房地產開發企業存貨可分為三大類：一是為房地產品的開發建設耗用而儲存的資產，包括庫存材料、庫存設備、低值易耗品等等；二是處在開發建設過程中、尚未竣工驗收的存貨，主要是在建開發產品；三是處于出租經營過程中的或置存以便出售的存貨，包括土地使用權、開發產品、出租開發產品、周轉房等等。存貨是房地產開發企業最重要的資產，通常占去資產總額的絕大部分，其中，在建開發產品和開發產品是最重要的存貨。由于房地產開發階段性強，工程材料和設備根據施工方的工程進度采購、供貨，較容易控制，許多材料甚至采用包工包料的方式由施工方負責，因而庫存材料和庫存設備較少，存貨主要表現為在建開發產品和開發產品。

    房地產存貨的確認中，較為特殊且容易發生爭議的問題有以下幾個方面：

    一、劃撥土地使用權是否應確認為存貨?

    在計劃經濟時代，所有城鎮國有土地都是通過劃撥的形式向企業提供。1990年開始，我國實行城鎮土地有償使用制度。根據這一制度，政府通過出讓方式(拍賣、招標或協議方式)向企業供應國有土地使用權。這一制度同時規定，劃撥土地使用權不得進入市場交易(包括轉讓、出租、抵押等)。只有用地單位向國家補交了土地出讓金、履行了土地出讓手續后方能進入市場。但在改革開放初期，為了鼓勵房地產開發，加快城市建設，政府將大批城鎮土地劃撥給房地產開發公司(主要具有較深政府背景的國有房地產公司)，劃撥土地使用權給這些公司帶來了豐厚的土地儲備。由于各方面原因，除廣東等個別開放程度較高的地區外，直至90年代，劃撥土地仍然在我國房地產市場增量土地供應中占主導地位。這樣，部分房地產公司擁有大量的劃撥土地使用權。對于這一部分土地使用權能否確認為資產，就存在較大的爭議。

    持應確認為資產的觀點認為：其一，劃撥土地使用權能夠為公司帶來潛在的經濟利益，并能夠為公司所控制。雖然這些公司不擁有這部分工地的法定使用權，但這些開發公司實際上擁有這部分土地的支配權，它與通過出讓(有償)方式取得的土地使用權一樣，具有排他性。除了不能將它們直接抵押、轉讓外，房地產公司有權在這些土地上進行房地產開發并將開發的房屋銷售、出租，最終獲得收益。雖然法律規定在土地使用權轉讓(包括房屋銷售、出租)之前必須補交土地出讓金，但各地政府實際上采取了無限期推遲繳納的措施。由此可見，劃撥土地使用權能夠為房地產公司帶來潛在的經濟利益，而且它實際上由房地產公司所控制。其二，土地劃撥是一項政府與企業之間的“轉移支付”，通常以某種“批文”的形式確定，因此它雖不是由過去的交易產生，但可看作是由過去的事項所產生的，因此，劃撥土地使用權符合資產的主要特征，應該被確認為資產。

    筆者贊同不將土地使用權確認為資產的觀點。其一，土地使用權雖然客觀上能夠為公司帶來潛在的經濟利益，但這種潛在的經濟利益的獲取是有其法律前提的，即必須補交土地出讓金。即便目前在政策上對于補交采取了延期的優惠，但這種政策具有相當大的臨時性和不確定性，因而建立在此基礎上的潛在經濟利益也具有相當大的不確定性。從土地使用制度的市場化改革取向來看，這種國有房地產公司擁有的特權很難維持，甚至隨時可能取消。因此，在補交土地出讓金、土地使用權真正轉為企業所有之前，將其確認為資產具有很大的風險，造成資產的虛增。其二，房地產公司對劃撥土地使用權的控制受到政府限制。房地產公司對于劃撥土地使用權的權益，僅僅是未來可能獲得的土地使用權的要求權，相對于通過出讓方式取得的土地使用權而言，它是一種不完全的、受到極大限制的土地使用權。由于法律上的限制，土地所有權人代表——政府最終控制著土地。其三，劃撥土地使用權無法可靠計量。劃撥土地使用權的取得成本無法可靠計量，同時由于劃撥土地使用權不等同于真正的土地使用權，因此它不能用類似土地的使用權的公允價值計量。無論從哪個角度我們都無法可靠計量劃撥土地使用權的價值。

    因此，劃撥土地使用權不符合資產確認的條件。如果將劃撥土地使用權確認為資產，將造成資產的虛增，有悖于謹慎原則和客觀性原則。筆者認為合理的做法是：在土地出讓金補交以后，再將該土地使用權正式確認為存貨資產，而在確認之前公司可以在會計報表附注中說明劃撥的土地使用權的面積、位置等狀況。

    二、售后租回的房地產是否是存貨?

    筆者認為答案是不一定。售后租回是指房地產公司將房屋銷售出去后又從買者手中租回。如果第一環節的銷售構成一項真實的銷售(指價格公允、且買賣雙方意圖真實等等，具體分析見第三部分)，通過銷售房地產已經轉移給買方，成為買方的資產，作為賣方不能將此房地產確認為自己的房地產。反之，如果第一環節的銷售不是一項真實的銷售交易，而是一項融資行為，那么銷售并沒有發生，房地產的所有權并沒有轉移，仍應確認為房地產公司的資產。這種交易通常發生在房地產公司和大股東之間。因此，判斷的關鍵是確認該項交易的性質是一項銷售還是一項融資，此時對于存貨的確認是與銷售收入的確認緊密相關且一致的。

    三、售后回購協議中的房地產是否是存貨?

    筆者認為答案也是不一定。售后回購是另一種較特殊的房地產交易形式。它是指房地產公司將房屋銷售出去后又從買者手中購回。同樣，如果房地產公司銷售行為是一項真實的、正常的銷售，房地產公司應在銷售確認的同時將房地產存貨終止確認，待回購時再將該房地產重新確認為公司的存貨，只不過存貨的價值會發生改變。相反，如果房地產公司的銷售行為不是一項真實的銷售而是一項融資行為，那么既然銷售并沒有發生，該房地產仍然屬于房地產公司的存貨。