一般納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅分為以下三類。 一、按照5%征收率 1.銷售、出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2) 2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。(財(cái)稅〔2016〕68號(hào)) 3.2016年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。(財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ) 4.以2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。(財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ) 5.轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)。(財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ) 6.提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。(財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ，財(cái)稅〔2016〕68號(hào)) 7.收取試點(diǎn)前開工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。(財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ) 8.提供人力資源外包服務(wù)。(財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ) 二、按照3%征收率 1. 銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。(財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào) ) 2. 寄售商店代銷寄售物品(包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi))。(財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 3. 典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。(財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 4. 銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 5. 銷售自產(chǎn)的自來水。(財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 6. 銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。(財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 7. 銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實(shí)心磚、瓦)。(財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 8. 銷售自產(chǎn)的商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。(財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 9. 單采血漿站銷售非臨床用人體血液。(國稅函〔2009〕456號(hào)，總局公告2014年第36號(hào) ) 10. 藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品。(總局公告〔2012〕20號(hào)) 11. 獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品。(總局公告2016年第8號(hào)) 12. 光伏發(fā)電項(xiàng)目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品。(總局公告2014年第32號(hào)) 13. 銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。(總局公告2015年第90號(hào)) 14. 公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2) 15. 經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2) 16. 電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)(含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入)。(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)) 17. 以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2) 18. 納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2) 19. 公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2) 20. 中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。(財(cái)稅〔2016〕39號(hào)) 21. 農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣(縣級(jí)市、區(qū)、旗)及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。(財(cái)稅〔2016〕46號(hào) ) 22. 對(duì)中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和**生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行(也稱縣事業(yè)部)，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。(財(cái)稅〔2016〕46號(hào)) 23. 提供非學(xué)歷教育服務(wù)。(財(cái)稅〔2016〕68號(hào)) 24. 提供教育輔助服務(wù)。(財(cái)稅〔2016〕140號(hào)) 25. 非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。(財(cái)稅〔2016〕140號(hào)) 26. 非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。(財(cái)稅〔2016〕140號(hào)) 27. 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。(總局公告2016年第54號(hào)) 28. 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。(財(cái)稅〔2017〕56號(hào)) 29. 以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù);(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2) 30. 納稅人銷售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。(總局公告2017年11號(hào)) 31. 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。(財(cái)稅〔2017〕58號(hào)) 32. 銷售自產(chǎn)、外購機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，已分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。(總局公告2018年第42號(hào)) 三、按照3%征收率減按2%征收 1.2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 (財(cái)稅〔2008〕170號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 2.2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 (財(cái)稅〔2008〕170號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào) ) 3.銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。 (財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 4.納稅人銷售舊貨。(財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)) 5.納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)(總局公告2012年1號(hào) ，總局公告2014年第36號(hào)) 6.