4月1日,新版消費稅政策正式實施。出乎意料的是高檔房成漏網之魚!消費稅緣何未涉及高檔房?稅收調整的背后,政府有何考慮?高檔房是征稅的“禁區”還是難逃稅收法網?各方跡象表明,物業稅正在一步步靠近!
高檔房不宜征消費稅?
對于調整后的消費稅未涉及高檔房一事,很多人表示不理解。其理由是,“富人用于豪宅方面的花銷,遠遠超出用于高爾夫球及球具等開支。”一位接受采訪的專家告訴記者,在去年“兩會”召開期間,就有代表專門建議應對高檔豪宅征收消費稅。而此次調整后的消費稅并未涉及高檔豪宅,實乃一大缺憾。然而,消費稅緣何未涉及高檔房產?其調整的幕后,政府有哪些考慮?
對此,國家財政部的解釋是,高檔房并不在消費稅征稅范圍之列,只能通過其他稅種的調節來完成;二是可操作性不強,即檔次界定比較困難;三是征收消費稅也要考慮對消費需求的影響。消費不足仍然是當前制約中國經濟發展的一個不利因素,在選擇消費品征稅時,必須考慮對相關產業和消費需求的影響,要符合宏觀經濟政策的總體要求。
對于以上解釋,北師大教授董藩表示贊同。據董藩介紹,我國CPI(居民消費價格指數)統計不涉及房地產,換言之,居民購房屬于投資行為,而非消費行為。
董藩進而認為,有關部門所說的豪宅開征消費稅有欠可操作性亦是成立的。“目前,我們沒有一個科學的標準,去衡量哪些是豪宅,哪些不是豪宅。比如,一套總價50萬元的房屋,在市區是普通住宅,而在郊區便是豪宅。可見,無論是房屋的價值、地段,還是建筑檔次,都為豪宅的概念蒙上了一層陰影。所以,若征收消費稅,操作起來的確比較困難”。董藩如是分析。
對于財政部未對豪宅開征消費稅的第三點理由,一位不愿透露姓名的著名經濟學家認為,較之于前兩點理由而言,第三點理由明顯不夠充分。“針對我國消費不足的狀況,拉動內需是對的,但不同行業的情況又各異。拿高檔房產來說,單套總價幾百萬甚至幾千萬的星河灣、柏悅居、昆侖公寓 (論壇)等頂級豪宅,一浪高過一浪的熱銷勢頭,足以證明豪宅市場有強勁的需求支撐。然而,豪宅旺盛的需求,必將進一步促使地產商熱衷于豪宅開發。如此一來,市場供應結構將嚴重扭曲,能滿足居民基本住房需求的房屋將越來越少。”該位經濟學家說。
在該位經濟學家看來,有關部門所謂“對消費需求影響的考慮”,實際上是政府對房地產行業采取的一項隱性保護措施。畢竟,近幾年我國國民經濟的快速增長,房地產作為支柱產業,可謂功不可滅。
綜上種種分析是否說明高檔房將成為征稅的“禁區”?其實并不盡然。2006年伊始,國土資源局有關負責人便透露,購買第二套住房將可能被征高額不動產稅。日前,國家稅務總局的相關人士亦表示,新的房產稅可能對閑置房屋、高檔豪宅征收較高的稅費。
物業稅“十一五”期間開征?
