「問題」我單位是一家房地產開發企業，在房產開發初期，實行的是預售商品房銷售方式，我們將所收到的預售房款列入“預收賬款”，目前房屋已竣工但沒有交付使用，我們應當如何進行稅務處理？

    「解答」根據國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發［2006］31號）的規定：“開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。”

    “（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）；3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。

    （二）開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

    （三）開發產品完工后，開發企業應于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

    ┅┅”

    你公司應按上述文件的規定執行。