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談談土地成本的“折舊”
在運用收益還原法評估物業時，土地要不要折舊？這是一個有爭議的問題。我國一些評估著作中都沒有把土地折舊列為房地產收益中扣除項目，這里所說的土地折舊指的是土地使用權取得費和土地開發費的攤提。中國房地產估價學會編的“房地產估價理論與方法”在說明純收益時，有這么一段文字“以收益為目的而出租的房地產，其純收益是由其租賃收入（房租）扣除折舊費、維修費、管理費、稅金、保險費、租賃中介費等后的余額。”令人不解的是建筑物提折舊，而土地卻不提折舊。從資產成本的角度來看，建筑物和土地同屬成本，要提折舊，兩者都應提取折舊，否則都不提折舊。
引起分歧的根本原因在于土地使用有沒有期限。在土地私有制下，當產權人擁有土地的所有權時，土地的收益可以無限期持續下去，但是建筑物有一個耐用年限，如果建筑物到了耐用年限無法使用，房地產的收益就會減少。因此，為了保證房地產收益的持續獲得，產權人必須在建筑物達到耐用年限時能夠建造具有同等效用的建筑物來替代舊建筑物。這樣就必須通過提取折舊的辦法來實現。歐美國家在運用收益還原法評估房地產時從房地產的總收益中扣除建筑物的折舊，在理論上是正確的。但是在我國有限期使用土地的制度下，土地使用權有一個最高限期，就不能簡單地套用估價方法。在我國以前土地劃撥使用的制度下，土地可以無期限使用，只提建筑物折舊，是可以的，但是實行土地有償有期限使用后，情況就不同了。因為當土地使用權到期以后，建筑物的所有權也隨土地一并歸國家所有，這樣就不能機械地把建筑物作為固定資產，而將土地使用權劃為無形資產。事實上，在土地有償有期限使用的情況下，建筑物所有權歸國家，這與土地使用權已無太大的差別。
因此，土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
在目前，由于土地使用制度改革不久，土地使用年期差異不大，對房地產評估結果影響不大、不明顯。但是隨著時間的推移，房地產剩余使用年限的差異將越來越大，所以現在就應該予以重視。
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