房地產企業變局序幕已經拉開，企業的戰略調整應及時跟進。這是每個房地產企業的CEO與CFO都應算明白的“大賬”。沒有任何一種產品的價格像中國當前的房價一樣引起國內外如此廣泛、持續而深度的關注。“控房價”注定成為2010年度的流行詞語而載入史冊。

　　房地產業困境

　　2008年到2010年這三年間，房地產企業所面臨的市場環境始終處在劇烈的波動、震蕩與折騰之中。

　　2009年，被整整打壓了一年之后的房地產業出現了井噴行情。在買到房就賺到錢的誘惑下，在游資瘋狂涌入和普遍的非理性預期中，房價一路飛漲，增幅一再攀高，摧毀了中低收入人群的購房承受力，一時間擔憂產業泡沫破裂之聲四起，質疑與責難暴利之聲一浪高過一浪。為抑制過度投機，控制房價過快上漲，中央政府出臺了“國六條”和“國十五條”。被業內稱為樓市新政的調控手段，使供需雙方都進入觀望狀態，房價雖未見明顯下降，但交易量卻大大地萎縮了。

　　房價走勢牽動著諸多敏感神經，利益相關者各色復雜心態糾結其上：政治高層打擊炒房抑制投機的態度與決心、已擁有高價住房的有產階層的財富感守護、對住房有剛性需求的低收入社會群體的民意涌動、處于風口浪尖上的房地產商的利益堅守和商業判斷、在多方面受益于房地產業的各級政府動作的幅度等等，共同構成了今后一個時期房價走勢的上行力與下行力的強勢變量。作為房地產投資風向標的房價變動具有極大的不確定性，房價的撲朔迷離必然使房地產企業的預期收入進入不確定狀態，這樣形成的一種財務風險，必然將房地產企業帶入一輪市場變局，對新樓盤的開發進程產生重大影響，從而在供給時減少新增房源。從多方面披露的信息判斷，在2010年之內，房地產企業的資本籌措、未售樓盤的成本累積、到期銀行債務的借貸平衡、營利指標的下滑已經構成該行業多數開發商的風險要素，財資變局開始顯現——輿論對高房價抨擊的一面倒、銀行暗中變臉的釜底抽薪、樓市新政的不斷發酵、眾多購房者的冷靜觀望，導致房地產企業的四面楚歌。

　　被妖魔化的產業生態災難

　　任何產業都可能出問題。企業有自律能力、社會有制衡能力、政府有糾偏能力，使危機得以化解，資源不被浪費，產業重新走回正軌，能夠持續健康發展，這是成熟社會經濟的追求。對高房價的治理，需要多方保持理性心態，既不口出狂言，也不隨意潑污，找到一條既減少經濟震蕩又能有效平抑房價、遏制投機的法律和經濟通道。

　　我國改革開放30多年來，發展最快、對國民收入貢獻最顯著的有吃、穿、住、行四大基本行業。“住與行”被稱為一靜一動兩大支柱產業。根據歷年的房地產白皮書數據，向地方政府繳納稅費最多的、對地區GDP貢獻最大的、容納農民工就業較多的、對相關行業（可能有68個行業）拉動力最強的、對城鎮化進程貢獻最突出的、對民生改善最顯著的當屬房地產業。凡是經歷過計劃經濟時期福利分房制度的人們都對老少三代同居一室的窘迫記憶猶新。

　　人們目前感到內心不平的是房地產投機者的一夜暴富，是一些開發商缺少自律的暴利追逐，是根據自己收入打拼多年也買不起一套房的需求壓抑和挫敗感。“安居、樂業、吃飽、穿暖”是中國人自古以來最為樸素的幸福追求，房地產行業必須理解社會民眾對住房的內心期待和過激言行。但文革式的聲討與潑污是不足取的，不僅無助于問題的解決，還會使問題更為復雜。化解高房價頑癥，從根本上來說應當遵循“分清屬性，分解需求”的原則。房地產按使用情況，有工業地產、商業地產和住宅，前二者屬于持有物業，以租賃方式獲取運營收入，住宅則以出讓方式一次銷售，高房價問題集中表現在住宅上。從購房動機和購買能力看，住宅就出現了三種屬性，一是必需品、二是投資品、三是奢侈品。別墅與豪宅一定是賣給富裕階層作為奢侈品的，價格再高，老百姓是不怎么關注的，就像買自行車的不關心寶馬的價格一樣。

