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物業管理企業固定資產減值概述
（一）固定資產減值的概念及確認
由于企業經營環境的變化和科學技術的進步，或者其他經濟原因，致使固定資產發生有形或無形的損耗，導致固定資產創建未來經濟利益的能力有所下降，固定資產的可收回金額低于其賬面價值，這種情況稱之為固定資產價值減值。可收回金額是指資產的銷售凈價與預期從該資產的持續使用權和使用壽命結束時的處置中形成的現金流量的現值兩者之中的較高者。其中，銷售凈價是指資產的銷售價格減去處置資產所發生的相關稅費后的余額。
如果對于發生的資產價值的減值不予以確認，必將導致虛夸資產的價值，這不符合會計核算中的謹慎原則及真實性原則。因此，企業應當于期末對固定資產進行檢查，如發現存在下列情況，應當計算固定資產的可收回金額，以確定資產是否發生減值：
（1）固定資產市價大幅度下跌，其跌幅大大高于因時間推移或正常使用而預計的下跌，并且預計在近期內不可能恢復；
（2）企業所處經營環境，如技術、市場、經濟或法律環境，或者產品營銷市場在當期發生或在近期發生重大變化，并對企業產生負面影響；
（3）同期市場利率等大幅度提高，進而很可能影響企業計算固定資產可收回金額的折現率，并導致固定資產可收回金額在幅度降低；
（4）固定資產陳舊過時或發生實體損壞等；
（5）固定資產預計使用方式發生重大不利變化，如企業計劃終止或重組該資產所屬的經營業務、提前處置資產等情形，從而對企業產生負面影響；
（6）其他有可能表明資產已發生減值的情況。
如果固定資產的可收回金額低于其賬面價值，企業應當按可收回金額低于賬面價值的差額計提固定資產減值準備，并計入當期損益。計提減值準備時，按可收回金額與賬面價值的差額借記“營業外支出——計提固定資產減值準備”科目，貸記“固定資產減值準備”科目。
（二）固定資產減值的轉回
如果有跡象表明，以前期間據以計提固定資產減值的各種因素發生，使得固定資產的可收回金額大于其賬面價值，則以前期間已計提的減值損失應當轉回，但轉回的金額不應超過原已計提的固定資產減值準備。在轉回已確認的固定資產減值損失時，轉回后固定資產的賬面價值不應超過不考慮計提減值因素情況下計算確定的固定資產賬面凈值，即取得固定資產原值扣除正常情況下計提的累計折舊后的余額。
（三）計提或轉回減值后的固定資產折舊
已計提減值準備的固定資產，應當按照該固定資產的賬面價值以及可使用壽命重新計算確定折舊率和折舊額。
如果已計提減值準備的固定資產價值又得以恢復，應當按照固定資產價德恢復后的賬面價值，以及尚可使用壽命重新計算確定折舊率和折舊額。
計提或轉回減值準備的企業應當重新復核固定資產的折舊方法、預計使用壽命和預計凈殘值，并區別情況采取不同的處理方法：
1.如果固定資產所含經濟利益的預期實現方法、預計的使用壽命和預計的凈殘值未發生重大變化，企業仍遵循原有的折舊方法、原有的預計使用壽命和原預計的凈殘值時，應按照固定資產的賬面價值扣除預計的凈殘值后的余額以及可使用壽命重新計算確定折舊率和折舊額。
2.如果固定資產所含經濟利益的預期實現方法、預計的使用壽命和預計的凈殘值發生重大變化，企業應當相應改變固定資產原有的折舊方法、原有的預計使用壽命和原預計的凈殘值，并按照《企業會計準則——會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》的規定對其進行會計處理。
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