應該是出租方。

發票的出租方、租賃面積等要和租賃合同一致的。

就是說建筑面積是2萬平，a公司出租給你們市區的這個關聯公司280平，是這樣嗎？然后這個關聯公司取得租賃發票，最后依據“然后才能開具房租發票給別的公司”是什么意思？這個關聯公司又轉租出去了？

可現在老板私戶收了70多萬的房租和物業費，合計建筑面積1300平米，要分拆為兩家公司開，每家各為600平米，那家出租方面積才280平米，顯然不對呀！

那是明顯對不上。是存在轉租的關系嗎

后來市區這家又和另外一家教育機構簽了合同，然后市區這家我們的公司打款給教育機構86萬，對方開具給我們租房發票10萬，可這里備注的是我們另外一家園區公司的產權證的地址呀，這樣是不是又不匹配了？！

是的，這么看是金額都不匹配。建議你從頭梳理一下各方關系，先還原事情的本來面目，然后再看看怎么弄吧。

然后我們園區那家目前沒有實質性的業務發生，老板說要開房租發票給剛說的1300除以2=600平米的那家，請問可以這么開嗎？

這么做稅務風險很大的，很容易被稅務機關稽查。

那你覺得應該怎樣梳理？問題點在哪里？

先從最初的租賃合同理順出租方、承租方，出租面積、金額這些，然后看轉租出去的雙方、金額、面積，前后看看是否勾稽，還是當時出租方為了稅就少些了出租面積、金額。還原事情的本來面目，是不是補稅，還是怎樣，要和老板匯報清楚，風險點在哪里。同時自己留好相關資料備查。

那你覺得風險點在哪里？私戶能否收如此大金額的款項？

個人銀行賬戶超5萬款項進出就在預警范圍了，如果老板是公司法人或者關聯人，是不是更能引起關注。現在金稅四期銀行賬戶都在監管范圍。如果不能合理解釋款項來源，是不是稅收風險較大。

因為這家公司才剛成立，所以當時就打款給法人80多萬了，而且現在數量，總金額和單價完全匹配不上

嗯嗯，先按照這個思路梳理一下吧，辦法總比困難多。加油

還有，剛注冊公司的租賃合同和以后涉及到要開發票的租賃合同可以不一致的嗎？

合同流、發票流、資金流都要一致的，何況是租賃合同，很容易從產權關系、租賃關系界定。