5月30日在曲江賓館召開的由陜西省納稅籌劃研究會、西安晚報聯合主辦的“房地產開發企業土地增值稅清算工作報告會”，吸引了本市近百家房地產公司老總或財務負責人參加，現場的火爆出乎主辦方的意料。一方面，眾多開發商對這件事非常關心和重視；另一方面，此次土地增值稅清算給房地產市場也帶來了巨大的沖擊和深遠影響。

　　有開發商將被淘汰出局

　　記者了解，此次清算全市范圍內1994年——2007年開發項目的房地產企業將交納30%-60%不等的土地增值稅。而西安市目前注冊登記的房地產公司有4000多家，其中有項目的500余家，其中符合清算條件的有300多家。

　　“對土地增值稅清算我們以前有一些心理準備，但沒有想到征收的力度會有這么大”，某開發商負責人向記者表示。

　　此間有關人士認為，土地增值稅征收辦法從以往的“預征”步入“清算”時代，由過去的1%預征改為據實征收。在樓盤銷售不暢的情形下，如果有關部門嚴格按照要求征收土地增值稅，這將給不少房地產企業的資金鏈帶來一定壓力。據悉，我市個別項目經過清算后，將要額外支出9-10個億的土地增值稅款，陜西省納稅籌劃研究會有關人士稱：此類開發商將會面臨倒閉的危險。

　　囤地及開發成本將大增

　　記者采訪發現，土地增值稅由預收改為清算，顯然與目前房地產開發行業的兩個現象有關。一是部分房地產開發行業偷稅嚴重；另一個是近年來房地產業的暴利現象。長期以來，土地增值稅以預付的方式執行，真正的結算卻沒有得到執行，不僅少收漏收了大量的稅款，而且增值稅的作用完全喪失，土地收益越來越多地集中在少數開發商的手中。

　　這次稅務部門不僅明確了房地產企業土地增值稅的清算條件，而且堵住了當前征收環節的一些漏洞。比如“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”以及“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地增值稅征收范圍。而且，《通知》還明確，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。這就避免了開發商最后一期項目遲遲不開發，整體項目就遲遲不清算繳納土地增值稅的情況。當然，這還需要提防一些不規范的公司有可能會通過做假賬擴大成本、建筑和管理費用等途徑來逃避稅收，這是需要防止的。

　　此次清算最直接的影響是開發商的囤地和開發成本將大增。對于那些長期儲備大量土地的公司來說，由于原來取得的地價便宜，而現在增值很大，所要繳納的稅額也就會很高。

　　這個政策對開發商的利潤空間影響很大。土地增值稅開征后，開發商們的稅收成本必然上升。受影響的是那些手里持有大量土地同時財務費用又很高的公司，這類公司有大量社會融資，利息很高，而稅務部門在計算土地增值稅時只會按銀行貸款的利率核算扣除，這樣，開發商的很多費用無法攤進成本，就要大大吃掉他們的利潤。對于大開發商而言，不用擔心資金壓力，沒有實力的中小開發商日子就比較難過。

　　開發商將精打細算過日子

　　有關人士認為，隨著土地增值稅的清算，房地產市場將步入一個新的“微利”時期，此前粗放型管理也將向精細化管理轉變。現在開發商也需要開始精打細算地過日子了，要向管理要效益，向質量要效益，向精細化經營要效益。

　　從目前看來，開發商面臨兩種選擇：一是相當一部分中小開發商甚至是大開發商可能會選擇向其他行業轉產，或是退出房地產市場；二是很多開發商可能會選擇向二、三線城市轉移，那些地方風險較小。當然，也不排除一些開發商可能會選擇部分轉移稅收負荷抬高房價，如果市場能夠接受，那就有可能形成開發商與消費者共同承擔稅賦的現象，但是這就得取決于消費者的承受能力與價格預期了。 記者 周銳

　　觀點集萃

　　土地增值稅影響開發商的利潤，與開發商利潤有關的稅只有兩種，即土地增值稅和企業所得稅，而從2008年開始，企業所得稅已經從33%降到25%，對開發商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對開發商影響不大。另外，稅制的改革是循序漸進的，政策的出臺，可以解決運行過程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。

　　——國家稅務總局稅收科學研究所研究員張培森

　　隨著土地增值稅的清算，開發商項目利潤的攤薄，在管理環節跟不上，盈利能力弱的企業將會逐漸退出市場，優勝劣汰的市場淘汰機制開始發揮作用，開發企業的質量將會整體性提高。如今每個小區都有30%-40%的空置率，如果只為了開發居住的項目，房地產開發商數量已經太多，減少一半的開發企業都能使行業正常運轉。

　　——中國社會科學研究院研究員劉維新

　　由于土地增值稅是超率累進制，利潤空間越大繳稅越多，所以漲房價未必能增加利潤。而且，目前房價已經很高，消費者的承受能力已經很有限，開發商漲價還是降價都要根據市場的需求情況。一般情況下，房地產公司會通過財務測算選擇自己的“繳稅方案”，高房價未必賺錢最多，低一些的房價也未必賺錢最少。

　　——北京聯合大學燕京房地產研究所副所長李雪妍

　　土地增值稅作為一個合理稅種，沒有轉嫁與否的問題。開發商的定價是依據市場供求關系，根據市場的反響定價。只要是市場能接受的價格就是合理價格。開發商對每個項目都有5%左右的不可控成本預算，可以根據市場情況來決定自己的利潤空間。

　　——北京中原房地產經紀有限公司投資顧問部總經理張坤昱