5月24日下午，銀監(jiān)會在北京召開“主要商業(yè)銀行經(jīng)濟金融形勢通報會”，對工、農(nóng)、中、建、交等五大銀行和12家股份制商業(yè)銀行的信貸投放實施窗口指導。此次規(guī)格頗高的會議，旨在進一步貫徹17日國務院關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條意見（即“國六條”）。

銀監(jiān)會利用信貸政策調(diào)控房地產(chǎn)市場（圖片：搜狐財經(jīng)）

　　會上，劉明康向大家通報和分析了近期國內(nèi)經(jīng)濟金融方面的新情況，重點之一就是商業(yè)銀行如何有效控制房地產(chǎn)貸款，并對商業(yè)銀行的主要指標進行嚴格控制，借助“指標監(jiān)管”，限制信貸特別是房地產(chǎn)貸款過快增長。資本充足率不能低于8％，不良貸款余額必須呈持續(xù)下降的狀態(tài)，撥備覆蓋率不能低于70％，不良貸款和五級分類準確率的偏離度應在可允許的范圍內(nèi)。

　　根據(jù)資料顯示，進入2006年，房地產(chǎn)市場依然表現(xiàn)出相當火熱的態(tài)勢，前四個月，人民幣各項貸款飛速增長，其中4月份新增人民幣貸款3172億元，同比多增1750億元，達到歷史同期最高水平。其中最突出的是房地產(chǎn)業(yè)，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長20.2％，其中增速超過30％以上的城市有12個；最熱的北京、環(huán)渤海和珠三角地區(qū)的中心城市房價，有些漲幅超過10％。數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)市場依然隱藏著巨大的風險，從2003年底到現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場投資多次反復，過熱的狀態(tài)依然需要長期關(guān)注。

　　房地產(chǎn)市場是風險較大的市場，也容易積聚風險，形成泡沫，對宏觀經(jīng)濟安全產(chǎn)生巨大威脅，泡沫一旦破裂，造成的后果將不堪設(shè)想。由于我國直接融資市場不發(fā)達，經(jīng)濟發(fā)展過多倚賴銀行貸款的支撐，這一格局自80年代國有企業(yè)資金“撥改貸”改革即已形成，這不僅造成了銀行業(yè)的巨大風險，也造成了整個經(jīng)濟的風險。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，70%以上的資金來源于銀行貸款，隱藏的風險不容忽視。而且房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的相關(guān)上下游行業(yè)比較多，風險擴散范圍極廣，一定程度上講，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康，決定了整個宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定與健康。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，對其進行必要的調(diào)控有利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。實踐證明，信貸政策和土地政策是相對有效的調(diào)控政策，出于市場化的選擇，信貸政策更受青睞，也比較有效。2003年底房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出過熱苗頭時，央行通過提高存款準備金率整體收緊信貸規(guī)模，并對房地產(chǎn)企業(yè)貸款條件把自由資金比例從20%提高到40%，有效的壓制了過熱的增長態(tài)勢。經(jīng)過90年代以后政策的實踐和經(jīng)濟市場化發(fā)展，信貸政策的發(fā)揮渠道逐漸成熟，規(guī)模管理和利率管理經(jīng)驗相對成熟，我國信貸政策的調(diào)控作用越來越明顯。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控要注意信貸政策的調(diào)控環(huán)節(jié)，重要的是要控制啟動資金的控制，尤其是按照“國六條”的精神，適當支持經(jīng)濟適用房，普通住房的信貸供給，嚴格調(diào)控豪華住宅的信貸供給；另外要保證房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)資金的連續(xù)性，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性。在取得資金的資格條件方面，信貸條件應該進一步提高，一方面提高房地產(chǎn)企業(yè)自由資金的比例，另一方面控制房地產(chǎn)行業(yè)整體貸款占貸款總額的比例，控制房地產(chǎn)企業(yè)流動資金和工程資金的比例問題；在實行銀行資本充足率管理的情況下，實行貸款規(guī)模比例管理，這比較適合我國的實際，也能比較有效的發(fā)揮作用。

　　只要我們管理好信貸的閘門，房地產(chǎn)行業(yè)就能夠在相對穩(wěn)定的狀態(tài)下健康發(fā)展，從而保證宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。