國家稅務總局海南省稅務局關于發布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法》的公告

國家稅務總局海南省稅務局2021年第7號

　　為了規范房地產開發項目的土地增值稅清算審核工作，統一清算工作標準，國家稅務總局海南省稅務局制定了《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法》，現予以發布，自2021年10月8日起施行。

　　特此公告。

　　國家稅務總局海南省稅務局

　　2021年9月3日

國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范房地產開發項目的土地增值稅清算審核工作，統一清算工作標準，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)等規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于房地產開發項目土地增值稅的清算審核工作。

　　第三條 主管稅務機關根據納稅人提供的清算資料進行房地產開發項目清算審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 房地產轉讓收入

　　第四條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

　　適用增值稅一般計稅方法的納稅人，轉讓房地產取得的不含增值稅收入=轉讓收入-應繳納增值稅銷項稅額。

　　適用簡易計稅方法的納稅人，轉讓房地產取得的不含增值稅收入=轉讓收入-增值稅應納稅額。

　　第五條 納稅人按政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發產品，以各種名目向購房人另外收取的價款，應計入房地產轉讓收入征收土地增值稅。

　　第六條 納稅人申報的房地產銷售價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%且無正當理由的，可認定為房地產銷售價格明顯偏低。

　　第七條 符合下列條件之一的房地產銷售價格明顯偏低，視為有正當理由：

　　(一)人民法院判決或裁定的轉讓價格;

　　(二)政府有關部門確定的轉讓價格;

　　(三)經主管稅務機關認定的其他情形。

　　第八條 納稅人申報的房地產銷售價格明顯偏低且無正當理由的，以及視同銷售的房地產，其收入按下列順序確定：

　　1.按納稅人在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均銷售價格確定;

　　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　第九條 納稅人將開發的部分房地產轉為自用或用于出租等商業用途的，若產權未發生轉移，不征收土地增值稅，清算時不計收入，不扣除相應的成本和費用。

　　第三章 扣除項目金額

　　第十條 納稅人同時開發多個項目，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照以下方法分攤共同的成本費用：

　　(一)能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目或該類型房地產;

　　(二)同一個清算項目, 取得土地使用權所支付的金額應分攤至本項目所有開發產品中。屬于多個清算項目共同發生的取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費，按清算項目占地面積占總占地面積的比例分攤;對于無法取得項目占地面積的，按規劃設計指標測算的計容面積分攤;

　　(三)屬于多個清算項目共同發生的其他成本費用，其成本費用按清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;對于無法取得可售面積的，按規劃設計指標測算的計容面積分攤;

　　(四)同一清算項目含有不同類型房地產的，其成本費用按各類型房地產可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;

　　(五)同一個清算項目中已售房地產成本費用的分攤，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;

　　(六)分期開發房地產開發項目的，各期扣除項目金額的分攤方法應當保持一致。

　　第十一條 扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生且取得合法有效憑證。本辦法所稱合法有效憑證是指：

　　(一)支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的涉稅行為應當開具發票的，以發票為合法有效憑證;

　　(二)通過購買或接受投資方式取得土地使用權的，轉讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證;

　　(三)支付的行政事業性收費或者政府性基金，以財政票據為合法有效憑證;

　　(四)支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證;

　　(五)發生在我國境內，不屬于發票或行政事業性收據開具范圍，以合同(協議)、收據、收款證明等相關材料作為合法有效憑證。

　　(六)其他合法有效憑證。

　　第十二條 有下列情形之一的，主管稅務機關應按照當地工程造價參考指標核定扣除項目金額：

　　(一)納稅人不能在規定期限內完整提供工程竣工、工程結算、工程監理等方面資料的，或未按國家有關規定、程序、手續進行工程結算的，或提供虛假的合同、結算等資料的;

　　(二)申報的工程造價高于當地工程造價參考指標，又無正當理由的;

