一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法計算繳納增值稅分為以下三類。 一、按照5%征收率 1.銷售、出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號附件2) 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。(財稅〔2016〕68號) 3.2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。(財稅〔2016〕47號 ) 4.以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務。(財稅〔2016〕47號 ) 5.轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)。(財稅〔2016〕47號 ) 6.提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。(財稅〔2016〕47號 ，財稅〔2016〕68號) 7.收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。(財稅〔2016〕47號 ) 8.提供人力資源外包服務。(財稅〔2016〕47號 ) 二、按照3%征收率 1. 銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號 ) 2. 寄售商店代銷寄售物品(包括居民個人寄售的物品在內(nèi))。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 3. 典當業(yè)銷售死當物品。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 4. 銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 5. 銷售自產(chǎn)的自來水。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 6. 銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 7. 銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 8. 銷售自產(chǎn)的商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 9. 單采血漿站銷售非臨床用人體血液。(國稅函〔2009〕456號，總局公告2014年第36號 ) 10. 藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品。(總局公告〔2012〕20號) 11. 獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品。(總局公告2016年第8號) 12. 光伏發(fā)電項目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品。(總局公告2014年第32號) 13. 銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。(總局公告2015年第90號) 14. 公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號附件2) 15. 經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號附件2) 16. 電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務(含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入)。(財稅〔2016〕36號附件2，財稅〔2016〕140號) 17. 以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務。(財稅〔2016〕36號附件2) 18. 納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。(財稅〔2016〕36號附件2) 19. 公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。(財稅〔2016〕36號附件2) 20. 中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。(財稅〔2016〕39號) 21. 農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣(縣級市、區(qū)、旗)及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務收入。(財稅〔2016〕46號 ) 22. 對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和**生產(chǎn)建設兵團分行下轄的縣域支行(也稱縣事業(yè)部)，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。(財稅〔2016〕46號) 23. 提供非學歷教育服務。(財稅〔2016〕68號) 24. 提供教育輔助服務。(財稅〔2016〕140號) 25. 非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務、信息技術(shù)服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。(財稅〔2016〕140號) 26. 非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務。(財稅〔2016〕140號) 27. 提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。(總局公告2016年第54號) 28. 資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。(財稅〔2017〕56號) 29. 以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務;(財稅〔2016〕36號附件2) 30. 納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務，應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。(總局公告2017年11號) 31. 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。(財稅〔2017〕58號) 32. 銷售自產(chǎn)、外購機器設備的同時提供安裝服務，已分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。(總局公告2018年第42號) 三、按照3%征收率減按2%征收 1.2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。 (財稅〔2008〕170號，財稅〔2014〕57號) 2.2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。 (財稅〔2008〕170號，財稅〔2014〕57號 ) 3.銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。 (財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 4.納稅人銷售舊貨。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 5.納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)(總局公告2012年1號 ，總局公告2014年第36號) 6.