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償債不動產處理過程中的稅收問題
近幾年，隨著經濟形勢的發展，以房屋等不動產償還銀行貸款本息的情況時有發生。但在實際工作中，由于經辦人員對有關稅收的規定不了解，致使銀行在處理抵債資產時受到稅收損失。本文試就償債不動產處理過程中所涉及到的幾個稅收問題，談一些粗淺的看法。
一、契稅。《中華人民共和國契稅暫行條件》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅義務人。同時，《中華人民共和國契稅暫行條件實施細則》第八條進一步明確，以土地、房屋權屬抵債視同土地使用權轉讓，房屋買賣征收契稅。因此，借款單位以房屋等不動產償還銀行的貸款本息，其不動產的所有權已轉移至銀行，作為不動產權屬的受讓方，銀行應按規定繳納契稅，稅率為成交價格的3%—5%.
二、營業稅。關于銀行銷售償債不動產時是否應按照“銷售不動產”稅目征收營業稅曾引起人們廣泛的爭議。對此，國家稅務總局在國稅函發（1995）156號文件《關于印發〈營業稅問題解答（之一）〉的通知》中作出明確規定：借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有償轉讓給銀行，應對借款者轉讓房屋所有權的行為按“銷售不動產”稅目征收營業稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。因此，銀行在轉讓償債的房屋時應按成交價格繳納5%的營業稅。
此外，在償債不動產的接收、變現時書立的產權轉移書據，應就所載金額繳納萬分之五的印花稅，在持有過程中應按規定繳納房產稅、土地使用稅等，在此不一一贅述。
《商業銀行法》規定，償債物應在一年內變現。以一年為例，償債不動產處理全過程中，總體稅負在20%以上。目前，市場競爭日趨激烈，存、貸款利差不斷縮小，銀行基本上處于微利經營的狀態。在信貸管理中，如果只注意對抵押貸款手續的完備，而對處理償債資產時可能遇到的稅負問題未引起足夠重視，會使信貸資產遭受損失。因此，在辦理抵押貸款時，應對抵押物的價值嚴格把關，充分考慮到處理過程中的稅金、費用等，適當降低抵押的比例。在取得償債物的所有權時，應積極與有關方面協商，以償債不動產的公允價值，扣除應交稅金后的余額償還貸款本息，對不足償還的貸款本息繼續保留追償權。
事實上，有關償債不動產處理過程中的稅金問題，在償債不動產的取得之初即存在。例如，契稅的納稅義務時間為取得土地、房屋所有權的當日。但這部分稅金如何核算，到目前仍未有明確的制度或辦法可作為依據。筆者認為，在會計核算中，應以償債不動產的公允價格借記“待處理償債物”，以預計應交納各種稅金貸記“應交稅金”，差額部分貸記“××貸款”、“應收利息”、“催收貸款利息”，同時按收取的催收利息，沖轉“待轉營業收入”。實際繳納各種稅金時，借記“應交稅金”、貸記“××科目”，實際繳納的稅金與預計的差額部分作為營業外收支處理。
總之，隨著抵債資產的不斷增加，經辦行因為處理償債物而引起的稅負問題日漸突出，亟待出臺相關的制度以規范此類業務的核算，從而減少銀行的經營風險。
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