一直以為清算土地增值稅是雷聲大雨點小，重慶港城房地產（集團）有限公司負責人余治發如今體會到了這句話的含義。他最近突然發現自己的企業在重慶地方稅務局公示的欠稅名單中赫然在列，而稅種則是土地增值稅等合計近500萬元。

　　余治的命運，無論在重慶還是全國，都不是個案。2月20日，財政部、稅務總局、國土資源部聯合下發了清查開發用地相關稅賦的文件，而重慶只是這場即將開始的大清查中啟動較早的城市，重慶這座曾經激進的山城命運，正在預演全國房企將在未來承受的生存重壓，剛剛開征不到一年的土地增值稅，將成為命運杠桿的支點所在。

　　撞上槍口

　　然而即使是部分房企撞在了土地增值稅清算的槍口上，但大多數開發商并非愿意束手就擒。

　　重慶地方稅務處的陳剛盛認為，由于房地產開發項目的開發周期一般都較長，不少項目還采取分期開發方式，財務核算復雜，“清算難以反映實際的真實數據”。 一直以來幾乎沒有一套完整有效的實施細則和操作方案。而很多地方稅務部門只能讓房企預繳部分稅金，并未進行清算。清算仍需一定時間才能徹底實施，他認為。

　　記者了解到，最新出臺的鑒定準則只是將土地增值稅預繳比率從原來的0.5%~1%，提高到1%~2%.這樣的結果顯然不如之前所預期的嚴格。

　　“由于很多地方政府近年來財政收入的很大一部分來自房地產行業，如果開發商的日子難過，那地方政府日子也不好過。”在嘉聯地產土地估價師劉智勇看來，地方上在執行稅務總局的要求的同時，對開發商仍然開了條口子，所謂“上有政策，下有對策”。

　　土地增值稅的清算首當其沖的便是打擊“囤地”的名門。

　　記者了解到，成都一開發商2004年在南部新區以800萬元不到的價格獲得的一幅占地僅7畝的土地，最近以6000萬元的天價私下轉讓給了一家港資開發商，如按土地增值稅清算標準60%來執行的話，僅這一款項便達到3500萬元左右。無疑極大地壓縮了利潤空間。

　　實際上依靠囤積土地來賺錢的開發商所獲得的利潤要遠遠高于房產開發本身。深諳此道的和黃地產（0013.HK）在成都南部新區1036畝土地未動一兵一卒坐收40億元土地溢價的神話被當地地產商傳為“佳話”。

　　“如果清算嚴格執行，土地拍賣或將受到冷遇。”劉智勇分析，這顯然是地方政府不愿看到的。“3月，土地成交一向頗旺的成都市場，在市區內僅有一幅地塊公開出讓，地方政府或許意識到了什么。”他認為。

　　生死抉擇

　　“國家稅務總局多次出臺系列稅收政策和文件，做好土地增值稅的清算工作，目的是引導房地產市場健康發展，并不會加重房企和購房者負擔。”稅務總局稅政司人士告訴記者。但房地產開發企業卻不這么認為。

　　“如果嚴格清算，很多中小型開發商都會倒閉。”何榮偉說。由于資金瓶頸很多中小開發商都是引進有實力的開發商進行合作，這其中肯定會產生地產和物業的增值，如果這一部分嚴格清算的話，中小開發商也將擔負大量的成本，這對于資金本就弱小的企業無疑是釜底抽薪。

　　劉智勇則認為，稅收清算對于各家房地產開發商的影響不盡相同，對有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的影響，因為這些公司此前拿地普遍價格低廉，所付增值稅也就更高昂。而部分本來資金實力不強的中小企業資金緊張的局面會更加嚴峻，這些企業的再投資能力將得到很大制約。

　　由于中小房企大多是在二級土地市場上拿地，如果除開土地增值稅，一個項目利潤只有幾百上千萬元，很多開發商寧可選擇放棄。“無利可圖，將使開發商拿地的動機越來越弱。”而拿不到土地，對于任何一家房地產企業而言，都意味著是生命的終結。