3月17日央行提高個人房貸利率后，人們對房地產行業的發展給予了更多的關注。筆者認為，對房地產行業的政策調控應當是組合型的，需要利率、稅收、土地和住房保障制度等措施相互配合。本文借鑒國外的做法，對我國構建房地產業的稅收制度談談看法。

　　一、國外房地產稅制的基本特征

　　（一）貫穿于房地產開發、保有、轉讓等全過程的完善的房地產稅收體系。

　　房地產課稅環節可分為保有、轉讓和所得等。

　　在房地產保有環節，房地產稅主要是對擁有房地產所有權的所有人或占有人征收的，一般依據房地產的存在形態：土地、房產或房地合一的不動產來設置。具體而言，一是單獨對房屋或土地課征的房屋稅或土地稅。如日本的營業場所稅、我國臺灣的房屋稅、法國的房屋稅等，都僅對房屋課征。韓國的綜合土地稅、巴西的農村土地稅則屬于土地稅的范疇。二是對土地和房屋合并課征的房地產稅，如英國、法國、波蘭、墨西哥等的房地產稅。三是將房屋與土地和其他固定資產綜合在一起課征的不動產稅，如日本的固定資產稅、芬蘭的不動產稅等。四是將土地、房屋等不動產和其他各種財產合并在一起，就納稅人某一時點的所有財產課征的一般財產稅。如美國、加拿大、荷蘭等國都將房地產稅歸為一般財產稅課征。

　　在房地產取得環節，主要包括遺產稅（繼承稅）或贈與稅、登錄稅和印花稅等。這個環節的房地產稅是針對房地產擁有者在取得房地產的不同方式而分別課征的，如在房地產發生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產稅（繼承稅）或贈與稅。

　　在房地產所得環節，主要包括公司所得稅、個人所得稅和土地增值稅等。房地產所得稅主要是對經營、交易房地產的個人或法人，就其所得或增值收益而課征的稅收。如美國、英國、法國等國家將房地產轉讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產轉讓收益直接征收土地增值稅。

　　（二）大多數發達國家都將房地產稅歸于地方稅。

　　從大多數發達國家的稅收實踐看，凡是實行分稅制的國家大多都將房地產稅劃歸地方稅。如美國地方主體稅種就是一般財產稅（主要是對房地產征收），英國地方稅只有財產稅一種，日本的地方稅主要包括不動產取得稅、固定資產稅、特別土地保有稅、都市企劃稅等。

　　（三）房地產稅稅率形式靈活。

　　各國的房地產稅收在稅率形式上主要采用比例稅率，同時對房地產轉讓收益和房地產交易行為常課以累進稅率，還有少數國家采用定額稅率，稅率水平的確定也較靈活。如印度尼西亞實行單一比例稅率；摩洛哥按應稅房屋的價值分為7個級次，征收從0～30％的超額累進稅率；韓國的房地產稅既有比例稅率又有累進稅率，對住宅是按其價值分為6個級次，征收從0.3％～7％的超額累進稅率，對工廠、別墅、高級娛樂場所和其他房屋征收比例稅率。

　　（四）內外統一的房地產稅制。

　　從國外房地產稅收情況看，各國都設置了內外統一的房地產稅制。

　　（五）普遍建有財產登記制度和財產評估制度。

　　由于各國對房地產課稅一般都以其評估價值作為計稅依據，所以普遍建立了財產評估制度。另外，大多數發達國家和一部分發展中國家還建立了財產登記制度。

　　二、完善我國房地產稅制的思路

　　（一）建立涵蓋房地產保有、轉讓和所得各環節的房地產稅收體系。

　　在房地產保有環節，可以設置城鄉統一的土地使用稅、城鄉統一的房產稅、農用土地占用稅、房地產閑置稅。城鄉統一的土地使用稅應適用于境內一切取得土地使用權的單位和個人，稅目可分為工商業用地、城鄉住宅、養殖業、鄉鎮企業等。土地使用稅的計稅依據，國際通行的有三種：土地面積、市場價值、其他價值。按市場價值為計稅依據有利于資源有效配置，且有助于體現納稅人的納稅能力原則，同時稅基具有彈性，可隨著經濟發展和房地產市場價值的上漲而擴大，使土地使用稅收入相應增加，因此是首選的計稅依據。城鄉統一的房產稅的適用范圍包括城鎮和農村，納稅義務人包括內外資單位和中外人士個人。在對房產分類的基礎上，確定經營性房產、別墅、自用住宅等不同的稅目和相應稅率。以房產的評估價值作為房產稅的計稅依據，同時取消對租金收入的征稅。農用土地占用稅的課征范圍包括一切被工程建設占用的耕地、林地、草場、濕土、河道等與農業生產、生態保護相關的土地。以征用土地的合同價格作為計稅依據。房地產閑置稅的課征范圍是對取得土地的使用權或承包權后，長期不從事經營或使用，造成土地和房產閑置的；對建設項目停工達一年以上的；無正當理由在房屋竣工或購得房屋后，長期空置的單位或個人。計稅依據為房產、土地的評估價值。

　　在房地產取得環節，主要應設置契稅、遺產與贈予稅。在房地產收益環節，主要是在現行的企業所得稅和個人所得稅中給予體現。建議將政府基金、收費項目進行清理，將帶有稅收性質的基金、收費并入稅收，進行相應的費改稅。

　　（二）擴大征稅范圍。擴大征稅范圍主要應將所有的由國家和集體擁有與控制的房地產不動產、農村用于種植、放牧和其他農業性活動的土地、房屋以及城鎮居民擁有的房屋都納入房地產稅的征收范圍。同時，統一納稅人，房地產稅的納稅人應是中華人民共和國境內擁有房屋產權、土地使用權的單位和個人。

　　（三）創造條件，逐步確立房地產稅在地方稅體系中的主體地位。

　　從稅收理論上講，房地產稅與所得稅的對象雖然不同，但它們都具有“對人課稅”的性質。考慮到房地產稅基非常穩固，稅源充足，應逐步確立起房地產稅在地方稅體系中的主體地位。

　　（四）靈活設置房地產稅稅率。

　　在設計房地產稅稅率水平時，既要考慮到地方政府財政收入的需要，又要考慮到納稅人的實際負擔能力，對坐落在不同地區和不同用途的房地產應實行差別稅率。

　　（五）合理確定計稅依據。房地產稅的計稅依據應是房產現值，特別是房產的評估價格。這既可使房產稅收入隨著房產價值的增長而增長，還可以在一定程度上調節土地的級差收益。

　　（六）建立健全房地產登記和評估制度。

　　一方面應在稅務機關內部設置相關機構，配備相關人員進行評估審核工作，另一方面應發揮中介機構作用，建立房地產評估員執業制度。