　　(三)裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質且賬務健全的企業施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單;裝飾裝修、園林綠化工程由無資質企業、個人施工，造價高于當地工程造價參考指標的;

　　(四)大額工程款用現金支付或支付資金流向異常的。

　　第十三條 取得土地使用權所支付的金額，應按以下規定處理：

　　(一)因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，允許扣除;

　　(二)在項目建設用地邊界外，為政府建設公共設施或其他工程所發生的支出，凡能提供政府有關部門出具的文件證明該項支出與建造本清算項目有直接關聯的(含項目的土地使用權取得相關聯的)，允許扣除;

　　(三)通過出讓方式取得土地使用權，未能提供所支付金額的原始憑證，其允許扣除的金額可根據政府相關部門的文件、合同或者其他證明材料上記載的金額予以確認;

　　(四)因政府規劃等原因置換取得土地使用權的，置換土地的土地出讓金額或者評估價格，以及按國家統一規定交納的有關費用，允許扣除;

　　(五)為取得土地使用權所支付的契稅、“招拍掛”傭金，視同“按國家統一規定交納的有關費用”，允許扣除;

　　(六)按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息，允許扣除。

　　第十四條 土地征用及拆遷補償費的扣除，應按以下規定處理：

　　(一)拆遷補償費、青苗補償費、遷墳補償費、安置補償費等允許據實扣除，其扣除金額根據補償協議、清冊、收付款憑據等相關資料確定;

　　(二)購入不動產，后續將不動產拆除再次開發房地產的，原有不動產的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產發生的拆遷費用，允許扣除。

　　第十五條 前期工程費和基礎設施費的扣除應按以下規定處理：

　　(一)在項目規劃報建時，按政府規定繳納的相關費用允許扣除;

　　(二)未形成最終成果的設計費、與項目可行性研究無關的咨詢費不允許扣除;

　　(三)重復建設所發生的基礎設施費不允許扣除。

　　第十六條 建筑安裝工程費的扣除，應按以下規定處理：

　　(一)銷售已裝修的房屋，裝修費符合以下情形之一的，允許扣除：

　　1.在銷售合同或補充協議中明確了房價中包含裝修費的;

　　2.銷售發票中包含裝修費的;

　　3.簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的;

　　隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除;

　　(二)清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產開發成本。在清算項目內裝修樣板房并轉讓，且房地產轉讓合同明確約定裝修費包含在房價中的，樣板房裝修費允許扣除;

　　(三)因設計變更發生的建筑安裝工程費，已依法辦理變更手續的，允許扣除。自行改變設計方案、違章建設、重復建設發生的建筑安裝工程費不允許扣除;

　　(四)實際發生的工程監理費允許扣除。

　　第十七條 公共配套設施費的扣除應按以下規定處理：

　　(一)有下列情形之一的，認定公共配套設施建成后產權歸全體業主所有的，其成本費用允許扣除：

　　(1)政府相關文件中明確規定屬于全體業主所有;

　　(2)經人民法院裁判屬于全體業主共有;

　　(3)商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業主共有;

　　(二)商品房銷售合同中未明確有關公共配套設施歸屬，但相關公共配套設施移交給業主委員會，或業主委員會尚未成立，無法辦理移交手續，納稅人能提供書面說明及代管情況的，其成本、費用允許扣除;

　　(三)商品房銷售合同中注明有關公共配套設施歸出賣人所有，納稅人在向主管稅務機關反饋清算初審意見前與不少于已售房產戶數三分之二的業主簽訂確認有關公共配套設施歸全體業主共有的補充協議的，其成本、費用允許扣除;

　　(四)建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用允許扣除;

　　(五)預提的公共配套設施費，違章建設、重復建設發生的公共配套設施費不允許扣除;

　　(六)分期開發房地產開發項目但公共配套設施滯后建設的，滯后建設的公共配套設施在未清算的項目中分攤扣除;

　　(七)未移交的公共配套設施轉為納稅人自用或用于出租等商業用途時，其建筑面積作為可售面積，不允許扣除相應的成本、費用;

