大地稅函[2006]145號
頒布時間：2006-12-30 09:10:39.000 發文單位：大連市地方稅務局
各基層局：
為了貫徹落實財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅［2003］16號，以下簡稱《通知》）精神，便于基層稅務機關準確執行和納稅人正確理解該文件的有關規定，根據遼寧省地方稅務局《關于貫徹財政部國家稅務總局營業稅若干政策問題的通知》（遼地稅發［2005］15號）的相關規定，現就銷售其購入不動產或轉讓其受讓土地使用權征收營業稅問題明確如下：
本《通知》第三條第二十款所稱“單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額；單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額”是指：
（1）納稅人銷售其購置或抵債所得的不動產，以全部收入減去不動產購置原價或抵債作價后的余額為營業額。這里所稱“銷售不動產”是銷售其購置不動產的剩余價值和剩余年限內的使用價值，除此之外，不按本條款征收營業稅，而應按其銷售價的全額征收營業稅。
（2）納稅人轉讓其受讓或抵債所得的土地使用權，以全部收入減去該土地使用權的受讓原價或抵債價格后的余額為營業額。這里所稱“受讓”是指納稅人通過轉讓方式取得的土地使用權，且該納稅人在轉讓該土地使用權時，是轉讓該土地使用權的剩余年限內的使用價值，對受讓后再重新申請開發立項，重新計算使用年限再轉讓的，不按本條款征收營業稅，而應按其轉讓價的全額征收營業稅；納稅人轉讓通過政府出讓方式取得的土地使用權的，再轉讓時，不按本條款征收營業稅，而應按其轉讓價的全額征收營業稅。
（3）納稅人銷售不動產時，不得減除該不動產所包含的土地使用權價值。
（4）納稅人減除不動產購置（或抵債作價）、土地使用權的受讓原價（或抵債作價）時，應出具有效發票；對2006年12月31日前發生的抵債行為，再銷售或轉讓時，不能提供有效發票的，應提供相關部門評估或裁定的價格證明，經過主管稅務確認抵債雙方核銷的債務價值額后，可減除該確認的抵償額。
納稅人不能出具有效發票的或未經主管稅務機關確認抵償額的，在計征營業稅時，不得減除。
（5）個人銷售的住房，應按國家稅務總局《關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知》（國稅發［2006］74號）及國家稅務總局《轉發國務院辦公廳關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》（國稅發［2006］75號）的相關規定執行。
二○○六年十二月三十日
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