4月1日，新版消費稅政策正式實施。出乎意料的是高檔房成漏網之魚！消費稅緣何未涉及高檔房？稅收調整的背后，政府有何考慮？高檔房是征稅的“禁區”還是難逃稅收法網？各方跡象表明，物業稅正在一步步靠近！

　　高檔房不宜征消費稅？

　　對于調整后的消費稅未涉及高檔房一事，很多人表示不理解。其理由是，“富人用于豪宅方面的花銷，遠遠超出用于高爾夫球及球具等開支。”一位接受采訪的專家告訴記者，在去年“兩會”召開期間，就有代表專門建議應對高檔豪宅征收消費稅。而此次調整后的消費稅并未涉及高檔豪宅，實乃一大缺憾。然而，消費稅緣何未涉及高檔房產？其調整的幕后，政府有哪些考慮？

　　對此，國家財政部的解釋是，高檔房并不在消費稅征稅范圍之列，只能通過其他稅種的調節來完成；二是可操作性不強，即檔次界定比較困難；三是征收消費稅也要考慮對消費需求的影響。消費不足仍然是當前制約中國經濟發展的一個不利因素，在選擇消費品征稅時，必須考慮對相關產業和消費需求的影響，要符合宏觀經濟政策的總體要求。

　　對于以上解釋，北師大教授董藩表示贊同。據董藩介紹，我國CPI（居民消費價格指數）統計不涉及房地產，換言之，居民購房屬于投資行為，而非消費行為。

　　董藩進而認為，有關部門所說的豪宅開征消費稅有欠可操作性亦是成立的。“目前，我們沒有一個科學的標準，去衡量哪些是豪宅，哪些不是豪宅。比如，一套總價50萬元的房屋，在市區是普通住宅，而在郊區便是豪宅。可見，無論是房屋的價值、地段，還是建筑檔次，都為豪宅的概念蒙上了一層陰影。所以，若征收消費稅，操作起來的確比較困難”。董藩如是分析。

　　對于財政部未對豪宅開征消費稅的第三點理由，一位不愿透露姓名的著名經濟學家認為，較之于前兩點理由而言，第三點理由明顯不夠充分。“針對我國消費不足的狀況，拉動內需是對的，但不同行業的情況又各異。拿高檔房產來說，單套總價幾百萬甚至幾千萬的星河灣、柏悅居、昆侖公寓 （論壇）等頂級豪宅，一浪高過一浪的熱銷勢頭，足以證明豪宅市場有強勁的需求支撐。然而，豪宅旺盛的需求，必將進一步促使地產商熱衷于豪宅開發。如此一來，市場供應結構將嚴重扭曲，能滿足居民基本住房需求的房屋將越來越少。”該位經濟學家說。

　　在該位經濟學家看來，有關部門所謂“對消費需求影響的考慮”，實際上是政府對房地產行業采取的一項隱性保護措施。畢竟，近幾年我國國民經濟的快速增長，房地產作為支柱產業，可謂功不可滅。

　　綜上種種分析是否說明高檔房將成為征稅的“禁區”？其實并不盡然。2006年伊始，國土資源局有關負責人便透露，購買第二套住房將可能被征高額不動產稅。日前，國家稅務總局的相關人士亦表示，新的房產稅可能對閑置房屋、高檔豪宅征收較高的稅費。

　　物業稅“十一五”期間開征？

　　房產稅，又稱不動產稅或物業稅（以前統稱物業稅）。其與消費稅最大的區別在于，消費稅是針對一定范圍內的商品在交易環節的征稅，而物業稅則是對不動產持有期間的征稅。

　　近日，《樓市》記者從可靠渠道獲悉，物業稅相關文件已經報請有關部門審批。事實上，早在去年年底，財政部副部長樓繼偉便透露，物業稅正在作模擬測算，估計不久將在北京、重慶等城市首先試點。

　　然而，近日，記者欲就物業開征相關事宜采訪國家稅務總局時，對方有關負責人稱，“目前還未確定。所以，在未確定之前，不便對外透露。”而記者隨后在北京市地稅局得到的答復似乎證實了這一點。“我們只是政策的執行方，而非制定方。我們的主要職責是將國稅局下發的文件，結合本地的特征予以執行。”市地稅局某負責人如是說。

