我國現行的房地產稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復、內外企業稅負有別等諸多問題。稅負主要集中在房地產的開發、建設、轉讓和交易環節，保有環節少，不能適應社會經濟的發展狀況，不能在地方政府的財政收入中起重要作用，改革現行的房地產稅制勢在必行。

　　一、我國房地產稅制現狀及存在的缺陷、不足

　　（一）稅制繁復，稅種結構不合理，房地產保有環節稅負過輕，內外資房地產企業稅制不統一，有違稅收公平原則

　　我國現行征收與房地產開發經營相關的稅費共12項，分別在房地產運行的不同階段和環節征收。土地批租、征用環節，要繳納契稅、耕地占用稅（外資企業不征）、印花稅，同時還要交納土地出讓金、土地使用費等費用；開發建設、轉讓環節涉及的稅費較多，有契稅、營業稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加（外資企業不征）、土地增值稅、企業所得稅、個人轉讓房地產征收個人所得稅；房地產占有和使用環節繳納的稅種有房產稅（外資企業為城市房地產稅）、城鎮土地使用稅（外資企業為土地使用費）。

　　由此看出，一方面，房地產稅主要集中在開發、建設、轉讓等流轉環節，多為流轉稅種，而流轉稅為間接稅，具有可轉嫁性，房地產開發企業將稅負轉嫁給了購房者；另一方面，房地產稅種繁復、征收環節多，存在重復征稅和多層次收費，如對房屋出租的租金收入，既要征收營業稅，又要征收房產稅，成為導致商品房房價居高不下的原因之一。

　　內外資房地產企業分別使用兩套房地產稅制，對涉外企業只征城市房地產稅，而且只對房產征收，對地產不征收，城鎮土地使用稅、城建稅、教育費附加、耕地占用稅也只對內資企業征收，內、外資企業稅負不統一的矛盾日益突出。內外有別的房產稅稅收待遇，不符合市場經濟公平、公正的原則，也不利于市場經濟競爭機制的建立。

　　（二）城鄉稅制不統一，征稅范圍有一定局限性

　　我國目前房產稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮和工礦區，這些范圍以外的房產與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉經濟一體化的發展，在城鄉交界處和農村開辦的工商企業數量日趨增多，所占用的房地產數量也日趨增大，這些企業與坐落在城鎮的企業同樣享受到公共物品帶來的便利，卻不需要承擔房產稅的納稅義務，過窄的征稅范圍影響了房地產稅的公平性。企業容易通過選擇坐落地，在日常稅收管理中形成“合法”避稅，不利于企業在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮與非城鎮的交界處，有些地方一條街道兩側，一側企業納稅，而幾米之外的另一側企業就不用納稅，稅負顯失公允。

　　（三）計稅依據和稅率設計不合理、不規范，易導致稅負不公

　　現行房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種辦法。從價計征是房產原值減除10％－30％的比例后的余值按1.2％的稅率計征，房產原值是“固定資產”科目中記載的房屋原價，這種折余價值依據的是歷史成本，不能反映房產的市場價值；從租計征是依據房產的租金收入按照12％的稅率征收，房屋的租金一般是根據租賃市場的行情予以確認。同一個稅種，兩種計稅依據，不夠規范。同時，對房產出租者而言，除交納房產稅外，還要承擔營業稅和城建稅與教育費附加，與按歷史成本計稅的從價計征相比，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。

　　現行城鎮土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點，不能發揮調節土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現象和土地投機行為起到應有的調節作用。

　　二、完善房地產稅制的建議、思路和措施

　　按照新時期稅制改革“簡稅制，寬稅基，低稅率，嚴征管”的原則，改革現行房地產稅中不合理的部分。要通過房地產稅制改革，建立起新的房地產稅體系，促進稅收制度的改革與完善，推動財政體制的變革，從而提高整體經濟運行的效率和質量。

