沒有這個科目，有開發(fā)成本

您好，就是開發(fā)成本下面的子科目

第一節(jié)　房地產企業(yè)產品成本核算概述 　　為了加強房地產企業(yè)開發(fā)產品成本的管理，降低開發(fā)過程中的各種耗費，提高房地產企業(yè)的效益，必須正確核算開發(fā)產品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。 　　開發(fā)產品成本是指房地產企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。為正確核算開發(fā)產品成本，房地產企業(yè)要按照成本核算的基本程序，科學、合理、嚴密地組織本企業(yè)的成本核算工作，最終達到成本控制的目的。 針對講義提問 　　 　　一、成本核算的基本程序 　　為正確核算開發(fā)產品的成本，房地產企業(yè)應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下： 　　1.確定成本核算對象 　　根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 　　2.歸集開發(fā)成本 　　設置有關成本核算會計賬戶，建立成本合同臺賬，核算和歸集開發(fā)成本。 　　3.確定成本分攤方法 　　按照受益原則和配比原則，確定應分攤的成本費用在各成本核算對象之間的分配方法和標準。 針對講義提問 　　4.在成本核算對象之間分攤成本 　　將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法和標準在各成本核算對象之間進行分配。 　　5.計算各成本核算對象的開發(fā)總成本 　　編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 　　6.正確劃分完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本 　　正確劃分完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。 　　7.正確劃分可售面積、不可售面積 　　正確劃分可售面積、不可售面（由主管部門劃分提供），根據有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發(fā)產品的銷售成本。 　　8.編制成本報表 　　編制成本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 　　綜上所述，對于房地產企業(yè)的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分與確定是正確核算開發(fā)成本的基礎。 針對講義提問 　　 　　二、確定成本核算對象 　　為滿足核算企業(yè)經營成果的需要，必須按照一定的原則和方法確定成本核算對象，以歸集不同開發(fā)產品的成本支出，正確配比不同開發(fā)產品的收入和成本，準確核算項目開發(fā)經營成果。 針對講義提問 　　（一）成本核算對象的概念 　　成本核算對象是房地產企業(yè)在開發(fā)經營過程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。房地產企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。合理確定成本核算對象是正確組織企業(yè)成本費用核算的重要條件。成本核算對象不同于最終開發(fā)產品，成本核算對象是具有不同使用功能的開發(fā)成本歸集單元，可以理解為歸集最終開發(fā)產品成本的手段和中間步驟。歸集不同的最終開發(fā)產品成本才是成本核算的目的，以實現和不同開發(fā)產品產生的收入進行配比。 針對講義提問 　　房地產企業(yè)在確定成本核算對象時，要注意以下五點： 　?。?）確定成本核算對象之前，要透徹了解開發(fā)項目的經營計劃，合理確定項目分期，清楚項目立項文件、“五證”等項目合法性文件中關于項目建設內容及土地性質等方面的規(guī)定，清楚所有開發(fā)產品的處理方式或處理方式可能發(fā)生的變化，提高成本核算對象劃分的合理性。（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、商品房預售證） 　?。?）確定成本核算對象時，企業(yè)財務部門要和預算或成本部門充分溝通，規(guī)范成本核算對象使用的名稱，保持兩個部門成本核算對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。 　?。?）在項目策劃階段、項目實施階段和項目決算階段，要保持成本核算對象劃分一致，保持項目預算和項目決算成本核算數據口徑一致。 　?。?）成本核算對象不同于開發(fā)產品種類，確定成本核算對象宜細不宜粗，以適應開發(fā)產品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計算、對成本核算進行策劃和共同成本分配的需要。 　?。?）成本核算對象的劃分應滿足成本計算的需要，便于成本費用的歸集，適應成本監(jiān)控的要求。 針對講義提問 　?。ǘ┐_定成本核算對象的原則 　　（1）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的成本核算對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，先作為一般成本核算對象進行成本歸集，然后再將其成本攤入能夠對外經營銷售的成本核算對象。 　?。?）分類歸集原則。對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年度或產品結構類型存在明顯差異的群體開發(fā)的項目，應分別作為成本核算對象進行核算。 　　（3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本核算對象進行核算。 　　（4）定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。 　?。?）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。 　?。?）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本核算對象進行核算。 針對講義提問 　?。ㄈ┐_定成本核算對象的方法 　　根據上述原則，房地產企業(yè)應結合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、開發(fā)產品處理方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具體成本核算對象。具體確定方法如下： 　　 　　（1）單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發(fā)工程為成本核算對象。 　?。?）在同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。 　?。?）對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。 　?、俪善制陂_發(fā)的項目，可以以各期為成本核算對象。 　?、谕豁椖坑腥狗俊⒐?、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。 　　③同一分期有高層、多層、復式等不同結構類型的，還應按結構類型劃分成本核算對象。 針對講義提問 　　（4）根據核算和管理需要，對獨立編制設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個單體開發(fā)項目服務的、應攤入開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。 　　房地產企業(yè)成本核算對象的確定 　　《企業(yè)產品成本核算制度（試行）》第十三條規(guī)定，房地產企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象。 針對講義提問 　　 　　三、劃分成本核算項目 　?。ㄒ唬┏杀竞怂沩椖康姆诸?　　開發(fā)產品成本核算應視開發(fā)產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列七項： 　　1.土地征用及拆遷補償費 　　土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 　　2.前期工程費 　　前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 　　3.基礎設施建設費 　　基礎設施建設費，是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。 針對講義提問 　　4.建筑安裝工程費 　　建筑安裝工程費，是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 　　5.公共配套設施費 　　公共配套設施費，是指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設施費用等。 　　6.開發(fā)間接費 　　開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。 　　7.借款費用 　　這里的借款費用，指的是符合資本化條件的借款費用。 　　借款費用準則相關規(guī)定 　　《企業(yè)會計準則第17號———借款費用》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發(fā)生時根據其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。 　　符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。 　　符合資本化條件的存貨，主要包括房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的用于對外出售的房地產開發(fā)產品等。 　　房地產企業(yè)自行進行基礎設施、建筑安裝等工程建設的，可以比照建筑企業(yè)設置有關成本項目。 針對講義提問 　　（二）成本項目的核算內容（略） 　　1.土地征用及拆遷補償費 　　土地征用及拆遷補償費主要包括以下內容： 　?。?）土地征用費，包括支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發(fā)費、繳納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。 　?。?）拆遷補償費，包括有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬，分別沖減有關成本。 　?。?）