房產稅,又稱不動產稅或物業稅(以前統稱物業稅)。其與消費稅最大的區別在于,消費稅是針對一定范圍內的商品在交易環節的征稅,而物業稅則是對不動產持有期間的征稅。
近日,《樓市》記者從可靠渠道獲悉,物業稅相關文件已經報請有關部門審批。事實上,早在去年年底,財政部副部長樓繼偉便透露,物業稅正在作模擬測算,估計不久將在北京、重慶等城市首先試點。
然而,近日,記者欲就物業開征相關事宜采訪國家稅務總局時,對方有關負責人稱,“目前還未確定。所以,在未確定之前,不便對外透露。”而記者隨后在北京市地稅局得到的答復似乎證實了這一點。“我們只是政策的執行方,而非制定方。我們的主要職責是將國稅局下發的文件,結合本地的特征予以執行。”市地稅局某負責人如是說。
當記者問及其預計物業稅的開征時間時,對方回答:“不好說。因為,一來我們還未接到國稅局任何關于物業稅的文件;二來目前市地稅局還未曾組建關于物業稅的執行團隊,甚至連領導都沒有。”
由此可見,箭在弦上的物業稅,其具體開征時間仍然是個“謎團”。不過,無論是年初政府官員的“論調”,還是有關專家學者的猜測,似乎都證明物業稅在“十一五”期間開征,并非沒有可能。
2006年年初,國務院研究室宏觀司副司長叢明在2005年全國十大稅收新聞發布會上透露,財政部、國家稅務總局目前正在進行物業稅的模擬試點,預計在“十一五”后期,物業稅將正式開征。叢明表示,物業稅開征的首要原則是保證老百姓的住房消費負擔不能加重,甚至適量減輕。由于其開征牽涉多方利益,所以,在“十一五”后期開征比較穩妥。
對此,董藩亦持有肯定的態度。董藩說,“物業稅早晚要開征!畢竟,物業稅的開征對于規范房地產行業,促進國民經濟的健康發展,具有積極意義。雖然具體開征時間,目前還無法作出準確預計,但我相信,‘十一五’期間肯定能開征。”
高檔房買家將身受重負?
物業稅在某種意義上是調節社會貧富差距的手段。尤其在構建和諧社會的主旋律下,開征物業稅更是被視為“劫富濟貧”的利劍。而事實上,從西方發達國家以及我國香港地區的經驗來看,物業稅同樣是調控經濟增長和房地產行業的有效手段。那么,未來我國開征物業稅,對于房地產市場,尤其對于在消費稅征收中“落單”的高檔房市場,將產生什么樣的影響?
建設部政策研究中心主任陳淮表示,目前我國的住房條件并不差,主要是苦樂不均。在2005年末,我國人均住房面積為26平方米,超過了我國的香港地區,接近日本的居住面積。但是,別墅、豪宅等浪費住宅資源的房產很多。所以,物業稅將主要針對享受型的大戶型。
開征物業稅對高檔房買家和擁有多處房產的投資者而言,無疑將增加養房成本。
以我國香港地區為例,目前物業稅的稅率為16%.“如果一套總價400萬的房屋,如果以500萬元易手,那么,賣家所得到的利潤為100萬。再除去律師費等其他相關費用(假設為30萬元),那么,所剩的70萬元就需要繳納16%(11.2萬元)的物業稅。”一位在香港擁有多套房屋的蔡先生如是告訴記者。
對此,擁有多套住房的李先生不無擔憂,“開征物業稅以后,對購買高端豪宅的人來說,養房負擔重了。一套總價幾百萬元的房屋,單是物業稅就可能高達十幾萬元。如此一來,豪宅買家將會承擔沉重的稅負,要作出置業選擇,的確需要慎重考慮。”李先生嘆道。
開征物業稅,對高檔房市場產生的影響由此可見。事實上,物業稅開征之后還將對整體房價走勢和市場供需結構產生影響。“購房人買一套房子的錢中,有30%~40%是繳了各種稅費。如果以財產稅的形式分期支付地租和稅費,開發成本將大幅下降,房價也會隨之下降。” 社科院金融研究所金融與制度研究室研究員尹中立說。
鏈接:世界各國對房地產的課稅主要有三種情況,第一,征收轉讓房地產的行為稅,以流轉額為計稅依據。第二,對保有房地產課稅,以房地產的評估值為計稅依據。第三,對轉讓房地產的收益課稅,以所得額或收益額為計稅依據。
例如,溫哥華依據評估總價值征收地稅,另外,根據地產用途不同,地稅也不相同。擁有二套住宅的人將被課以高稅率。荷蘭房產稅的征收,主要課稅對象是房屋。其次是征收房屋消費稅,對房屋使用者課征。另外,中央政府征收的凈值稅也包括對房屋征稅。法國采用土地年度稅的形式征收不動產稅,在這個名目下包括三類房地產稅,即“未建成區的地產稅”、“建成區土地稅”和“住宅稅”。
中國香港物業稅屬于所得稅,是向香港土地及建筑物的業主征收的稅項。計算辦法是將物業的評估凈值依標準稅率計算。據統計,一些發達國家和地區的房產稅率都比較高,例如,香港物業稅稅率高達16%.