2018年12月，財政部修訂并發布《企業會計準則第21號——租賃》，不同企業分別于2019年和2021年開始實施。 1.與原租賃準則相比，新租賃準則在承租人會計處理方面，核心變化是采用單一會計模型，取消了承租人關于融資租賃與經營租賃的分類，基于合同約定的權利義務，要求承租人對所有租賃(選擇簡化處理的短期租賃和低價值資產租賃除外)在資產負債表中均確認相應的使用權資產和租賃負債，并分別確認折舊和利息費用。這一變化實質是將原在表外反映的經營租賃統一納入表內核算，也將對企業的多項報表數據和財務指標造成影響。 二是租賃的定義和識別。新租賃準則將租賃定義為“在一定期間內，出租人將資產的使用權讓與承租人以獲取對價的合同”，并引入了“已識別資產”“控制資產使用的權利”等概念，對租賃的識別以及租賃與服務的區分作出了更加詳細的規定。新租賃準則下，判斷一項合同是否存在租賃的關鍵點在于，合同中存在已識別資產，且承租人在使用期間有權獲得已識別資產所產生的幾乎全部經濟利益，且承租人有權在使用期間主導已識別資產的使用方式和使用目的或設計、運營了該項資產，同時滿足上述條件時可認定合同包含租賃。 三是對售后租回交易的處理。 新租賃準則首先判斷售后租回是否屬于銷售。售后租回交易中的資產轉讓屬于銷售的，承租人應當按原資產賬面價值中與所保留使用權有關的部分，計量售后租回所形成的使用權資產，并僅就轉讓至出租人的權利確認相關利得或損失。售后租回交易中的資產轉讓不屬于銷售的，承租人應當繼續確認被轉讓資產，同時確認一項與轉讓收入等額的金融負債，并按照《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》對該金融負債進行會計處理。實務中大部分售后租回都不屬于銷售，新準則實施后承租人直接增加銀行存款和租賃負債即可，之前承租人實踐中常用的做法相當于得到了會計準則的認可。