市政配套費，是指向政府部門繳納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司繳納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等的建造費、管線鋪設費等。 　?。?）其他，包括土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費等。 針對講義提問 　　2.前期工程費 　　前期工程費主要包括以下內容： 　　（1）項目整體性批報建費，指項目報建時按規(guī)定向政府有關部門繳納的報批費。如：人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。 　　（2）規(guī)劃設計費，包括項目立項后的總體規(guī)劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費（含支付社會中介服務機構的市場調研費），制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費。 　?。?）勘測丈量費，包括水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。 　　（4）“三通一平”費，包括接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設費用）、供電、道路（含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費）等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。 　　（5）臨時設施費，包括工地甲方臨時辦公室建造費，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機、家具等不屬于臨時設施費。 　?。?）預算編審費，包括支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發(fā)生的費用。 　?。?）其他，包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。 針對講義提問 　　3.基礎設施建設費 　　基礎設施建設費主要包括以下內容： 　　（1）道路工程費，即小區(qū)內道路鋪設費。 　?。?）供電工程費，包括變（配）電設備的購置費、設備安裝及電纜鋪設費、供（配）電貼費、電源建設費、繳納的電增容費等。 　　（3）給排水工程費，包括自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司繳納的水增容費等。 　?。?）煤氣工程費，包括煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費、煤氣配套費、煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。 　　（5）供暖工程費，包括暖氣管道的鋪設費、集資費。 　?。?）通信工程費，包括電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，繳納的電話增容費等。 　?。?）電視工程費，包括小區(qū)內有線電視（閉路電視）的線路鋪設和按規(guī)定應繳納的有關費用。 　?。?）照明工程費，是指小區(qū)內路燈照明設施支出。 　?。?）綠化工程費，包括小區(qū)內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。 　?。?0）環(huán)衛(wèi)工程費，指小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生設施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。 　　（11）其他，包括小區(qū)周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。 針對講義提問 　　4.建筑安裝工程費 　　建筑安裝工程費主要包括以下內容： 　?。?）土建工程費，包括基礎工程費、主體工程費。有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。 　　（2）安裝工程費，包括電氣（強電）安裝工程費、電訊（弱電）安裝工程費、給排水安裝工程費、電梯安裝工程費、空調安裝工程費、消防安裝工程費、煤氣安裝工程費、采暖安裝工程費。上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。 　?。?）裝修工程費，包括內外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）蓬、雨篷等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。 　?。?）項目或工程監(jiān)理費，是指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。 　?。?）其他，包括工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現場垃圾清運費、工程保險費等。 針對講義提問 　　5.公共配套設施費 　　公共配套設施費按各項配套設施設立明細賬戶，比如：水塔、健身房、地下室等。具體分為下列5種情況。 　?。?）在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀（建筑小品）、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設施的支出。 　　（2）在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。 　?。?）開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。 　?。?）對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。 　?。?）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等，這類配套設施沒有投資來源，不能有償轉讓。 針對講義提問 　　6.開發(fā)間接費 　　現場管理費用 　　物業(yè)管理基金、公共建設維修基金或者其他專項基金 　　質量檢驗費用 　　其他 　　7.借款費用 針對講義提問 　　 　　四、成本對象和成本項目之間的關系 　　成本項目的確定是相同的，也就是說，成本項目的劃分和確定不是企業(yè)自行確定的，而是有房地產行業(yè)有關規(guī)定所確定的。 　　成本對象則是房地產企業(yè)自行確定的，不同的房地產開發(fā)項目，成本核算對象也是不相同的。 針對講義提問 　　 　　五、會計賬戶設置 　　1開發(fā)成本 　　明細賬：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用 　　2開發(fā)產品 針對講義提問 　　 第二節(jié)　房屋開發(fā)成本的核算 　　房地產企業(yè)房屋開發(fā)成本實際上就是房屋開發(fā)成本的歸集和分配過程。 　　一、成本分配方法 　　二、土地征用及拆遷補償費用的歸集與分配 　　三、前期工程費用的歸集與分配 　　四、建筑安裝工程費用的歸集與分配 　　五、基礎設施建設費用的歸集與分配 　　六、開發(fā)間接費用的歸集與分配 針對講義提問 　　 　　一、成本分配方法 　　占地面積法 　　建筑面積法 　　直接成本法 　　預算造價法 針對講義提問 　　 　　二、土地征用及拆遷補償費用的歸集與分配 　　1.可以直接確定受益對象的 　　借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（土地征用及拆遷補償費用） 　　　　貸：銀行存款 　　2.分不清成本核算對象的 　　先計入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-待分攤成本（土地征用及拆遷補償費）”，期末再分配給各個受益對象。 針對講義提問 　　 　　三、前期工程費用的歸集與分配 　　1.可以直接確定受益對象的 　　借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（前期工程費用） 　　　　貸：銀行存款 　　2.分不清成本核算對象的 　　先計入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-待分攤成本（前期工程費用）”，期末再分配給各個受益對象。 針對講義提問 　　 　　四、建筑安裝工程費用的歸集與分配 　　1、發(fā)包方式的工程費用 　　借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（建筑安裝工程費用）　　貸：應付賬款 　　2、自營方式的核算 　　借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（建筑安裝工程費用）　　貸：銀行存款、庫存材料、應付職工薪酬 針對講義提問 　　 　　五、基礎設施建設費用的歸集與分配 　　1.可以直接確定受益對象的 　　借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（基礎設施建設費用） 　　　　貸：銀行存款 　　2.分不清成本核算對象的 　　先計入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-待分攤成本（基礎設施建設費用）”，期末再分配給各個受益對象。 針對講義提問 　　 　　六、開發(fā)間接費用 　　開發(fā)間接費用雖然也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但是他不能確定應有哪項開發(fā)產品所負擔，因而無法將其直接計入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù)，應先計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費用”賬戶，而后按照適當分配標準，分配計入各項開發(fā)產品的成本中。 　　核算： 　　借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費用 　　　　貸：銀行存款 　　　　　　應付職工薪酬 　　　　　　累計折舊 　　借：開發(fā)成本-土地、房屋、配套設施、代建工程 第三節(jié)　公共配套設施的成本核算 　　一、成本對象的確定 　?。ㄒ唬┕才涮自O施的分類 　　房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為營利性和非營利性公共配套設施兩類。 　　1.非營利性 　　消防、水塔、鍋爐房、崗亭 　　2.營利性公共配套設施 　　營利性公共配套設施一般包括：開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等。 　?。ǘ┕才涮自O施的成本核算對象 　　1.