進入“金九銀十”，北京市二手房市場漸漸走出新政實施帶來的后續觀望期，在二手房價格保持平穩的同時，成交量上漲幅度較為明顯。二手房市場較之一手樓市率先回暖。

　　此前，剛剛閉幕的軍博房展會首日3萬多人次中，前往咨詢二手房的消費者占總人數的65%。另據“鏈家”統計資料分析，二手房源登記量相比7月的夏季房展會增長29%，客戶登記量相比7月房展會上漲36%。而且，在所登記的全部客戶中，26%的人群考慮在3個月之內實施買房計劃，這與5月新政出臺后，90%以上的客戶采取持幣觀望現象已經出現了明顯的反差。

　　政策撬動作用彰顯

　　政策上的及時調整是激活北京二手房市場，使其出現了強勁反彈的首要因素。“我愛我家”認為，雖然“6·1”政策之后，北京二手房市場受到較大沖擊，但是在7月末，北京市出臺的《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》明確六類具有保障性質的住房首次上市交易不再受“小區容積率”和“單套住宅建筑面積”的影響，均可視同“普通住宅”享受稅收優惠，這無異于為北京二手房市場送來 “及時雨”。該政策為北京二手房市場解決中低收入群體居住問題及穩定北京整體房價發揮了積極的促進作用。

　　價格位置是杠桿

　　在房屋價格持續攀升的情況下，部分購房者將價格相對經濟的二手房作為置業選擇。2005年上半年，北京市二手房平均成交價格為4513元／平方米，而同期全市普通住宅期房預售均價為6527元／平方米，二手房的價格優勢顯而易見。

　　據鏈家統計資料分析，北京住房供需之間從區位上存在很大落差，將近80%以上的需求者要求在四環內選房；而僅僅20%不到的客戶會選擇郊區的房產。

　　但如今，北京市三環以內可開發用地已為數不多。根據中大恒基市場研究部數據顯示， 2005年7至8月在四環外的新開盤項目占全市開盤項目總量的67.3%。相對而言，房齡較長的二手房普遍位于四環以內，相比新房更具地段優勢。此外前幾年新開盤的一些項目已相繼步入二手房市出售。這部分次新房由于開發時間早，地理位置更是相對優越，房齡大多在5年以內，產品設計、綜合質量與新房相比并無劣勢，其競爭力超過新房。

　　供應結構有望改變

　　據了解，近幾年北京市二手房與一手房供應量之比一直在1∶6上下波動，北京市建委公布的數據顯示，北京2004年新房成交套數為32.98萬套左右，二手房成交量僅為5.74萬套左右，二手房與新房的差距相當之大。而上海一手房與二手房供應量比例接近1∶1，廣州約為1∶2。

　　北京的存量房市場在250萬套左右，其中公房約有100萬套。業內人士一致認為，二手房市場存在巨大的增長空間，其前景值得期待。二手房市場出現的“拐點”，有望進一步縮小二手房與新房市場的結構比例差距，將對保持房地產整體市場的健康發展起到積極的推動作用。二手房市場的發展雖然較晚，但速度相當快。2002年成交量為0.8萬套，2003年突破2萬套，達到2.1萬套。2004年北京二手房市場的成交量在4萬套左右，盡管受到新政的沖擊，2005年1至7月的北京市二手房的成交量仍然接近4萬套，中大恒基市場研究中心預計，在穩定政策的支持下，2005年北京二手房交易量將直逼5萬套大關。

　　個稅新政再掀“波瀾”

　　2005年10月7日，國家稅務總局發布了《關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》，該文件正式明確，個人買賣二手房必須交納個人所得稅。此消息在近日引起各二手房中介機構的熱切關注。業內人士認為，二手房交易意愿雖然開始出現明顯回升，但在個稅新政策下，二手房市場將再度面臨“波瀾”。

　　“鏈家”方面分析，實際今年7月，國家稅務總局有關領導已經明確強調對于交易環節必須征收個稅。如果嚴格征收個稅，今年第四季度的二手房成交量會出現微降。其中影響最為明顯的應該在于購買時間5年以內的二手商品房；而對已購公房等六類具有保障性的住房，因為有《關于個人銷售已購住房有關稅收征管問題的補充通知》對其購房時間認定的改變，使這六類房產大部分處于5年以上的范疇，基本可以享受免征個稅待遇，影響相對較小。新政策執行初期，二手房市場會出現5月新政出臺后曾經出現的集中過戶狀況，此后一段時間會處于交易“冷淡期”。