　　（一）改革和完善現行的房地產稅制，建立統一、規范的房地產稅收體系

　　1.房地產投資環節，保留營業稅和企業所得稅

　　在房地產交易環節，保留印花稅和契稅，將不適宜的內容進行調整。繼續征收個人所得稅，建議改變目前對個人財產租賃、財產轉讓所得的資本性收益采取20％的比例稅率的做法，采用累進稅率計征。

　　2.加強房地產保有環節的征稅

　　為促進合理利用房地產資源、調節政府與房地產所有者、房地產實際占有者之間的收益分配，建議合并現行的房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅及對外資企業征收的城市房地產稅，開征統一的物業稅，將對房產和地產的征稅統一起來。對于城市房地產，無論是經營性的，還是非經營性的，都要納入房地產稅的征稅范圍。為體現房地產的市場價值，建議按房地產的評估價格作為計稅依據；為體現量能負擔的原則，可以考慮經營性房地產按高檔稅率課征，非營業性房地產按低檔稅率課征，特別是對居民住宅的保有課稅，實行低稅政策；為簡化稅制，將從價、從量、從租計征統一為從價計征。

　　3.開征空地稅

　　即以閑置未用的土地為課征對象，對空地的實際持有人征收。所謂空地，是指未按法定要求利用滿一年的；或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發日期一年未動工開發利用的；或其地上建筑改良物價值不及所占基地標定地價20％的土地。開征空地稅，可以節約用地，杜絕土地浪費現象，使土地得到合理的利用，提高土地利用效率。目前，國家對閑置一年以上的空地征收土地閑置費，這已經從實踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。

　　4.適時開征遺產稅和贈與稅

　　遺產稅和贈與稅的開征將彌補無償轉讓房地產環節稅收調節的缺位，防止納稅人以無償轉讓為掩護，逃避納稅。

　　（二）建立評估機制，以房地產的評估價值作為稅基

　　現行房地產稅中存在多種計稅依據，多種標準混用，造成納稅人的稅負不均，既影響公平，又缺乏效率。因此，建議改革房地產稅的多種標準，采用統一的評估價值作為稅基。隨著經濟的發展及房地產市場的變化，房產價值隨之上下浮動，而評估值中包含房產升值和降值所產生的收益變化因素，能夠真實地反映房產的現值，可以較好地調節土地級差收益，使納稅人的稅收負擔相對公平。同時，也可使國家的財政收入隨房地產價格的上漲而增加，避免了由于從租、從價計稅造成的稅收差異，促使納稅人合理利用房地產，促進房地產的合理配置，發揮房地產稅對房地產市場的積極作用。以評估值為計稅依據，沒有出租房產和自營房產之分，提高了稅收透明度，增強了公民的納稅意識。

　　（三）健全、完善房地產稅課稅的相關配套制度與保障系統

　　完善房地產價格評估制度，建立以房地產評估制度為核心的征管運作體系。加強對房地產價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產估價理論、評估評稅制度和方法體系，為房地產稅收計征提供科學的依據；制定房地產評稅法規和操作規程，設置房地產評稅機構，配備評稅或評價專業人員，加大房地產稅收征管的力度；建立財產登記制度，設置土地位置、權屬及面積的臺賬，實行房屋和土地產權證書合一制度，盡快實行“房地合一”的新體制，建立與評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術進行搜集、處理、存儲和管理。

　　（四）完善現行的轉移支付制度，賦予地方政府一定的稅收自主權

　　按照市場經濟體制和公共財政理論的要求，參照國際經驗，規范我國的轉移支付制度，建立起以均等化為目標的轉移支付制度，以保證各個地方政府有財力提供最基本的公共產品和服務。賦予地方政府一定的稅收權限，充實地方政府財源。房地產稅的稅基不具有流動性，地方征收管理的成本較低，適宜劃歸地方所有。房地產稅歸地方所有，能促進地方政府提高公共服務的效率和質量，使地方政府真正成為一級獨立的財政，增加地方政府的財政收入，減少對土地出讓金的依賴程度，維持財政的可持續發展和提高地方財政的效率。