非營利性公共配套設施的成本核算對象對非營利性公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以將各配套設施作為成本核算對象。在“開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本”賬戶下按各項配套設施設立明細賬戶。如果工程規(guī)模不大，與其他項目建設地點較近，且開竣工時間相差不多，并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象。 　　對于只為一個單體開發(fā)項目服務的、應攤入開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。 　　2.營利性公共配套設施的成本核算對象 　　一般來說，營利性的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，以正確計算各配套設施的開發(fā)成本。 　　 　　二、非營利公共配套設施費的核算 　?。ㄒ唬┓菭I利公共配套設施費的歸集和分配 　　為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種非營利性配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對非營利性公共配套設施支出的核算可分為以下兩種： 　　（1）配套設施單獨作為過渡性成本對象的核算。 　?。?）配套設施不作為過渡性成本對象的核算。 　　以上兩種情況，其公共配套設施費的歸集與分配方法是不相同的。 　　1.作為過渡性成本對象的核算 　　單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，通過“開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———配套設施成本對象”賬戶進行歸集，會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。 　　應由開發(fā)產品受益的，將其分配計入有關成本核算對象，即記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———某成本對象———公共配套設施費”賬戶的借方。應由投資性房地產或固定資產受益的，將其分配記入“在建工程”賬戶的借方。 　　根據稅法規(guī)定，單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。因此，在會計期末最好按照建筑面積法進行分配，這樣可以保證會計處理與稅務處理的一致，省去納稅調整給企業(yè)會計人員帶來的不必要的工作量。 　　2.不作為過渡性成本對象的核算 　　對于只為一個單體開發(fā)項目服務的、應攤入開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。借記“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———成本對象”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。 　?。ǘ┓菭I利公共配套設施成本項目的設置 　　對于非營利公共配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可設置以下四個成本項目： 　?。?）土地征用及拆遷補償費或批租地價； 　?。?）前期工程費； 　　（3）基礎設施建設費； 　　（4）建筑安裝工程費。 　　 　　三、營利性設施費的核算 　　（一）營利性公共配套設施費的歸集與分配 　　營利性公共配套設施應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。營利性公共配套設施支出，應在“開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———配套成本對象”賬戶進行歸集，會計期末按照建筑面積法分配給各受益對象，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———某成本對象———公共配套設施費”賬戶的借方。 　?。ǘI利性公共配套設施成本項目的設置 　　對于營利性公共配套設施的開發(fā)成本，應設置以下六個成本項目： 　?。?）土地征用及拆遷補償費或批租地價； 　?。?）前期工程費； 　?。?）基礎設施建設費； 　?。?）建筑安裝工程費； 　?。?）公共配套設施費； 　?。?）開發(fā)間接費。 　　對營利性配套設施分配的非營利配套設施支出，應計入各營利配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“公共配套設施費”項目，即記入“開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———配套設施成本對象（營利性）”賬戶的借方和“開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———配套設施成本對象（非營利性）”賬戶的貸方。 　　對營利性配套設施分配的開發(fā)成本———開發(fā)間接費用，應記入各營利配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，即記入“開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———配套設施成本對象（營利性）”賬戶的借方和“開發(fā)成本———開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。 　　【例11-6】萬達房地產公司（以下簡稱萬達公司）根據建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店、一座水塔和一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生的有關支出如表11-1所示。 　　表11-1 配套設施支出明細表 單位：萬元 項目 商店 水塔 幼托 合計 支付征地拆遷費 5 0.5 5 10.5 支付前期工程費 3 2 3 8 應付基礎設施建設費 5 3 5 13 應付建安工程費 20 24.5 19 63.5 分配水塔配套費 3.5 -3.5 　 　 分配開發(fā)間接費 5.5 　 　 5.5 預提幼托配套費 4 　 　 4 合計 46 26.5 32 104.5 　　萬達公司相關賬務處理如下： 　?。?）用銀行存款支付征地拆遷費 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本　　10.5 　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　10.5 　?。?）用銀行存款支付前期工程款 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本　　　 8 　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　 8 　?。?）將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本　　76.5 　　　　貸：應付賬款———應付工程款　　　　　76.5 　?。?）按規(guī)定應將非營利公共配套設施的開發(fā)成本分配計入商品房和營利性公共配套設施的開發(fā)成本，如上述水塔設施，在完工驗收后，應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配計入有關房屋和營利性公共配套設施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本　　　　　　　　 　26.5 　　　　　　　　———配套設施開發(fā)成本———商店　　　3.5 　　　　貸：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———水塔　　　　　30 　?。?）分配應計入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)成本———開發(fā)間接費用 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———商店　5.5 　　　　貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用　　　　　　　　　　5.5 　?。?）預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———商店　　4 　　　　貸：應付賬款———預提費用　　　　　　　　　　　　4 　　同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬。 　　已完成全部開發(fā)過程并經驗收的配套設施，應按其用途結轉其開發(fā)成本。 　　（7）對能有償轉讓給有關部門的營利性公共配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收后將其實際成本自“開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———商店”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品———配套設施———商店”賬戶的借方。 　　借：開發(fā)產品———配套設施———商店　　　　　　　46 　　　　貸：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———商店　　　46 　　營利性公共配套設施的有償轉讓收入，應作為銷售收入處理。 　?。?）對用預提方式將配套設施支出計入有關開發(fā)產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的公共配套設施費，作如下分錄入賬： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本　　 　28 　　　　應付賬款———預提費用　　　　　　4 　　　　貸：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———幼托　　32 　　如預提公共配套設施費大于或小于實際開發(fā)成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發(fā)產品成本或作追加分配。如有關開發(fā)產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產品的成本。 　　 　　四、預提公共配套設施費的核算 　　（一）預提公共配套設施費的范圍 　　一個小區(qū)的開發(fā)所用時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往出現房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的公共配套設施費，無法按配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式計入出售房屋等的開發(fā)成本。 　　