　　現在我們可以看到問題的實質了——房價飛漲而引起公憤的是投資品綁架了必需品，是成年人動了兒童的奶酪，是高中收入階層的財富運作擠兌了低收入群體的生存空間。在此之前，對“商品房”的投資，我國法律與行政法規并未做出禁止性的規定。資本具有逐利的本性，民間財富是要主動尋找增值出路的。存在銀行收益很低，弄不好還被CPI上漲搞成負收益了；進入股票市場，不少人的財富被洗掠，“穿大衣進去，穿短褲出來”；股權投資的市場環境還沒成熟。那么擠來擠去，都擠到一條路上了——那就是自古以來老掉牙的但又穩賺不賠的“購房置地”之路，再加上產業方面的資金涌入、國外的熱錢涌入，房價若不直線上升就不正常了。

　　在這種行業屬性和偏緊的供求關系之下，我們能夠做的是分解需求，調控需求，滿足最急迫的基本需求。樓市新政出臺后，某民間機構做過一次民調，結果顯示，對住房的需求仍是剛性的，需求結構是：購房自住的占65.5%；以長期投資和出租獲益為目的的占27.6%；以短期投資為目的的占6.9%。從北京朝陽區2010年7月底樓盤銷售情況看，目前住宅的成交量主要集中于五環以外，實現銷售面積51.4萬平方米，其中又以小戶型（90平方米以下）銷售為主。由于購房的剛性需求始終不減，小戶型必然以其相對合理的性價比成為最熱銷的房源。由此我們可以看到房地產業的曙光：應把立足點放在住宅需求市場的基本面上，優先滿足民生，穩健經營，獲取合理利潤，形成規模效益。惟有與民生緊緊融合在一起，產業形象和產業基礎才會改善，被妖魔化的核心風險才會從源頭上破解。

　　房企頭上三把劍：成本、債務、空置房

　　成本是收入的函數，成本與房價之差是行業毛利。作為必需品，開發商絕不可一味追逐高附加值（貶意說法是暴利）。房地產企業的住宅項目成本是由開發成本、稅費、期間費用構成的。其中開發成本占大頭，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施（九通一平）費用、建筑安裝工程費。普通的開發項目，開發成本一般都占總成本的80%左右；期間費用占10%，由營銷、管理、財務三大費用構成；稅費占去10%。從目前主要房地產企業的成本風險分析，主要是因開發周期拖長而形成的“成本累積”風險。財務費用與土地增值稅剛性支出逐期疊加，在房價走低的預期下，利潤空間就會窄縮，虧損局面便不可避免地來臨。

　　房地產是與能源、金融、石化、鋼鐵等行業齊名的資金密集型產業。開發商自有資本的形成渠道極為有限，支撐其業務擴展所需的巨額資金只能依靠負債予以解決。從滬深兩市已公布的63家上市房企中期報告披露的信息看，負債總額高達5867.01億元人民幣，有的房企資產負債率達到70%以上，還未加上“隱性負債”——即占用施工單位的建安費。按綜合利息率6.5%加以測算，這5000多億元的負債，每年的財務費用高達381億元。如果銷量萎縮，到期債務無法償還，就會形成企業財務與銀行金融雙重風險，從這個意義上看，債務籌劃是房企應對變局的重中之重。

　　空置房問題不僅引起了社會熱議，也是房地產企業的重大風險。空置房從財務角度定義，是已經建好但未銷售的房屋，形成原因既有等待行情的“捂盤惜售”，也有因房價過高而少人問津。從朝陽區的情況看，在133萬平方米空置房中，積壓三年以上的是別墅、高檔公寓等投資房，約占50%以上。空置房占壓開發企業和施工隊伍的過量資金，資產成本逐年累積與攀升，極易引發債務鏈斷裂以及與施工單位的法律紛爭，如果這些空置房成為訴訟保全的標的物，開發商的處境會更為尷尬。當前人們關注較多的還有“閑置房”。這種房屋已經售出，開發商基本上實現了銷售收入，只是業主還沒有入住。從開發商的角度看，成本已回收，利潤已實現，并不構成財務風險。從購房人的經濟負擔和社會資源充分利用看，這肯定是一個問題。但投資人能買得起房，作為資產儲備下來，其中的風險是分散的。“房產稅”的呼聲甚高，主要就是針對這種現象而來的。

　　房地產企業變局序幕已經拉開，每個企業的戰略調整應及時跟進。我國城市化進程的加速，產業升級步伐的加快，宜居城市建設的普遍開展，都為房地產企業展示了輝煌而廣闊的發展前景。應當在城鄉統籌發展中確定產業機會；在產業升級中尋求生存空間（工業地產）；在城市化之中拓展生存空間（商業地產），在滿足中低收入住房需求的“民生工程”中有為有位，重構房地產企業與民眾血肉相連的社區關系。這是每個房地產商的CEO與CFO都應算明白的“大賬”。