●取消土地評估機構資質的行政審批，把土地評估機構完全推向了市場

　　●房和地的評估是合一的，現在很多機構在房地評估業務上有互相融合的傾向

　　●公司要做強做大，必須牢牢樹立競爭意識、質量意識、服務意識、風險意識

　　新年一上班，秦海榮就看到了國務院辦公廳轉發的財政部《關于加強和規范評估行業管理意見》的通知（以下簡稱101號文），作為中國土地估價師協會的秘書長，她心里很高興，因為清理整頓經濟鑒證類社會中介機構已經有三年多了，現在終于有了結果：土地估價師被明確設置為六類資產評估專業資格之一。

　　付出還是值得的

　　據秦海榮介紹，從20世紀80年代末90年代初就有了土地評估和土地估價師，1994年的5月中國土地估價師協會成立。11年來，土地估價師發展到現在已經2.1萬人，土地評估機構有1700家。從國務院系列的政府部門改革中，國土資源部是走在前列的，1999年國辦下發92號文，清理整頓經濟鑒證類社會中介機構，要求評估中介脫鉤改制，國土資源部是最早響應和執行這個文件的。同年9月國土資源部下發了一個318號文，邁出改革的頭一步。接著2001年3月8日國土資源部的44號文，將土地評估結果的確認制度改為備案制。2002年8月，國土資源部進一步改革了土地評估機構和土地估價師的管理方式，取消了土地評估機構資質的行政審批，把土地評估機構完全推向了市場。

　　沒有了資質，土地評估機構何以生存，土地評估行業何以發展壯大？經過這一年多改革的陣痛，北京中土源房地產評估公司的老總陳偉強深有體會，作為最老資格的A級土地評估機構，一下沒有了A級資質，是付出了一些代價的。原來他手下的一些精兵強將出去自立門戶，經過激烈的市場競爭之后又心萌退意。陳偉強說，改革成本由機構自己來承擔了，但是從整個行業、整個土地業界的發展，這些付出還是值得的。取消資質以后，行業不正當競爭行為多了一些，小機構要做很多不相關的事情來養活自己，但是從大的方面來說，也有一些機構因此壯大，中土源公司的業務就很穩定，一些原來出去單干的，有的現在已經想回來了。

　　秦海榮說，按照我國的管理體制，房是由建設部來管，土地由國土資源部管，從行政上是分開的。而土地估價師和房地產估價師屬于不同的行政主管部門。按道理來講，房地產估價師只能評房，土地估價師只能評地。但在實際上，房和地又是合一的，所以現在很多機構有互相融合的傾向。比如現在不少土地評估機構除了有國土資源部的土地評估資格，同時也要拿建設部的房的評估資格。現在的機構大都有好幾種資格，包括律師、注冊會計師、資產評估師，接活的時候什么活都能干。東方不亮西方亮，什么活都能接。

　　“放棄了，但收獲更多”

　　101號文規定，2004年6月底以前，各有關主管部門要會同相關評估行業協會，對評估行業開展一次全面檢查。檢查的重點是評估機構及評估執業人員的執業資質和執業質量，評估機構是否徹底脫鉤改制。對不具備執業資質條件，或有嚴重違反有關執業準則和職業道德規范行為的，要依法取消其執業資格。

　　北京首佳房地產評估有限公司總經理聶燕軍說，用欣欣向榮來形容目前我國房地產估價行業的蓬勃發展是不過分的。但是土地估價行業由于短期迅猛發展而產生的一些負面效應正日益呈現出來。這種負面效應主要來自兩個方面：一方面來自估價機構，如估價報告質量不高，隨意性大；估價機構服務質量差，不能滿足客戶需求；收費偏高，與投入成本不成比例；另一方面來自部分客戶和從業人員，如客戶對估價價格提出無理要求，即高評或低估；不靠關系拿不到業務，機構之間低價無序競爭嚴重，高額回扣等。

　　聶燕軍說：“但凡房地產估價報告出現質量問題，無非兩種情況，一種是由于技術不精、能力不足或者疏忽大意造成的；另外一種是明知價格偏高或偏低，卻為了迎合個別委托方的不正當要求，故意為之。首佳公司在執業過程中，經常會遇到一些客戶甚至是業務較大的客戶，提出這樣或那樣的關于評估價格的不合理要求，首佳公司總是也只能是選擇放棄。我們放棄的不過是一單不應該做的業務，放棄了不該承受的高風險，同時，卻保留了誠信，獲得了更多客戶的認可和尊重，確保了逐步形成的估價品牌知名度不斷增大。因此，我們放棄了，損失了，但收獲更多。”

　　作為南京大陸土地估價師事務所的發起人，楊志良自從2000年脫鉤改改制以來嘗到了市場帶來的酸甜苦辣，感到有喜有憂。他說，喜的是在運作中充分體會了市場的魅力，企業呈現出了前所未有的活力。公司業務范圍不斷拓寬，人員不斷壯大，公司規模逐漸擴大。從原來單一項目的評估逐漸發展成為了有自己品牌、執業理念、經營范圍多樣化的專業評估公司。在南京市各類重大的經濟活動中發揮了積極的作用。但是在這幾年里，他們也充分感受到了由于行業管理的不規范帶來的隱憂。比如：同行之間的不規范競爭，依法執業意識淡薄，遇到一些糾紛時缺乏行業主管部門的監管，技術規范的滯后，行業資質門檻太低，等等，給公司運轉帶來了相當的不便。楊志良說，感到生存環境和發展環境急切需要改善，尤其是對于這些長期從事土地評估行業，把它作為自己的事業來發展的公司，就更加需要一個良好的生存空間，及時加強和規范行業管理是我們評估機構長期發展的基礎，是整個估價行業提高執業水準的必要保證。

　　朝陽產業尚需政府扶持

　　大浪淘沙，既是挑戰也是機遇。

　　大機構崛起了，行業重整之后又煥發出勃勃生機。

　　這兩年，由于土地市場十分活躍，與此相關的土地評估業務量大增。以武漢市土地整理儲備供應中心來說，以前他們只是指定一家機構來做，現在不行了，眾多土地評估機構都看上這塊“寶地”，都爭著要來做。為此，武漢市土地中心就采取招標的辦法選出三家機構，在簽約時間內全部評估業務由中標機構分攤，首次招標湖北省漢信評估公司、荊信資產評估公司、永業行評估有限公司脫穎而出。

　　北京國土聯房地產評估中心有限公司董事長王軍認為，土地評估公司作為中介服務機構，在不斷發展壯大過程中，應清醒地認識到，公司要做強做大，必須牢牢樹立競爭意識、質量意識、服務意識、風險意識，提高企業市場競爭力。整個評估行業的順利發展，在社會主義市場經濟現行體制下，還需政府、行業和機構三者的共同努力。政府制定政策和制度，加強監督管理；行業協會以行業發展為己任，制定行業準則，維護行業形象，保護行業利益；機構在市場中苦練內功，提高服務質量，推動行業發展。脫鉤改制不久的評估行業，是一個朝陽行業，還需要政府的大力支持，希望政府參照國內類似行業做法，調整并減免評估行業有關稅收，同時盡快與國際接軌。

　　土地評估行業大的格局已定，101號文件明確了行業主管部門、協會以及機構在市場中的角色。目前三方面都尚未完全進入角色，改革沒有休止符。這仍然是一個大浪淘沙的時代。