但并不是所有的配套設施都可以預提成本，由于只有非營利性公共配套設施最終可以分配計入房屋開發(fā)成本，因此，在房屋竣工時，對于營利性公共配套設施尚未建造或尚未完工的，不能預提該公共配套設施費。而對于非營利公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 　?。ǘ╊A提公共配套設施費的賬務處理 　　對于非營利公共配套設施與房屋等開發(fā)產品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而該配套設施尚未全部完成的，可按該配套設施的預算成本或計劃成本，預提公共配套設施費，將其記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“公共配套設施費”項目。 　　1.預提成本時的賬務處理 　　預提公共配套設施費時，根據預提金額，借記“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”等賬戶，貸記“應付賬款———預提費用”賬戶。 　　2.實際發(fā)生時的賬務處理 　　實際發(fā)生公共配套設施費時，按實際支付（或應付）款項的金額，借記“應付賬款———預提費用”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款———預提費用”等賬戶。 　　3.完工結算時的賬務處理 　　成本結算完畢，應對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發(fā)產品成本進行調整。 　　如果實際成本大于預提成本，按其差額，借記“主營業(yè)務成本”、“投資性房地產”、“固定資產”、“開發(fā)產品”等賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款———預提費用”等賬戶。 　　如果實際成本小于預提成本，按其差額，借記“應付賬款———預提費用”賬戶，貸記“主營業(yè)務成本”、“投資性房地產”、“固定資產”、“開發(fā)產品”等賬戶。 　　（三）預提公共配套設施費的計算方法 　　開發(fā)產品預提的公共配套設施費的計算，一般可按以下公式進行： 　　某項開發(fā)產品預提的公共配套設施費=該項開發(fā)產品預算成本（或計劃成本）×公共配套設施費預提率 　　公共配套設施費預提率=該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該公共配套設施費的開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）合計×100% 　　公式中應負擔公共配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋和營利性公共配套設施。 　　【例11-7】萬達房地產公司開發(fā)項目內幼托設施開發(fā)成本應由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設施商店負擔。由于幼托設施在其他銷售物業(yè)完工出售時尚未完工，為了及時結轉完工的銷售物業(yè)成本，應先將幼托設施公共配套設施費預提計入銷售物業(yè)的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產品和幼托設施的預算成本如下：住宅100萬元、公寓90萬元、寫字樓80萬元、商鋪80萬元、商店50萬元、幼托設施32萬元。 　　幼托設施公共配套設施費預提率=32÷（100+90+80+80+50）×100%=8% 　　各項開發(fā)產品預提幼托設施的公共配套設施費為：住宅：100×8%=8（萬元） 　　公寓：90×8%=7.2（萬元） 　　寫字樓：80×8%=6.4（萬元） 　　商鋪：80×8%=6.4（萬元） 　　商店：50×8%=4（萬元） 　　按預提率計算各項開發(fā)產品的公共配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，調整增加或減少有關開發(fā)產品的成本。本例中假設實際支出數為35萬元。 　?。?）預提公共配套設施費時 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———住宅———公共配套設施費　　　　8 　　　　　　　　　　　　　　　　　———公寓———公共配套設施費　　　7.2 　　　　　　　　　　　　　　　　　———寫字樓———公共配套設施費　　6.4 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商鋪———公共配套設施費　　　6.4 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商店———公共配套設施費　　　　4 　　　　貸：應付賬款———預提費用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　32 　　（2）配套設施建造時 　　借：應付賬款———預提費用　　32 　　　　貸：銀行存款（或應付賬款）　　　32 　　（3）配套設施完工時（實際成本大于預提成本） 　　如果開發(fā)產品沒有全部銷完，則： 　　借：開發(fā)產品　　　　　　　　 　3 　　　　貸：銀行存款（或應付賬款）　　　 3 　　如果開發(fā)產品已全部銷完，則： 　　借：主營業(yè)務成本　　　　　　　 3 　　　　貸：銀行存款（或應付賬款）　　　 3 　【例11-8】萬達房地產開發(fā)公司2×13年10月開發(fā)建設住宅小區(qū)，根據設計規(guī)劃需建設A、B、C三幢住宅樓，一個商店，一座鍋爐房和一座水塔。鍋爐房與商品房同步建設，水塔與商品房非同步建設。 　　上月末結轉自行開發(fā)完工的建設場地開發(fā)總成本，其中：土地征用及拆遷費40萬元，前期工程費15萬元，基礎設施費25萬元，按各建筑物實際占地面積進行分配。分配結果如表11-2所示： 　　表11-2 建設場地成本分配表 單位：萬元 分配對象 占地面積（平方米） 分配比率（%） 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 合計 商品房A 1500 25 10 3.75 6.25 20 商品房B 1800 30 12 4.5 7.5 24 商品房C 1680 28 11.2 4.2 7 22.4 商店 780 13 5.2 1.95 3.25 10.4 鍋爐房 180 3 1.2 0.45 0.75 2.4 水塔 60 1 0.4 0.15 0.25 0.8 合計 6000 100 40 15 25 80 　　根據上述分配表編制會計分錄如下： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A 房屋　　　　20 　　　　　　　　　　　　　　　　　———B 房屋　　　　24 　　　　　　　　　　　　　　　　　———C 房屋　　　22.4 　　　　　　　　———配套設施開發(fā)成本———商店　　10.4 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———鍋爐房　 2.4 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———水塔　　 0.8 　　　　貸：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本　　　　　　　　　　80 　　根據上月末建設場地開發(fā)成本的結轉情況，本月初配套設施開發(fā)成本明細賬的余額情況如表11-3、表11-4、表11-5所示。 　　表11-3 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　以上表11-3賬戶格式也稱為借方多欄式明細賬。只設借方欄，不設貸方欄。當將借方金額轉出時，可用紅字或負數進行登記。紅字或負數可以代表記賬相反的方向。 　　表11-4 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：鍋爐房 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 1.2 0.45 0.75 　 　 　 2.4 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-5 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 0.4 0.15 0.25 　 　 　 0.8 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　需要說明的是，上述對土地成本的分配，對不能有償轉讓的鍋爐房和水塔也分配了土地的成本。在實務中，為了簡化，對那些不能有償轉讓的配套設施可以不分配土地成本，而只對商品房、出租房和有償轉讓的配套設施分配土地的成本。因為那些不能有償轉讓的配套設施發(fā)生的成本，最終也要分配給商品房、出租房和有償轉讓的配套設施。 　　如果對鍋爐房和水塔不分配土地成本，那么土地成本的分配結果如表11-6所示： 　　表11-6 建設場地成本分配表 單位：萬元 受益對象 占地面積（平方米） 分配比率（%） 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 合計 商品房A 1500 26.04 10.42 3.91 6.51 20.84 商品房B 1800 31.25 12.50 4.69 7.81 25 商品房C 1680 29.17 11.67 4.38 7.29 23.34 商店 780 13.54 5.41 2.02 3.39 10.82 合計 5760 100 40 15 25 80 　　下面以對不能有償轉讓的配套設施分配了土地成本為例，進行介紹。 　　【例11-9】接【例11-8】，萬達房地產開發(fā)公司本月份發(fā)生下列經濟業(yè)務： 　?。?）10月3日，鍋爐房領用一臺鍋爐進行安裝，鍋爐的實際成本8萬元，支付安裝費0.5萬元，編制如下會計分錄： 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———鍋爐房　　8.5 　　　　貸：工程物資　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　8 　　　　　　銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　0.5 　　根據上述會計分錄，登記鍋爐房明細賬如表11-7所示： 　　表11-7 開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：鍋爐房 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 1.2 0.45 0.75 　 　 　 2.4 10 3 　 領用鍋爐安裝 　 　 　 8.5 　 　 10.9 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　?。?）10月15日，萬達房地產開發(fā)公司承付某施工企業(yè)工程進度款共計63萬元，其中商店53萬元，鍋爐房10萬元。