　　(八)土地增值稅清算時已將公共配套設施費計入房地產開發成本，清算后對外轉讓公共配套設施的，應按規定征收土地增值稅，且其單位建筑面積成本費用額確認為零;

　　(九)依法配建人防部門規劃的人防工程，其建造發生的成本費用允許扣除。按規定向建設部門繳納的人防工程易地建設費，取得合法有效憑證的，允許扣除;

　　(十)轉讓有產權的地下車庫，應計入項目可售建筑面積(包括應分攤的車道等地下面積)，按規定確認房地產銷售收入，其發生的成本費用允許扣除;轉讓或出租無產權的地下車庫使用權的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應分攤的成本費用。其他無產權的公共配套設施比照執行。

　　第十八條 開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

　　第十九條 房地產開發費用的扣除應按以下規定處理：

　　(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產開發項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除;

　　(二)凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本項扣除;

　　(三)納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條前兩項所述兩種辦法;

　　(四)納稅人向金融機構支付的非利息支出以及因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

　　第二十條 納稅人應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，允許據實扣除。營改增后，納稅人應繳納的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，涉及到多個開發項目應分攤的，按各項目不含增值稅收入的占比計算分攤。

　　主管稅務機關清算時發現納稅人應繳的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加大于實際繳納稅費的，應及時追繳并按《中華人民共和國稅收征收管理法》相關規定處理。

　　第二十一條 納稅人整體購買未竣工房地產開發項目后，取得規劃許可，繼續投入資金進行后續建設，完成后進行銷售的，其購買未竣工房地產所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為“財政部規定的其他扣除項目”計算的基數。

　　第四章 附則

　　第二十二條 本辦法由國家稅務總局海南省稅務局解釋，本辦法未盡事項，按相關規定處理。

　　第二十三條 本辦法所稱的主管稅務機關是指管轄房地產開發項目的區稅務局、稅務分局、稅務所。

　　第二十四條 本辦法自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本辦法處理。

關于《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法》的解讀

　　一、制定目的

　　為規范房地產開發項目的土地增值稅清算審核工作，統一清算工作標準，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)等規定，結合我省稅收征管實際，制定并發布本《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。

　　二、主要內容

　　(一)《辦法》第四條的“應繳納增值稅銷項稅額”在具體工作中如何理解掌握?

　　“應繳納增值稅銷項稅額”是指納稅人按《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號》第四條和《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第二十二條規定計算的應繳納增值稅銷項稅額。也就是說，“應繳納增值稅銷項稅額”=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)×適用稅率。

　　(二)《辦法》第五條關于以各種名目超過政府限價取得的收入該如何處理?

　　納稅人按政府指導價、限價等非市場定價方式銷售的開發產品，以各種名目(如指標費等)向購房人加價或另外收取的與轉讓房地產相關的全部價款，應計入房產轉讓收入征收土地增值稅。

　　(三)《辦法》第六條的“納稅人申報的房地產銷售價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%的”該如何計算確定?

　　1.區分房地產類型，計算銷售均價;

　　銷售均價=房地產總銷售收入÷已售總建筑面積

　　2.區分房地產類型，確認銷售價格偏低的房屋;

　　銷售價格偏低30%的計算公式：(銷售均價-單套銷售均價)÷銷售均價≥30%

　　3.區分房地產類型，調整銷售價格偏低的房屋價格;

　　4.銷售價格偏低30%的房屋的銷售均價=同類型房地產銷售均價

　　(四)《辦法》第十二條“按照當地工程造價參考指標核定扣除項目金額”該如何理解?

　　該條款規定屬于單項核定工程成本。房地產開發項目的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費，應憑合法有效憑證據實扣除。憑證資料不符合清算要求或不實的，可采用核定方式計算扣除，本條規定了具體的適用情形。

　　(五)《辦法》第十三條第(二)項“在項目建設用地邊界外為政府建設公共設施或其他工程所發生的支出，凡能提供政府有關部門出具的文件證明該項支出與建造本清算項目有直接關聯的”應如何掌握?

