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房產開發企業以土地換房屋的會計處理
對于房地產開發企業出資、合作方出地的合作建房，房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價換取了部分土地的使用權，發生了銷售不動產的業務，應當按“銷售不動產”稅目征收營業稅。由于雙方通過以物易物方式進行交易，并沒有發生實際的現金結算，因而需要核定房地產開發企業出售不動產的營業額。
案例1：[案情說明]2002年8月22日，湖北濱江同仁醫院同萊克斯（武昌）房地產開發有限公司合作建房。合作協議規定，湖北濱江同仁醫院出地，萊克斯（武昌）房地產開發有限公司出資800萬，樓房建成后交由萊克斯（武昌）房地產開發有限公司使用10年，10年期滿，樓房使用權歸湖北濱江同仁醫院。萊克斯（武昌）房地產開發有限公司在使用期限內，每年定期向湖北濱江同仁醫院交納5萬元。但湖北濱江同仁醫院僅將每年收取的5萬元列入經營收入申報納稅，而未將萊克斯（武昌）房地產開發有限公司出資額800萬元列入經營收入，申報繳納營業稅。
[分析指導][國稅函發（1995）156號]文件對合作建房征收營業稅的問題作了明確規定：合作建房中以出租土地使用權，是指一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，甲方是以出租土地使用權代價換取建筑物，發生了出租土地使用權的行為，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。因此，湖北濱江同仁醫院以租土地使用權為代價換取房屋所有權，應按“服務業——租賃業”繳納營業稅，除將每年收取的5萬元列入營業收入外，還應將出資額800萬元按租賃期10年分攤列入，每年作為經營收入。另外，由于樓房建成后，產權實際歸屬湖北濱江同仁醫院，投資額應視同湖北濱江同仁醫院房產價值征房產稅。
案例2：[案情說明]2002年1月8日蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發有限公司與鄧州高級職業學校合作建房，鄧州高級職業學校出地10000平方米，2002年9月2日建成的房屋面積為200000平方米，按照協議規定，雙方按5：5的比例分配房屋，鄧州高級職業學校得到房屋100000平方米。
[分析指導]對于蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發有限公司來說，即意味著以100000平方米的房屋換取了10000平方米的土地使用權，發生了銷售100000平方米房屋的業務，應當對銷售的這100000平方米房屋按照“銷售不動產”稅目征收營業稅。由于沒有發生實際的價款結算，因而需要核定這100000平方米房屋的營業額。按照稅法規定，房地產開發企業應當按下列順序核定房屋的營業額：
?。?）按企業當月銷售的同類不動產平均價格核定。
?。?）按企業最近時期銷售的同類不動產的平均價格核定。
按下列公式核定計稅價格：
計稅價格＝營業成本或工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發有限公司銷售的同類房屋的平均銷售價格為每平方米4200元，則銷售該100000平方米房屋的營業額為42000萬元；
若蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發有限公司9月沒有銷售同類房屋，則前一段時間銷售過同類房屋，其平均銷售價格為每平方米4100元，則銷售該100000平方米房屋的營業額為41000萬元；若最近時期蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發有限公司也沒有銷售過同類房屋，則應核定計稅價格。假如建造200000平方米房屋的工程成本為4800萬元，則這100000平方米房屋的工程成本為2400萬元。假定當地稅務機關核定成本利潤率為30％，那么銷售這100000平方米房屋的計稅價格為：計稅價格＝2400×（1＋30％）÷（1－5％）＝3284.21萬元蘇菲雅斯（鄧州）房地產開發有限公司2002年9月應交營業稅的數額為：應交營業稅＝420000000×5％＝21000000元
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