業稅等

　　【教師提示】采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產——成本”。

　　（三）投資性房地產后續計量模式的變更

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式計量條件的情況下，才允許企業對投資性房地產以成本模式轉為公允價值模式。

　　成本模式轉為公允價值模式應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益（未分配利潤）。

　　已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　借：投資性房地產

　　　　投資性房地產累計折舊（攤銷）

　　　　投資性房地產減值準備

　　　　貸：投資性房地產

　　　　　　利潤分配——未分配利潤

　　　　　　盈余公積

　　【教師提示】成本模式轉為公允模式屬會計政策變更，該內容在學習完第十章的會計政策變更內容后再進行講解。

　　（四）投資性房地產的后續支出

　　與投資性房地產有關的后續支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益（其他業務成本）。

　　企業對某項投資性房地產進行改擴建等再開發且將來仍作為投資性房地產的，再開發期間應繼續將其作為投資性房地產，再開發期間不計提折舊或攤銷。