　　當記者問及其預計物業稅的開征時間時，對方回答：“不好說。因為，一來我們還未接到國稅局任何關于物業稅的文件；二來目前市地稅局還未曾組建關于物業稅的執行團隊，甚至連領導都沒有。”

　　由此可見，箭在弦上的物業稅，其具體開征時間仍然是個“謎團”。不過，無論是年初政府官員的“論調”，還是有關專家學者的猜測，似乎都證明物業稅在“十一五”期間開征，并非沒有可能。

　　2006年年初，國務院研究室宏觀司副司長叢明在2005年全國十大稅收新聞發布會上透露，財政部、國家稅務總局目前正在進行物業稅的模擬試點，預計在“十一五”后期，物業稅將正式開征。叢明表示，物業稅開征的首要原則是保證老百姓的住房消費負擔不能加重，甚至適量減輕。由于其開征牽涉多方利益，所以，在“十一五”后期開征比較穩妥。

　　對此，董藩亦持有肯定的態度。董藩說，“物業稅早晚要開征！畢竟，物業稅的開征對于規范房地產行業，促進國民經濟的健康發展，具有積極意義。雖然具體開征時間，目前還無法作出準確預計，但我相信，‘十一五’期間肯定能開征。”

　　高檔房買家將身受重負？

　　物業稅在某種意義上是調節社會貧富差距的手段。尤其在構建和諧社會的主旋律下，開征物業稅更是被視為“劫富濟貧”的利劍。而事實上，從西方發達國家以及我國香港地區的經驗來看，物業稅同樣是調控經濟增長和房地產行業的有效手段。那么，未來我國開征物業稅，對于房地產市場，尤其對于在消費稅征收中“落單”的高檔房市場，將產生什么樣的影響？

　　建設部政策研究中心主任陳淮表示，目前我國的住房條件并不差，主要是苦樂不均。在2005年末，我國人均住房面積為26平方米，超過了我國的香港地區，接近日本的居住面積。但是，別墅、豪宅等浪費住宅資源的房產很多。所以，物業稅將主要針對享受型的大戶型。

　　開征物業稅對高檔房買家和擁有多處房產的投資者而言，無疑將增加養房成本。

　　以我國香港地區為例，目前物業稅的稅率為16%.“如果一套總價400萬的房屋，如果以500萬元易手，那么，賣家所得到的利潤為100萬。再除去律師費等其他相關費用（假設為30萬元），那么，所剩的70萬元就需要繳納16%（11.2萬元）的物業稅。”一位在香港擁有多套房屋的蔡先生如是告訴記者。

　　對此，擁有多套住房的李先生不無擔憂，“開征物業稅以后，對購買高端豪宅的人來說，養房負擔重了。一套總價幾百萬元的房屋，單是物業稅就可能高達十幾萬元。如此一來，豪宅買家將會承擔沉重的稅負，要作出置業選擇，的確需要慎重考慮。”李先生嘆道。

　　開征物業稅，對高檔房市場產生的影響由此可見。事實上，物業稅開征之后還將對整體房價走勢和市場供需結構產生影響。“購房人買一套房子的錢中，有30%～40%是繳了各種稅費。如果以財產稅的形式分期支付地租和稅費，開發成本將大幅下降，房價也會隨之下降。” 社科院金融研究所金融與制度研究室研究員尹中立說。

　　鏈接：世界各國對房地產的課稅主要有三種情況，第一，征收轉讓房地產的行為稅，以流轉額為計稅依據。第二，對保有房地產課稅，以房地產的評估值為計稅依據。第三，對轉讓房地產的收益課稅，以所得額或收益額為計稅依據。

　　例如，溫哥華依據評估總價值征收地稅，另外，根據地產用途不同，地稅也不相同。擁有二套住宅的人將被課以高稅率。荷蘭房產稅的征收，主要課稅對象是房屋。其次是征收房屋消費稅，對房屋使用者課征。另外，中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。法國采用土地年度稅的形式征收不動產稅，在這個名目下包括三類房地產稅，即“未建成區的地產稅”、“建成區土地稅”和“住宅稅”。

　　中國香港物業稅屬于所得稅，是向香港土地及建筑物的業主征收的稅項。計算辦法是將物業的評估凈值依標準稅率計算。據統計，一些發達國家和地區的房產稅率都比較高，例如，香港物業稅稅率高達16%.