發(fā)生按照簡易辦法征收增值稅應稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。(總局公告2012年1號 ，總局公告2014年第36號 ) 7.銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。(財稅〔2016〕36號附件2) 增前取得的土地使用權(quán)。?? 《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）中又補充增加了一種業(yè)務：?? 按照簡易計稅方法轉(zhuǎn)讓二手房，具體又包括三種情況，一般納稅人轉(zhuǎn)讓營改增前外購取得的不動產(chǎn)，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓外購不動產(chǎn)，個人轉(zhuǎn)讓外購不動產(chǎn)（住宅有特殊政策）。?? 《國家稅務總局關(guān)于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）增加了物業(yè)公司水費的差額征收規(guī)定。?? 《財政部國家稅務總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學歷教育等政策的通知》（財稅[2016]68號）增加了安保服務規(guī)定，要求按照勞務派遣政策執(zhí)行。?? 綜上，全部匯總起來就是十三種業(yè)務涉及差額征稅。下面試就差額征稅的具體情況及對下游企業(yè)入賬及抵扣的影響進行詳細分析。?? 一、金融商品轉(zhuǎn)讓?? 1、增值稅差額征稅規(guī)定?? 金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。這一點其實在營業(yè)稅中已經(jīng)有了規(guī)定，增值稅僅僅是將原有營業(yè)稅政策進行了延續(xù)。?? 2、如何計算差額征稅?? 轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時仍出現(xiàn)負差的，不得轉(zhuǎn)入下一個會計年度。?? 金融商品的買入價，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動加權(quán)平均法進行核算，選擇后36個月內(nèi)不得變更。?? 3、發(fā)票及對下游影響?? 金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。對下游來講，不存在抵扣問題，但是對于實施金融商品投資的企業(yè)來講，究竟應該按照差額開票還是全額開票？由于對下游的抵扣完全沒有影響，應全額開具增值稅普通發(fā)票即可。?? 二、經(jīng)紀代理服務?? 1、差額征稅規(guī)定?? 經(jīng)紀代理服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不得開具增值稅專用發(fā)票。?? 2、實務中的兩種情況?? 如果經(jīng)紀代理業(yè)務中代收的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，政府相關(guān)職能部門直接開具行政事業(yè)性收費專用票據(jù)給客戶，經(jīng)紀代理公司無需確認收入，無需自行就代收部分開具發(fā)票，只需要將政府票據(jù)轉(zhuǎn)交即可。?? 如果政府將票據(jù)開給經(jīng)紀代理公司，代理公司必須確認全部收入，同時享受差額征稅政策。?? 3、發(fā)票及對下游影響?? 經(jīng)紀代理公司開票方法有三種（以一般納稅人為例，小規(guī)模略）：?? （1）可直接全額開具普通發(fā)票，享受差額征稅，下游不能抵扣進項；?? （2）自己收入部分開具增值稅專用發(fā)票，代收費用部分開具增值稅普通發(fā)票，享受差額征稅，下游只能就專用發(fā)票部分抵扣進項；?? （3）放棄享受差額征稅政策，就全部收入開具增值稅專用發(fā)票，下游可以全部抵扣進項。?? 三、融資租賃和融資性售后回租業(yè)務?? 1、融資租賃和融資性售后回租差額征稅規(guī)定?? （1）融資租賃?? 經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務部批準從事融資租賃業(yè)務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。?? （2）融資性售后回租?? 經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務部批準從事融資租賃業(yè)務的試點納稅人，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。?? 融資租賃對于下游企業(yè)而言是新設備啟用，因此總價款中應包含設備本金；融資性售后回租業(yè)務由于是將企業(yè)已有的設備進行操作，因此總價款中不包含設備本金。?? 2、發(fā)票及對下游影響（以一般納稅人為例，小規(guī)模略）?? 融資租賃企業(yè)應在正常開票系統(tǒng)中向下游企業(yè)開具全額增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，下游企業(yè)如果是一般納稅人，可以抵扣全部進項，包括本金和利息，尤其是利息進項在這里可以抵扣，因為融資租賃業(yè)務不屬于提供貸款服務。這一點完全不同于企業(yè)從銀行和金融機構(gòu)取得的利息，進項不得扣除。?? 融資性售后回租業(yè)務也是在正常開票系統(tǒng)中向下游企業(yè)開具全額增值稅發(fā)票，但需要注意的是，融資性售后回租業(yè)務屬于貸款服務范疇，不得向下游開具增值稅專用發(fā)票。?? 四、航空運輸企業(yè)?? 1、差額征稅規(guī)定?? 航空運輸企業(yè)的銷售額，不包括代收的機場建設費和代售其他航空運輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價款。?? 這兩種費用均屬于代收性質(zhì)，因此不包含在銷售額內(nèi)部。不應該作為收入處理。因此嚴格來講，航空運輸企業(yè)壓根就不是差額征稅。?? 2、開票及對下游影響（以一般納稅人為例，小規(guī)模略）?? 航空運輸企業(yè)對外開票收入不包含上述機場建設費和代收客票價款，如果提供貨運服務，應開具增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票；如果提供旅客運輸服務，只能開具增值稅普通發(fā)票，因為此類服務下游不能抵扣進項。?? 五、客運場站服務?? 1、差額征稅規(guī)定?? 試點納稅人中的一般納稅人（以下稱一般納稅人）提供客運場站服務，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給承運方運費后的余額為銷售額。?? 客運場站服務屬于物流輔助服務，稅率6％，而交通運輸服務稅率11%，客運服務運費進項不能抵扣，因此允許作為差額扣除。?? 2、開票及對下游影響?? 由于旅客運輸服務下游不能夠抵扣進項，因此可全額開具增值稅普通發(fā)票即可。需要注意，小規(guī)模企業(yè)提供客運場站服務不涉及差額征稅。?? 六、旅游服務?? 1、差額征稅政策?? 試點納稅人提供旅游服務，可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。?? 2、發(fā)票及對下游影響（以一般納稅人為例，小規(guī)模略）?? 旅游公司開票方法有三種：?? （1）可直接全額開具普通發(fā)票，享受差額征稅，下游不能抵扣進項；?? （2）自己收入部分開具增值稅專用發(fā)票，代收費用部分開具增值稅普通發(fā)票，享受差額征稅，下游只能就專用發(fā)票部分抵扣進項；?? （3）選擇上述辦法（差額征稅）計算銷售額的試點納稅人，向旅游服務購買方收取并支付的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。