根據建設部等九部委出臺的房產新政策，從今年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額的5.5%征收營業稅及附加費。對新政策所導致新房五年期內交易稅收成本增加，不少房產炒家和房產中介公司“明修棧道，暗渡陳倉”，以求規避房產交易中應繳納的營業稅。

　　究竟這些做法是否可行、交易成本是否能減少、有無法律風險？本報特別就此采訪了四川君合律師事務所合伙人律師鄭書宏。

　　先租后賣

　　房產新政出臺后，郭先生由于各方面原因想將已買三年的房子賣掉，但想到要按照房價全額繳納5.5%的營業稅及附加費，郭先生覺得很不劃算，于是他與買家約定，買家先以租賃的方式入住，兩年之后雙方再按約定的價格交易過戶，已交租費就計入房價。

　　律師點評：此種方法不繳全額營業稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等。具有一定可行性。但由于房屋的價格具有極大的可變因素，如果所簽的價格與兩年后該房屋的市場價格不一樣，房屋價格上漲了，房主完全可能寧愿賠償違約金也不愿意賣房子，對于買方來講，則要承擔由此帶來的諸多機會成本。同時賣家還有可能將此房抵押或另外出售，對于買家就有很大的法律風險！

　　假贈與真賣房

　　王女士手頭有套房子，有買主愿意出55萬買，但是今年新政策出臺，讓她覺得賣掉房子后除去雜七雜八的稅費，落入自己口袋的錢似乎少了不少，于是李女士在中介的幫助下想通過贈與的方式把這套房子轉讓出去。

　　律師點評：通過贈與方式轉移房產，是房產轉移過程中常見形式，也是我國法律所規定的權屬人處分自己財產的一種權利和行為方式。因為贈與方式轉移房產完全不同于市場化交易，故而不征營業稅。

　　對于有親屬關系的和確實屬于贈與關系的雙方來講，通過贈與方式轉移房產是一種合理的避稅方式。其費用主要是契稅、公證費、登記費、印花稅等。契稅是交易額或評估額的1.5%（第一次交易），以后交易為3%；公證費（贈與合同的公證）成都市一環路內16元/平方米，一環路外二環路內14元/平方米，二環路外12元/平方米；登記費80元。

　　如果房產轉移雙方的真實意思和目的不是贈與，而是想轉移房產并獲利，完全背離贈與法律上無償性的特征。那么，這種行為將不夠成合法有效的贈與，而是以外在表現合法的贈與形式，掩蓋了逃避稅收非法目的違法行為。一旦出現糾紛，根據現行法律規定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。而且，明為贈與實為買賣的轉移房產除了上述法律風險外，實際過程中還存在很大的交易風險。對買家來說，如何約定付款方式，這是一個難題，因為贈與人在贈與財產權利轉移之前可以撤銷贈與，即使買家已經付了定金，也對出售方沒有約束力。此外，我國《合同法》規定：“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任。”也就是說，如果買方收到的房屋出現質量問題，就很難要求原主人賠償。另外，買家還要提防贈與人撤銷贈與或不履行贈與義務的行為。

　　合同價格遠低于實際價格

　　正準備賣房的王女士也是通過中介與買房人約定了一個賣價，不同的是，買賣合同上寫的交易價格只是該價格的一半，她想以這種方式少繳納營業稅。

　　律師點評：此種方法少繳全額營業稅及附加費了，仍須交契稅、登記費、印花稅等。這種行為是以外在表現合法的形式，掩蓋了逃避稅收的非法目的，是一種違法行為。一旦出現糾紛，根據我國現行法律規定，當事人雙方就要承擔補繳稅款、罰款的責任，嚴重的甚至要承擔刑事責任。

　　先簽合同幾年后再過戶

　　張女士今年3月份在城西又購買了一套面積為120平方米的住房，就想把3年前在草金路買的房子賣掉，不巧的是剛好趕上新政出臺，這套40萬元的房子如果按照46萬元賣出，可能要多繳1.5萬元的稅費。張女士覺得劃不來，于是通過中介與買房人約定了一個價格，準備等到房子滿了五年之后再辦過戶手續來避稅。

　　律師點評：此種方法不繳全額營業稅及附加費了，只繳契稅、登記費、印花稅等，具有一定可行性。但雙方簽訂合同之后，如果不及時辦理交易手續，時間一長，就會有諸多外界因素影響到交易過程，雙方都將面臨所有突如其來的風險，包括政策風險、市場波動的風險，特別是房地產價格并不是很穩定的情況下，一旦出現大的落差，必有一方會有重大的損失。而且，時間越長所承擔的風險越大，而且即使合同辦理了公證手續，也不能避免上述風險的存在。同時，賣家還有可能將此房抵押或另外出售。