編制如下會計分錄： 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———商店　　　53 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　———鍋爐房　　10 　　　　貸：應付賬款———某施工單位　　　　　　　　　　　　63 　　根據分錄登記商店和鍋爐房明細賬，如表11-8、表11-9所示。 　　表11-8 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-9 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：鍋爐房 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 月 日 10 1 　 期初余額 1.2 0.45 0.75 　 　 　 2.4 10 3 　 領用鍋爐安裝 　 　 　 8.5 　 　 10.9 10 15 　 承付工程款 　 　 　 10 　 　 20.9 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　?。?）10月20日，鍋爐房已竣工，將其實際成本20.9萬元按除水塔以外的各受益對象的計劃成本進行分配，如表11-10所示： 　　表11-10 鍋爐房成本分配表 單位：元 受益對象 計劃成本 分配比例（%） 分配金額 商品房A 1000 25 5.225 商品房B 1200 30 6.27 商品房C 1100 27.5 5.7475 商店 700 17.5 3.6575 合計 4000 100 20.9 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———商品房A　　　　5.225 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商品房B　　　　6.27 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商品房C　　　　5.7475 　　　　　　———配套設施開發(fā)成本———商店　　　　　 3.6575 　　　　貸：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———鍋爐房　　　　20.9 　　根據以上分錄，登記鍋爐房和商店明細賬，如表11-11、表11-12所示（商品房明細賬略，下同）。 　　表11-11 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：鍋爐房 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 1.2 0.45 0.75 　 　 　 2.4 10 3 　 領用鍋爐安裝 　 　 　 8.5 　 　 10.9 10 15 　 承付工程款 　 　 　 10 　 　 20.9 10 20 　 結轉鍋爐成本 -1.2 -0.45 -0.75 -18.5 　 　 -20.9 10 31 　 合計 　 　 　 　 　 　 0 　　表11-12 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安 裝工程費 公共配套 設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配鍋爐費 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　?。?）10月22日，商品房A、B已竣工，應結轉其實際成本。但水塔尚未開工建設，報經批準按水塔的預算成本10萬元分配計入各受益對象。分配結果如表11-13所示。 　　表11-13 應付賬款———預提費用（水塔工程費用）分配表 單位：萬元 受益對象 計劃成本 分配比率（%） 分配金額 商品房A 1000 25 2.5 商品房B 1200 30 3 商品房C 1100 27.50 2.75 商店 700 17.5 1.75 合計 4000 100 10 　　根據上述預提水塔工程費用分配表，編制如下會計分錄： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———商品房A　　2.5 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商品房B　　3 　　　　　　　　　　　　　　　　　———商品房C　　2.75 　　　　　　　　———配套設施開發(fā)成本———商店　 1.75 　　　　貸：應付賬款———預提費用———水塔　　　　　　　　10 　　根據上述分錄，登記配套設施（商店）和應付賬款———預提費用（水塔）明細賬，如表11-14、表11-15所示。 　　表11-14 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套 設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配鍋爐費 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 10 22 　 分配預提水塔費 　 　 　 　 1.75 　 68.8075 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-15 應付賬款———預提費用明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元 2×13年 憑證號數 摘要 借方 貸方 借或貸 余額 月 日 10 22 　 預提水塔建設費用 　 10 貸 10 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　?。?）10月28日，用銀行存款支付水塔建筑安裝工程費11萬元。編制如下會計分錄： 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———水塔　11 　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　11 　　根據上述分錄，登記水塔明細賬，如表11-16所示。 　　表11-16 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 0.4 0.15 0.25 　 　 　 0.8 10 28 　 支付安裝工程費 　 　 　 11 　 　 11.8 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（6）10月31日，分配開發(fā)間接費用，商店應負擔0.1萬元，編制如下會計分錄： 　　借：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———商店　　0.1 　　　　貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用　　　　　　　　　　0.1 　　根據上述分錄，登記商店明細賬，如表11-17所示。 　　表11-17 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配 套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配鍋爐費 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 10 22 　 分配預提水塔費 　 　 　 　 1.75 　 68.8075 10 31 　 分配開發(fā)間接費 　 　 　 　 　 0.1 68.9075 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　?。?）10月31日，水塔已完工，結轉其實際成本11.8萬元。編制如下會計分錄： 　　借：應付賬款———預提費用———水塔　　　　11.8 　　　　貸：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———水塔　　11.8 　　根據上述分錄，登記應付賬款———預提費用（水塔）和開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本（水塔）明細賬，如表11-18、表11-19所示。 　　表11-18 應付賬款———預提費用明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元 2×13年 憑證號數 摘要 借方 貸方 借或貸 余額 月 日 10 22 　 預提水塔建設費用 　 10 貸 10 10 31 　 結轉水塔完工實際成本 11.8 　 借 1.8 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-19 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工 程費 基礎 設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 0.4 0.15 0.25 　 　 　 0.8 10 28 　 支付安裝費 　 　 　 11 　 　 11.8 10 31 　 結轉水塔完工成本 -0.4 -0.15 -0.25 -11 　 　 -11.8 10 31 　 合計 　 　 　 　 　 　 0 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　（8）10月31日，將水塔實際成本大于應付賬款———預提費用的差額分配計入有關在建項目成本（未完工的在建項目有商品房C和商店）。分配結果如表11-20所示。 　　表11-20 應付賬款———預提費用（水塔）差額分配表 單位：萬元 　　*分配率=1.8÷1800=0.001 受益對象 計劃成本 分配率 分配金額 商品房C 1100 　 1.1 商店 700 　 0.7 合計 1800 0.001* 1.8 　　根據上述分配表編制如下會計分錄： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———商品房C　　　1.1 　　　　　　　　———配套設施開發(fā)成本———商店　　 0.7 　　　　貸：應付賬款———預提費用———水塔　　　　　　　1.8 　　根據上述分錄，登記開發(fā)成本（商店）和應付賬款———預提費用（水塔）明細賬，如表11-21、表11-22所示。 　　