但如果放棄享受差額征稅政策，就全部收入開具增值稅專用發(fā)票，下游可以全部抵扣進項。?? （4）按照新系統(tǒng)中的“差額征稅開票功能”，差額開具增值稅專用發(fā)票。下游只能就票面列出的差額增值稅抵扣進項。關(guān)于旅游公司能否按照差額開票，各地稅務機關(guān)存在爭議。?? 七、建筑服務簡易計稅方法?? 1、差額征稅規(guī)定?? 試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。這里包括兩種情況：?? 一種是一般納稅人老項目選擇簡易計稅，還有一種是小規(guī)模納稅人按照簡易計稅。均可以實現(xiàn)差額征稅。這里的差額征稅實際上也是營業(yè)稅關(guān)于建筑業(yè)總分包差額征稅的政策延續(xù)。?? 2、發(fā)票及對下游影響?? （1）一般納稅人可全額開具3%增值稅普通發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票，下游取得專用發(fā)票可抵扣進項。?? （2）小規(guī)模納稅人可全額到稅務機關(guān)代開3%增值稅專用發(fā)票，或者全額自開增值稅普通發(fā)票。?? 八、房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房選擇一般計稅方法?? 1、差額政策?? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。?? 關(guān)于土地價款扣除，不僅僅包括出讓金，拆遷補償款也可作為土地價款扣除。?? 2、發(fā)票及對下游影響?? 房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人可以全額自開11%增值稅專用發(fā)票或者普通發(fā)票，下游取得專用發(fā)票正常抵扣進項。?? 九、勞務派遣服務?? 勞務派遣服務，是指勞務派遣公司為了滿足用工單位對于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務。?? 1、差額政策?? 一般納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。?? 小規(guī)模納稅人提供勞務派遣服務，可以按照《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。?? 選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? 以一般納稅人為例，勞務派遣公司可以選擇以下幾種開票方式：?? （1）選擇簡易征收，可直接全額開具5%普通發(fā)票，享受差額征稅，下游不能抵扣進項；?? （2）選擇簡易征收，自己收入部分開具5%增值稅專用發(fā)票，從銷售額扣除部分開具5%增值稅普通發(fā)票，享受差額征稅，下游只能就專用發(fā)票部分抵扣進項；?? （3）選擇上述辦法（差額征稅）計算銷售額的試點納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。但如果放棄享受差額征稅政策，就全部收入開具6%增值稅專用發(fā)票，下游可以全部抵扣進項。?? （4）按照新系統(tǒng)中的“差額征稅開票功能”，差額開具增值稅專用發(fā)票。下游只能就票面列出的差額增值稅抵扣進項。關(guān)于這一條能否適用勞務派遣公司，各地稅務機關(guān)存在爭議。?? 十、人力資源外包服務?? 1、差額征稅政策?? 納稅人提供人力資源外包服務，按照經(jīng)紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。?? 一般納稅人提供人力資源外包服務，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。?? 這里特別需要注意的是，無論是一般計稅方法還是簡易計稅方法，人力資源外包均可享受差額征稅政策。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? 以一般納稅人為例，人力資源外包公司可以選擇以下幾種開票方式：?? （1）可直接全額開具普通發(fā)票，享受差額征稅，下游不能抵扣進項；?? （2）自己收入部分開具增值稅專用發(fā)票，從銷售額扣除部分開具增值稅普通發(fā)票，享受差額征稅，下游只能就專用發(fā)票部分抵扣進項；?? （3）選擇上述辦法（差額征稅）計算銷售額的試點納稅人，扣除部分費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。但如果放棄享受差額征稅政策，就全部收入開具增值稅專用發(fā)票，下游可以全部抵扣進項。?? （4）按照新系統(tǒng)中的“差額征稅開票功能”，差額開具增值稅專用發(fā)票。下游只能就票面列出的差額增值稅抵扣進項。關(guān)于這一條能否適用人力資源外包公司，各地稅務機關(guān)存在爭議。?? 十一、轉(zhuǎn)讓營改增前取得的土地使用權(quán)?? 1、差額征稅政策?? 納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。?? 這一條政策實際上是延續(xù)了以前營業(yè)稅下土地使用權(quán)和不動產(chǎn)的差額征稅政策。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? 企業(yè)可以按照5%全額開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票，如果是專用發(fā)票，下游企業(yè)可以抵扣進項。?? 十二、按照簡易計稅方法轉(zhuǎn)讓二手房?? 1、差額征稅政策?? （1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。?? （2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。?? （3）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。?? 這里分為三種情況，一般納稅人、小規(guī)模納稅人和其他個人，但核心前提都是二手房的簡易計稅方法。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? （1）一般納稅人可全額自開增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，如下游取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣進項。?? （2）小規(guī)模納稅人可全額自開增值稅普通發(fā)票，或到二手房所在地地稅機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。?? （3）其他個人可到二手房所在地地稅機關(guān)全額代開增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。?? 但有些地方稅務機關(guān)認為此種情況不能通過普通開票系統(tǒng)，只能通過差額開票系統(tǒng)開具差額發(fā)票，如深圳、河北。?? 十三、物業(yè)公司水費收取?? 1、差額征稅政策?? 提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。?? 這一條的由來也是因為營業(yè)稅下物業(yè)公司代收水電費的差額征稅政策，但營改增后，增值稅視為轉(zhuǎn)售行為，電費可以正常按照17%抵扣進項，但水費進項只有3%，銷項要按照13%，因此對此種特殊業(yè)務給予差額且簡易計稅的優(yōu)惠。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? （1）一般納稅人可開具3%全額增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，下游取得專票抵扣進項。?? （2）小規(guī)模納稅人可自行開具3%普票，或代開3%增值稅專用發(fā)票。?? 十四、安保服務?? 安保服務按照勞務派遣執(zhí)行，分析略。