一、未完工開發產品預售收入的預計營業利潤率的差異 1、根據國稅發[2003]83號文規定，開發產品的預售收入應先按規定的利率計算出預計營業利潤額，再并入當期應稅所得額統一繳納企業所得稅，預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）。 其計算公式為: 預計營業利潤額=預售開發產品收入×利潤率 預繳所得稅=預計營業利潤額×適用的所得稅稅率 2、國稅發[2006]31號文對這一規定作了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是新增按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%（經濟適用房必須符合國家的有關規定）,非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加費： ①開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市和郊區，不得低于20％； ②開發項目位于地及地級市的城區和郊區，不得低于15％； ③開發項目位于其他地區，不得低于10％。 其計算公式為: 預計營業毛利額=預售開發產品收入×預計毛利率 預繳所得稅=(預計營業毛利額-期間費用) ×所得稅稅率 通過計算，新文件對地區級別高的地區的房地產企業增加預繳企業所得稅，對地區級別低的房地產企業減少了預繳企業所得稅。因此，我們在對項目前期調研、編制項目可行性報告時，應考慮項目所在地的地區級別、所得稅對現金流量影響等問題。 銷售毛利率= [（銷售收入- 銷售成本）/ 銷售收入]* 100％