表11-21 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配 套設 施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初余額 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配鍋爐費 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 10 22 　 分配預提水塔費 　 　 　 　 1.75 　 68.8075 10 31 　 分配開發(fā)間接費 　 　 　 　 　 0.1 68.9075 10 31 　 分配水塔費差額 　 　 　 　 0.7 　 69.6075 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　表11-22 應付賬款———預提費用明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元 2×13年 憑證號數 摘要 借方 貸方 借或貸 余額 月 日 10 22 　 預提水塔建設費用 　 10 貸 10 10 31 　 結轉水塔完工實際成本 11.8 　 借 1.8 10 31 　 分配預提水塔建設費差額 　 1.8 平 0 10 31 　 本月合計 11.8 11.8 平 0 　?。?）10月31日，商店已竣工，結轉其實際成本69.6075萬元。編制如下會計分錄： 　　借：開發(fā)產品———配套設施———商店　　　69.6075 　　　　貸：開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本———商店　　　69.6075 　　根據上述分錄，登記商店明細賬，如表11-23所示。 　　表11-23 開發(fā)成本———配套設施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征 用及拆 遷補償費 前期 工程費 基礎設 施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 10 1 　 期初 余額 5.2 1.95 3.25 　 　 　 10.4 10 15 　 承付工程款 　 　 　 53 　 　 63.4 10 20 　 分配鍋爐費 　 　 　 　 3.6575 　 67.0575 10 22 　 分配預提水 塔費 　 　 　 　 1.75 　 68.8075 10 31 　 分配開發(fā)間 接費 　 　 　 　 　 0.1 68.9075 10 31 　 分配水塔費 差額 　 　 　 　 0.7 　 69.6075 10 31 　 結轉完工實際成本 -5.2 -1.95 -3.25 -53 -6.1075 -0.1 -69.6075 10 31 　 合計 　 　 　 　 　 　 0 第四節(jié)　土地開發(fā)和代建工程的核算 　　一、土地開發(fā)成本的核算 　?。ㄒ唬┩恋亻_發(fā)成本的劃分和歸集 　　房地產企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產品，其費用支出應計入房屋開發(fā)成本。 　　現行會計準則中設置“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶，它核算的內容與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。 　?。ǘ┩恋亻_發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置 　　1.土地開發(fā)成本核算對象的確定 　　為了既有利于土地開發(fā)成本的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 　　（1）對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象； 　?。?）對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定不能隨意改變，更不能相互混淆。 　　2.土地開發(fā)成本項目的設置 　　企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內容是不完全相同的。 　　企業(yè)要根據所開發(fā)土地的具體情況和會計準則規(guī)定的成本項目，設置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計準則規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費、公共配套設施費，可不必設置。 　　根據土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目： 　?。?）土地征用及拆遷補償費批租地價。 　　土地征用及拆遷補償費是按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。 　?。?）前期工程費。 　　前期工程費是土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。 　?。?）基礎設施建設費。 　　基礎設施建設費是土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施建設費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信等設施費用。 　　（4）開發(fā)間接費。 　　開發(fā)間接費應由商品性土地開發(fā)成本負擔開發(fā)成本———開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的公共配套設施費，還應設置“公共配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的公共配套設施費。 　?。ㄈ┩恋亻_發(fā)成本的核算 　　企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”賬戶核算，商品性土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。 　　對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費等土地開發(fā)支出，可直接計入各土地開發(fā)成本明細分類賬。對于自用土地開發(fā)支出，借記“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶；對于商品性土地開發(fā)支出，借記“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。 　　發(fā)生的開發(fā)成本———開發(fā)間接費用應先在“開發(fā)成本———開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于會計期末再按一定標準，分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應記入“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本———開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。 　　【例11-10】萬達房地產開發(fā)公司2×13年8月份共對兩塊土地進行開發(fā)，甲土地、乙土地均為商品性，乙土地開發(fā)完工后供建設商品房1號樓和2號樓使用，1號樓與2號樓標準和規(guī)格不同，需要單獨核算成本。 　　2013年8月萬達房地產開發(fā)公司發(fā)生的經濟業(yè)務如下： 　　（1）8月2日，用銀行存款支付甲土地征用費50萬元，支付乙土地拆遷補償費48萬元。 　?。?）8月4日，用銀行存款支付項目可行性研究費，其中甲土地1.5萬元，乙土地2萬元。 　?。?）8月15日，C建筑施工企業(yè)承包的基礎設施工程已經竣工，甲土地應付工程款28萬元，乙土地應付工程款20萬元，款未付。 　　（4）8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有償轉讓的公共配套設施水塔已竣工，實際成本22萬元，款項尚未支付。 　?。?）8月31日，分配土地開發(fā)應負擔的開發(fā)間接費用8萬元，其中甲土地承擔5萬元，乙土地承擔3萬元。 　　（6）8月31日，甲土地已開發(fā)完工，共開發(fā)建設場地10000平方米，總成本106.5萬元。 　?。?）8月31日，乙土地已開發(fā)完工并交付1號樓和2號樓開發(fā)使用，實際總成本73萬元，按各樓實際占地面積進行分配，1號樓應負擔土地開發(fā)成本28萬元，2號樓應負擔土地開發(fā)成本45萬元。 　　萬達房地產開發(fā)公司的會計處理如下： 　?。?）8月2日支付土地征用費和土地拆遷補償費： 　　借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地　　　50 　　　　　　　　　　　　　　　　　———乙土地　　　48 　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　98 　?。?）8月4日支付項目可行性研究費： 　　借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地　　　 1.5 　　　　　　　　　　　　　　　　　———乙土地　　　 2 　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3.5 　?。?）8月15日，C建筑施工企業(yè)承包的基礎設施工程已經竣工： 　　借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地　　　28 　　　　　　　　　　　　　　　　　———乙土地　　　20 　　　　貸：應付賬款———C建筑公司　　　　　　　　　　 48 　?。?）8月20日B建筑公司承建水塔竣工： 　　借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地　　　22 　　　　貸：應付賬款———B建筑公司　　　　　　　　　　 22 　?。?）8月31日分配土地開發(fā)應付擔的開發(fā)間接費 　　借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地　　　 5 　　　　　　　　　　　　　　　　　———乙土地　　　 3 　　　　貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用　　　　　　　　　 8 　　（6）8月31日，甲土地已開發(fā)完工： 　　借：開發(fā)產品———土地———甲土地　　　　　　106.5 　　　　貸：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地　　106.5 　?。?）8月31日，乙土地已開發(fā)完工并交付1號樓和2號樓開發(fā)使用： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———1號樓　　　 28 　　　　　　　　　　　　　　　　　———2號樓　　　 45 　　　　貸：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———乙土地　　　73 　　根據上述分錄，登記“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”明細賬（見表11-24、表11-25）。 　　