5月24日下午，銀監會在北京召開“主要商業銀行經濟金融形勢通報會”，對工、農、中、建、交等五大銀行和12家股份制商業銀行的信貸投放實施窗口指導。此次規格頗高的會議，旨在進一步貫徹17日國務院關于促進房地產業健康發展六條意見（即“國六條”）。

銀監會利用信貸政策調控房地產市場（圖片：搜狐財經）

　　會上，劉明康向大家通報和分析了近期國內經濟金融方面的新情況，重點之一就是商業銀行如何有效控制房地產貸款，并對商業銀行的主要指標進行嚴格控制，借助“指標監管”，限制信貸特別是房地產貸款過快增長。資本充足率不能低于8％，不良貸款余額必須呈持續下降的狀態，撥備覆蓋率不能低于70％，不良貸款和五級分類準確率的偏離度應在可允許的范圍內。

　　根據資料顯示，進入2006年，房地產市場依然表現出相當火熱的態勢，前四個月，人民幣各項貸款飛速增長，其中4月份新增人民幣貸款3172億元，同比多增1750億元，達到歷史同期最高水平。其中最突出的是房地產業，一季度全國房地產開發投資增長20.2％，其中增速超過30％以上的城市有12個；最熱的北京、環渤海和珠三角地區的中心城市房價，有些漲幅超過10％。數據表明，我國房地產市場依然隱藏著巨大的風險，從2003年底到現在，房地產市場投資多次反復，過熱的狀態依然需要長期關注。

　　房地產市場是風險較大的市場，也容易積聚風險，形成泡沫，對宏觀經濟安全產生巨大威脅，泡沫一旦破裂，造成的后果將不堪設想。由于我國直接融資市場不發達，經濟發展過多倚賴銀行貸款的支撐，這一格局自80年代國有企業資金“撥改貸”改革即已形成，這不僅造成了銀行業的巨大風險，也造成了整個經濟的風險。尤其是房地產行業，70%以上的資金來源于銀行貸款，隱藏的風險不容忽視。而且房地產行業涉及到的相關上下游行業比較多，風險擴散范圍極廣，一定程度上講，房地產行業的穩定健康，決定了整個宏觀經濟的穩定與健康。

　　由于房地產行業的重要性，對其進行必要的調控有利于宏觀經濟的穩定。實踐證明，信貸政策和土地政策是相對有效的調控政策，出于市場化的選擇，信貸政策更受青睞，也比較有效。2003年底房地產行業表現出過熱苗頭時，央行通過提高存款準備金率整體收緊信貸規模，并對房地產企業貸款條件把自由資金比例從20%提高到40%，有效的壓制了過熱的增長態勢。經過90年代以后政策的實踐和經濟市場化發展，信貸政策的發揮渠道逐漸成熟，規模管理和利率管理經驗相對成熟，我國信貸政策的調控作用越來越明顯。

　　對于房地產行業的調控要注意信貸政策的調控環節，重要的是要控制啟動資金的控制，尤其是按照“國六條”的精神，適當支持經濟適用房，普通住房的信貸供給，嚴格調控豪華住宅的信貸供給；另外要保證房地產企業后續資金的連續性，保證房地產企業的資金流動性。在取得資金的資格條件方面，信貸條件應該進一步提高，一方面提高房地產企業自由資金的比例，另一方面控制房地產行業整體貸款占貸款總額的比例，控制房地產企業流動資金和工程資金的比例問題；在實行銀行資本充足率管理的情況下，實行貸款規模比例管理，這比較適合我國的實際，也能比較有效的發揮作用。

　　只要我們管理好信貸的閘門，房地產行業就能夠在相對穩定的狀態下健康發展，從而保證宏觀經濟的穩定。