　　一般情況下，房地產開發時在項目建設用地邊界外發生的成本費用不能扣除，但符合本項規定的允許扣除。本項的“項目建設用地邊界外”是指國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外;“政府有關部門”是指市、縣(區)級政府主管部門;“文件”包括通知、批復、會議紀要等。

　　(六)《辦法》第十三條第(四)項“因政府規劃等原因置換取得的土地使用權的，置換土地的土地出讓金額或者評估價格，以及國家統一規定繳納的有關稅費，允許扣除”應如何理解?

　　對于因政府規劃等原因置換取得的土地使用權的，后續轉讓時以置換土地的土地出讓金額或者評估價格，以及國家統一規定繳納的有關稅費確認其取得土地使用權所支付的金額。

　　(七)《辦法》第十六條規定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除”，可移動家電家具、裝飾品等該如何處理?

　　裝修是指為使建筑物、構筑物內、外空間達到一定的環境要求，使用建筑裝飾材料，對建筑物、構筑物的外表和內部進行修飾處理的工程建筑活動。可移動家電、家具，日用品，可移動裝飾品等不屬于裝修范圍，也不屬于土地增值稅征收范圍，因此在清算時其采購成本不允許扣除。本著收入成本配比原則，在清算時按采購原價在收入中同時剔除。

　　(八)《辦法》第十七條第(七)項“納稅人分期開發房地產項目但公共配套設施滯后建設的，滯后建設的公共配套設施在未清算的項目中按規定分攤扣除”在實際工作中該如何掌握?

　　分期開發的房地產項目，有部分項目已清算完成，但公共配套滯后建設，滯后建設的公共配套設施所發生的成本費用應在后續開發的項目中按規定分攤扣除。

　　(九)《辦法》第十七條第(九)項“土地增值稅清算時，已將公共配套設施費計入房地產開發成本，清算后對外轉讓公共配套設施的，應按規定征收土地增值稅，且其應扣除的成本確認為零”如何理解?

　　由于在清算時已將公共配套設施費計入房地產開發成本，分攤到可售的房地產，因此清算后再轉讓的其應扣除的成本確認為零。

　　(十)《辦法》第十七條第(十一)項“納稅人轉讓或出租無產權的地下車庫使用權的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應分攤的成本費用”該如何理解?

　　納稅人轉讓或出租無產權的地下車庫使用權，不屬于土地增值稅的征收范圍，因此其收入不計入清算收入。同時由于無產權的地下車庫被房地產開發企業處置，不屬于全體業主所有，不能認定為公共配套，不允許扣除其應分攤的成本費用。

　　(十一)《辦法》第十八條的“直接組織、管理開發項目發生的費用”該如何理解?

　　“直接組織、管理開發項目發生的費用”是指施工現場為組織、管理開發產品而實際發生的費用。對不屬于為施工現場服務的部門，如行政管理部門、財務部門、銷售部門等發生的費用屬于房地產開發費用。差旅費、會議費等費用不得列入開發間接費用。

　　(十二)《辦法》第十九條“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額”該如何掌握?

　　“提供金融機構證明”是指納稅人向具有貸款資質的金融機構借款，且能提供借款合同、利息結算單據或發票、商業銀行同類同期貸款利率(非商業銀行類金融機構提供的貸款需提供)等證明的行為。“能夠按轉讓房地產項目計算分攤”的“利息支出”是指納稅人按照《企業會計準則》或《企業會計制度》的規定核算房地產開發項目應當予以資本化的利息。

　　(十三)《辦法》第二十條應繳納的稅金及附加可以扣除嗎?

　　為提高清算工作效率，減少稅企爭議，對清算時納稅人應繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加，允許據實扣除。

　　三、施行時間

　　本《辦法》自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本辦法處理。