表11-24 開發(fā)成本———土地開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：甲土地 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方 貸方 余額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 8 2 1 支付土地征用費 50 　 　 　 　 　 　 8 4 2 支付可行性研究費 　 1.5 　 　 　 　 　 8 15 3 應付基礎設施費 　 　 28 　 　 　 　 8 20 4 應付公共配套設施費 　 　 　 22 　 　 　 8 31 5 分配開發(fā)間接費 　 　 　 　 5 　 　 8 31 6 結轉已完工建設場地實際成本 　 　 　 　 　 106.5 　 　 　 　 本月合計 50 1.5 28 22 5 106.5 0 　　表11-25 開發(fā)成本———土地開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：乙土地 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方 貸方 余額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 8 2 1 支付土地征用費 48 　 　 　 　 　 　 8 4 2 支付可行性研究費 　 2 　 　 　 　 　 8 15 3 應付基礎設施費 　 　 20 　 　 　 　 8 31 5 分配開發(fā)間接費 　 　 　 　 3 　 　 8 31 7 結轉已完工建設場地實際成本 　 　 　 　 　 73 　 　 　 　 本月合計 48 2 20 　 3 73 0 　?。ㄋ模┮淹晖恋亻_發(fā)成本的結轉 　　已完土地開發(fā)成本的結轉，應根據已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的方法。 　　對于商品性土地，在開發(fā)完成并經驗收后，應將其實際成本自“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品———土地”賬戶的借方。 　　對于為開發(fā)房屋而開發(fā)的自用土地，在開發(fā)完成后，應將其實際成本自“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———待分攤成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———成本對象”、“在建工程”等賬戶的借方。 　　【例11-11】萬達房地產開發(fā)公司于2×13年9月份開發(fā)經營出租房A公寓，本月發(fā)生的經濟業(yè)務如下： 　?。?）9月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補償費25萬元，設計費5萬元。 　?。?）9月8日，A公寓領用需要安裝的設備一臺進行安裝，實際成本為12萬元。 　　（3）9月12日，萬達房地產開發(fā)公司收到乙承包單位工程價款結算單，承付A公寓工程進度款30萬元。 　?。?）月末分配開發(fā)間接費用，A公寓應分配0.8萬元，1號樓分配1.2萬元。 　?。?）月末，A公寓已完工，但配套設施尚未完工，（假定該配套設施專為A公寓使用），報經主管部門批準，同意用其預算成本9萬元，預提計入成本。 　?。?）A公寓完工后直接用于出租，結轉其實際成本（假定該萬達房地產開發(fā)公司投資性房地產按成本模式計量）。 　　萬達房地產開發(fā)公司會計處理如下： 　?。?）9月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補償費和設計費： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓（拆遷補償費）25 　?。ㄇ捌诠こ藤M）5 　　　　貸：銀行存款 30 　　（2）9月8日，A公寓領用需要安裝的設備： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓　　　12 　　　　貸：工程物資　　　　　　　　　　　　　　　　　　12 　?。?）9月12日，萬達房地產開發(fā)公司承付A公寓工程進度款： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓　　　30 　　　　貸：應付賬款———應付工程款———乙單位　　　　30 　?。?）月末分配開發(fā)間接費用： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓　　　0.8 　　　　　　　　　　　　　　　　　———一號樓　　 1.2 　　　　貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用　　　　　　　　　2 　?。?）月末，預提配套設施費： 　　借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓　　　　9 　　　　貸：應付賬款———預提費用———預提配套設施費　　9 　?。ㄗⅲ簩韺嶋H發(fā)生的配套設施費，如果大于或小于預提的部分可于發(fā)生的當期增加或減少在建工程成本，數額不大也可以直接計入管理費用。） 　?。?）A公寓完工后直接用于出租，結轉其實際成本： 　　借：投資性房地產———A公寓　　　　　　　　　81.8 　　　　貸：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓　　　81.8 　　根據上述分錄，登記A公寓開發(fā)成本歸集和結轉的明細賬，如表11-26所示。 　　表11-26 開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：A公寓 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方 貸方 余額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 9 2 1 支付拆遷補償費及設計費 25 5 　 　 　 　 　 　 9 8 2 領用設備進行安裝 　 　 　 12 　 　 　 　 9 12 3 承付工程進度款 　 　 　 30 　 　 　 　 9 30 4 分配開發(fā)間接費 　 　 　 　 　 0.8 　 　 9 30 5 預提配套設施費 　 　 　 　 9 　 　 　 9 30 6 結轉完工實際成本 　 　 　 　 　 　 81.8 　 　 　 　 本月合計 25 5 　 42 9 0.8 81.8 0 　　 　　二、代建工程開發(fā)成本的核算 　　代建工程是指房地產企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。 　　房地產企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)成本———開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款———應付工程款”、“庫存材料”或“原材料”、“應付職工薪酬”、“開發(fā)成本———開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類計入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。 　　完成全部開發(fā)過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產品”賬戶的貸方轉入“主營業(yè)務成本”賬戶的借方。 　　【例11-12】萬達房地產公司接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費30萬元，前期工程費16萬元；應付基礎設施工程款54萬元，分配開發(fā)成本———開發(fā)間接費用8萬元。 　?。?）在發(fā)生上述各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)成本———開發(fā)間接費用時，應編制如下分錄： 　　借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本　　　108 　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　46 　　　　　　應付賬款———應付工程款　　　　　　　54 　　　　　　開發(fā)成本———開發(fā)間接費用　　　　　　 8 　?。?）道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應編制如下分錄： 　　借：開發(fā)產品———代建工程　　　　108 　　　　貸：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本　　　108 　　【例11-13】萬達房地產開發(fā)公司于2×13年11月份接受委托興建某風景區(qū)，當月發(fā)生如下經濟業(yè)務。 　?。?）11月2日，用銀行存款支付拆遷補償費30萬元，勘察設計費等費用4萬元。 　?。?）11月15日，承付甲施工公司工程進度款40萬元。 　　（3）11月20日，支付風景區(qū)綠化費2萬元。 　?。?）11月30日，分配風景區(qū)應負擔的開發(fā)間接費用3萬元。 　?。?）11月30日，風景區(qū)竣工，結轉其實際成本79萬元。 　　萬達房地產開發(fā)公司會計處理如下： 　　（1）11月2日支付拆遷補償費和勘察設計費等費用： 　　借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風景區(qū)　　34 　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　34 　?。?）11月15日承付甲施工公司工程進度款： 　　借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風景區(qū)　　40 　　　　貸：應付賬款———甲施工公司　　　　　　　　　　　　40 　?。?）11月20日支付風景區(qū)綠化費： 　　借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風景區(qū)　　 2 　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2 　?。?）11月30日分配風景區(qū)應負擔的開發(fā)間接費用： 　　借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風景區(qū)　　 3 　　　　貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用　　　　　　　　　　　 3 　?。?）11月30日工程竣工，結轉其實際成本： 　　借：開發(fā)產品———代建工程———風景區(qū)　　　　　　79 　　　　貸：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風景區(qū)　　　79 　　根據上述各筆分錄，登記“開發(fā)成本———代建工程———風景區(qū)”明細賬，如表11-27所示。 　　