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房地產估價市場有章可循—寫在《房地產估價機構管理辦法》出臺之際
《房地產估價機構管理辦法》（建設部令第142號）（以下簡稱《辦法》），已于2005年9月27日經建設部常務會議討論通過，自同年12月1日起施行。
《辦法》出臺的背景
早在1997年，建設部就頒布了規范性文件《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》（建房〔1997〕12號，以下簡稱《規定》），在當時對規范房地產估價機構的行為，促進房地產估價行業的健康發展，起到了重要的作用。
但隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步確立，城鎮住房制度改革不斷深化，以及我國加入世界貿易組織，房地產市場環境發生了深刻變化。這個《規定》已經明顯不能更好地適應新形勢的要求。
一是，房地產估價機構與原隸屬的政府部門脫鉤改制工作基本完成后，房地產估價機構由事業單位轉變為有限責任公司或合伙制企業形式的市場主體，自負盈虧、自擔風險，在性質、地位、業務開拓、人員管理等方面發生了很大變化，《規定》中的有關內容需要進行相應的修改。
二是，房地產估價市場出現了一些新情況、新問題，如：估價機構假脫鉤、給“回扣”等惡性競爭、分支機構管理等，迫切需要通過法規的形式予以規范。
三是，《規定》屬規范性文件，無法規定相應的處罰措施，難以制裁房地產估價機構的違規行為，房地產管理部門缺乏對房地產估價市場監管的有效手段，不適應行政管理部門職能轉變的要求。
四是，根據行政許可法要求，《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》（國務院令第412號）明確“房地產估價機構資質核準”為行政許可事項，應當依法以部門規章的形式，進一步規范房地產估價機構資質核準的條件、程序、時限等事項，而《規定》的法律層級只是規范性文件。為解決上述問題，建設部在廣泛調研的基礎上，參照國際慣例，結合我國估價行業發展的實際情況，制定了《辦法》。
《辦法》設定的主要制度
《辦法》分總則、估價機構資質核準、分支機構的設立、估價管理、法律責任、附則等六章，共55條。主要設定了五項制度：
一是房地產估價機構分級審批制度?！掇k法》按照房地產估價機構從事房地產估價活動的年限、注冊資本數量、專職注冊房地產估價師人數和每年完成的房地產估價業績，將房地產估價機構資質分為一、二、三級。新設立的房地產估價機構的資質等級按照最低等級核定，并設1年的暫定期。《辦法》還明確了房地產估價機構資質的條件，審批程序、期限和主體。申請一級房地產估價資質的，由省級房地產行政主管部門初審后，轉報建設部審批。申請二級及以下房地產估價資質的，由設區的市房地產行政主管部門初審，省級房地產行政主管部門審批，報建設部備案。不同資質等級的房地產估價機構的從業范圍和種類，在《辦法》中也作了嚴格界定。
二是房地產估價機構資質動態管理制度。房地產估價機構作為經濟鑒證類社會中介機構，必須保持較高的社會認可度，實行規范的準入制度和嚴明的清退機制，保持房地產估價機構較高的執業水準。實踐證明，《規定》設立的房地產估價機構資質動態管理制度取得了良好的效果，形成房地產估價機構資質能上能下的動態機制。因此，《辦法》繼續保留了房地產估價機構資質動態管理制度，對機構資質有效期作出規定。但為減輕房地產估價機構頻繁申請資質的負擔，《辦法》將房地產估價機構資質的有效期由《規定》中的二年延長為三年。
三是設立分支機構備案制度。隨著房地產估價行業的發展，房地產估價機構呈現出多樣化、集團化的趨勢，一些規模較大的房地產估價機構的業務活動區域從其注冊地向全國擴展，部分房地產估價機構還在注冊地以外的城市設立了分支機構。
目前，我國對房地產估價機構設立分支機構存有管理上的“政策真空”，分支機構設立及執業行為較為混亂，無法有效納入分支機構所在地房地產管理部門監管。為加強對分支機構設立及行為監管，《辦法》單列一章從三個方面對其進行了規范。第一，禁止二、三級房地產估價機構設立分支機構，并明確了分支機構與設立分支機構的估價機構之間的責、權、利關系；第二，明確了分支機構的設立條件；第三，設立分支機構的備案管理制度，要求分支機構設立以及變更均需辦理備案手續，加大對分支機構的管理力度。
四是健全對違規行為的監管制度。進一步規范估價機構的行為，一是，《辦法》第32條規定了估價機構的禁止行為；二是，《辦法》將在申請核定資質之日前3年內沒有禁止行為作為許可條件之一；三是，詳細規定了估價機構違反《辦法》規定的法律責任。
五是確立房地產估價機構的約束和保護制度?！掇k法》規定房地產估價應當遵循獨立、客觀、公正的原則，承攬業務應當與委托人簽訂書面委托合同，不得采取給予回扣、惡意降低估價服務費用等手段招攬業務，與委托人有利害關系的，應當回避。
同時，為便于房地產估價機構及時、準確的掌握房地產市場信息，要求委托人應如實提供估價所必需的資料，并對所提供資料的真實性負責。房地產估價機構的專職注冊房地產估價師有權到房地產管理部門查詢房地產交易、登記信息。
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