表11-27 開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：風景區(qū) 單位：萬元 2×13年 憑證號 摘要 借方金額 月 日 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費 開發(fā)間接費 合計 11 2 　 支付拆遷補償費、勘察設計費等 30 4 　 　 　 　 34 11 15 　 承付工程 進度款 　 　 　 40 　 　 74 11 20 　 支付綠化費 　 　 2 　 　 　 76 11 30 　 分配開發(fā) 間接費 　 　 　 　 　 3 79 11 30 　 結轉完工實際成本 -30 -4 -2 -40 　 -3 -79 11 30 　 本月合計 　 　 　 　 　 　 0 第五節(jié)　開發(fā)產品成本的結轉 　　一、計算各成本核算對象的開發(fā)總成本 　?。ㄒ唬┯嬎憧偝杀镜脑瓌t 　　房地產企業(yè)在計算成本核算對象開發(fā)總成本時，應重點關注以下幾點： 　　房地產企業(yè)在結轉完工開發(fā)產品成本前，要和企業(yè)內部各業(yè)務部門溝通，確認是否還有應該屬于待結轉產品承擔的成本還沒有發(fā)生的情況，確認開發(fā)總成本的完整性，防止歸集的開發(fā)成本發(fā)生重大遺漏。 　　在復核開發(fā)成本的完整性時，重點關注報批報建項目和項目后期待建的配套設施。如有應支未支的報批報建項目，應根據相關收費文件和收費標準等規(guī)定進行預提。對項目規(guī)劃應該建設而計劃在后期項目建設的應在本期分攤的配套設施等成本支出，應該按照成本分攤原則進行預提。 　　對于本期發(fā)生的應該由前期、本期或后期項目分攤的支出，應該按照權責發(fā)生制原則作待攤處理。 　?。ǘ┏杀绢A提 　　1.配套設施成本的預提 　?。?）預提范圍：非營利性配套設施將發(fā)生的費用可以預提，但營利性配套設施將發(fā)生的費用不得預提。 　　（2）預提條件：房屋與配套設施非同步開發(fā)（有前有后、穿插進行）；先建房屋，后建配套設施。 　?。?）預提時間：應在結轉房屋等開發(fā)產品時預提。 　　（4）預提依據：擬建配套設施的預算成本或計劃成本。 　　2.開發(fā)產品成本的預提 　?。?）預提范圍：會計期末，當開發(fā)產品符合確認收入條件時，必須確認取得的銷售收入，并結轉銷售成本，如果此時項目決算工作尚未完成，就需要對開發(fā)產品成本進行預提。自持經營用途開發(fā)產品和投資性房地產投入使用時，也需要確定原值，對發(fā)生的成本支出進行預提，并計提折舊。 　?。?）預提時間：一般在確認收入或資產投入使用時預提。 　?。?）預提依據：由企業(yè)預算或成本部門根據成本預算結合實際成本發(fā)生情況確定。 　　3.報批報建費用、物業(yè)完善費用的預提 　　應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 　　4.預提成本的核算 　　成本預提在“應付賬款———預提費用”賬戶核算。該賬戶核算按權責發(fā)生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發(fā)生或將要發(fā)生但尚未結算或支付的成本、費用。當成本結算完畢，應對已經按照預提成本結轉的銷售成本和資產賬面價值以及庫存開發(fā)產品成本進行調整，對已經計提的折舊不再調整。 　　房地產企業(yè)在結轉開發(fā)產品成本時，先通過成本的歸集和分配，確定各成本核算對象的開發(fā)總成本，然后，再將不是開發(fā)產品的成本核算對象中歸集的成本按照建筑面積法分攤到開發(fā)產品中，最終確定開發(fā)產品的開發(fā)總成本。在實際操作中，房地產企業(yè)一般采用成本核算對象成本明細表來完成這一過程，具體如表11-28所示。 　　表11-28 成本核算對象成本明細表單位：萬元 成本類別 不需再分攤成本 待分攤配套設施成本（共同成本） 合計 分攤方法簡要說明 一級 二級 多層 高層 公寓 　 學校 幼兒園 會所 　 　 　 土地征用及拆遷補償費 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 前期工程費 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 基礎設施建設費 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 建筑安裝工程費 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 公共配套設施費 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 開發(fā)間接費 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 待分攤配套設施成本（共同成本） 學校 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 幼兒園 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 會所 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 合計 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 成本合計 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 建筑面積（平方米） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 單位建筑面積成本 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 銷售面積（平方米） 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 單位銷售面積成本 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　　二、結轉完工開發(fā)產品成本 　　開發(fā)產品竣工驗收達到預定可使用狀態(tài)，成本結算完成后，編制庫存產品成本明細表，詳細列明每種開發(fā)產品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數等信息，使用的面積要和測繪部門出具的實測面積一致。 　　庫存產品的分類要根據核算對象的劃分和實際核算需要進行確定。庫存產品成本明細表作為開發(fā)產品成本結轉為庫存產品成本的依據，結轉時借記“開發(fā)產品”賬戶的相關明細賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶的相關明細賬戶。“開發(fā)成本”賬戶的期末余額反映在產品的實際成本中。 　?。ㄒ唬╅_發(fā)產品的賬戶設置 　　房地產企業(yè)的產成品通過“開發(fā)產品”賬戶核算。開發(fā)產品是指建造完成后以備出售、出租的開發(fā)產品。 　　為區(qū)分不同用途開發(fā)產品的成本，實現不同開發(fā)產品的銷售收入和發(fā)生的成本準確配比，應該按照開發(fā)產品的不同類別在“開發(fā)產品”賬戶下設置“已完工開發(fā)產品”和“出租開發(fā)產品”兩個二級明細賬戶，在明細賬戶下按照項目，分期、分產品進行輔助核算。 　　“出租開發(fā)產品”是指根據經營需要短期（一般不超過一個年度）作為出租用途，以后再對外銷售的開發(fā)產品。此處的開發(fā)產品不計提折舊。 　　“已完工開發(fā)產品”核算出售開發(fā)產品、投資性房地產開發(fā)產品、自持經營開發(fā)產品等內容。 　?。ǘ齑娈a品成本明細表 　　庫存產品成本明細表的格式如表11-29所示。 　　表11-29 庫存產品成本明細表 單位：萬元 產品名稱 成本項目 多層 高層 公寓 … 合計 土地征用及拆遷補償費 　 　 　 　 　 前期工程費 　 　 　 　 　 基礎設施建設費 　 　 　 　 　 建筑安裝工程費 　 　 　 　 　 公共配套設施費 　 　 　 　 　 開發(fā)間接費 　 　 　 　 　 成本合計 　 　 　 　 　 建筑面積（平方米） 　 　 　 　 　 單位建筑面積成本 　 　 　 　 　 銷售面積（平方米） 　 　 　 　 　 單位銷售面積成本 　 　 　 　 　 　　 　　三、結轉開發(fā)產品銷售成本 　　（一）結轉開發(fā)產品銷售成本的處理 　　會計期末根據收入確認原則分產品確認實現的銷售收入和銷售面積，同時根據實現的銷售面積結轉相應的開發(fā)產品銷售成本。結轉的某已實現銷售開發(fā)產品成本=實現的銷售面積×該開發(fā)產品單位面積成本 　　賬務處理為：借記“主營業(yè)務成本”賬戶，貸記“開發(fā)產品”賬戶。結轉銷售成本時，編制銷售產品成本明細表，該表詳細登記實現銷售的每套房源信息，如表11-30所示。 　　表11-30 銷售產品成本明細表 　　項目分期： 面積：平方米 金額單位：萬元 項目檔案 公寓 車位 底商 合計 備注 本期總面積 　 　 　 　 實測面積 本期總成本 　 　 　 　 　 單位成本 　 　 　 　 　 待結轉總面積 　 　 　 　 　 待結轉總成本 　 　 　 　 　 本次結轉面積 　 　 　 　 　 本次結轉成本 　 　 　 　 　 未結轉總面積 　 　 　 　 　 未結轉總成本 　 　 　 　 　 未結轉比例 　 　 　 　 　 　　（二）成本差的賬務處理 　　開發(fā)產品成本結轉完成后又發(fā)生成本支出的情況下，會造成庫存開發(fā)產品成本與實際成本不符，兩者的差異叫成本差。 　　在開發(fā)產品已經全部銷售的情況下，成本差記入“主營業(yè)務成本———其他”賬戶。 　　在開發(fā)產品沒有全部銷售的情況下，發(fā)生的成本差先通過“開發(fā)成本”賬戶歸集，然后轉入“開發(fā)產品”賬戶，調整剩余開發(fā)產品成本，重新計算未售開發(fā)產品單位面積成本。 　　（三）開發(fā)產品期末計量 　　在資產負債表日，開發(fā)產品應當按照成本與可變現凈值孰低計量。當市場發(fā)生重大變化，預計可變現凈值低于庫存成本時，在取得確鑿證據的情況下，按照預計可變現凈值進行計量并進行相應的賬務處理。

您好，可以看下上面的講義