發(fā)生按照簡(jiǎn)易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。(總局公告2012年1號(hào) ，總局公告2014年第36號(hào) ) 7.銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。(財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2) 增前取得的土地使用權(quán)。?? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）中又補(bǔ)充增加了一種業(yè)務(wù)：?? 按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法轉(zhuǎn)讓二手房，具體又包括三種情況，一般納稅人轉(zhuǎn)讓營改增前外購取得的不動(dòng)產(chǎn)，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓外購不動(dòng)產(chǎn)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓外購不動(dòng)產(chǎn)（住宅有特殊政策）。?? 《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）增加了物業(yè)公司水費(fèi)的差額征收規(guī)定。?? 《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財(cái)稅[2016]68號(hào)）增加了安保服務(wù)規(guī)定，要求按照勞務(wù)派遣政策執(zhí)行。?? 綜上，全部匯總起來就是十三種業(yè)務(wù)涉及差額征稅。下面試就差額征稅的具體情況及對(duì)下游企業(yè)入賬及抵扣的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。?? 一、金融商品轉(zhuǎn)讓?? 1、增值稅差額征稅規(guī)定?? 金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價(jià)扣除買入價(jià)后的余額為銷售額。這一點(diǎn)其實(shí)在營業(yè)稅中已經(jīng)有了規(guī)定，增值稅僅僅是將原有營業(yè)稅政策進(jìn)行了延續(xù)。?? 2、如何計(jì)算差額征稅?? 轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時(shí)仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一個(gè)會(huì)計(jì)年度。?? 金融商品的買入價(jià)，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動(dòng)加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個(gè)月內(nèi)不得變更。?? 3、發(fā)票及對(duì)下游影響?? 金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票。對(duì)下游來講，不存在抵扣問題，但是對(duì)于實(shí)施金融商品投資的企業(yè)來講，究竟應(yīng)該按照差額開票還是全額開票？由于對(duì)下游的抵扣完全沒有影響，應(yīng)全額開具增值稅普通發(fā)票即可。?? 二、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)?? 1、差額征稅規(guī)定?? 經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，不得開具增值稅專用發(fā)票。?? 2、實(shí)務(wù)中的兩種情況?? 如果經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)中代收的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，政府相關(guān)職能部門直接開具行政事業(yè)性收費(fèi)專用票據(jù)給客戶，經(jīng)紀(jì)代理公司無需確認(rèn)收入，無需自行就代收部分開具發(fā)票，只需要將政府票據(jù)轉(zhuǎn)交即可。?? 如果政府將票據(jù)開給經(jīng)紀(jì)代理公司，代理公司必須確認(rèn)全部收入，同時(shí)享受差額征稅政策。?? 3、發(fā)票及對(duì)下游影響?? 經(jīng)紀(jì)代理公司開票方法有三種（以一般納稅人為例，小規(guī)模略）：?? （1）可直接全額開具普通發(fā)票，享受差額征稅，下游不能抵扣進(jìn)項(xiàng)；?? （2）自己收入部分開具增值稅專用發(fā)票，代收費(fèi)用部分開具增值稅普通發(fā)票，享受差額征稅，下游只能就專用發(fā)票部分抵扣進(jìn)項(xiàng)；?? （3）放棄享受差額征稅政策，就全部收入開具增值稅專用發(fā)票，下游可以全部抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? 三、融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)?? 1、融資租賃和融資性售后回租差額征稅規(guī)定?? （1）融資租賃?? 經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。?? （2）融資性售后回租?? 經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（不含本金），扣除對(duì)外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。?? 融資租賃對(duì)于下游企業(yè)而言是新設(shè)備啟用，因此總價(jià)款中應(yīng)包含設(shè)備本金；融資性售后回租業(yè)務(wù)由于是將企業(yè)已有的設(shè)備進(jìn)行操作，因此總價(jià)款中不包含設(shè)備本金。?? 2、發(fā)票及對(duì)下游影響（以一般納稅人為例，小規(guī)模略）?? 融資租賃企業(yè)應(yīng)在正常開票系統(tǒng)中向下游企業(yè)開具全額增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，下游企業(yè)如果是一般納稅人，可以抵扣全部進(jìn)項(xiàng)，包括本金和利息，尤其是利息進(jìn)項(xiàng)在這里可以抵扣，因?yàn)槿谫Y租賃業(yè)務(wù)不屬于提供貸款服務(wù)。這一點(diǎn)完全不同于企業(yè)從銀行和金融機(jī)構(gòu)取得的利息，進(jìn)項(xiàng)不得扣除。?? 融資性售后回租業(yè)務(wù)也是在正常開票系統(tǒng)中向下游企業(yè)開具全額增值稅發(fā)票，但需要注意的是，融資性售后回租業(yè)務(wù)屬于貸款服務(wù)范疇，不得向下游開具增值稅專用發(fā)票。?? 四、航空運(yùn)輸企業(yè)?? 1、差額征稅規(guī)定?? 航空運(yùn)輸企業(yè)的銷售額，不包括代收的機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)和代售其他航空運(yùn)輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價(jià)款。?? 這兩種費(fèi)用均屬于代收性質(zhì)，因此不包含在銷售額內(nèi)部。不應(yīng)該作為收入處理。因此嚴(yán)格來講，航空運(yùn)輸企業(yè)壓根就不是差額征稅。?? 2、開票及對(duì)下游影響（以一般納稅人為例，小規(guī)模略）?? 航空運(yùn)輸企業(yè)對(duì)外開票收入不包含上述機(jī)場(chǎng)建設(shè)費(fèi)和代收客票價(jià)款，如果提供貨運(yùn)服務(wù)，應(yīng)開具增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票；如果提供旅客運(yùn)輸服務(wù)，只能開具增值稅普通發(fā)票，因?yàn)榇祟惙?wù)下游不能抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? 五、客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)?? 1、差額征稅規(guī)定?? 試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人（以下稱一般納稅人）提供客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付給承運(yùn)方運(yùn)費(fèi)后的余額為銷售額。?? 客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)屬于物流輔助服務(wù)，稅率6％，而交通運(yùn)輸服務(wù)稅率11%，客運(yùn)服務(wù)運(yùn)費(fèi)進(jìn)項(xiàng)不能抵扣，因此允許作為差額扣除。?? 2、開票及對(duì)下游影響?? 由于旅客運(yùn)輸服務(wù)下游不能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)，因此可全額開具增值稅普通發(fā)票即可。需要注意，小規(guī)模企業(yè)提供客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)不涉及差額征稅。?? 六、旅游服務(wù)?? 1、差額征稅政策?? 試點(diǎn)納稅人提供旅游服務(wù)，可以選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)、交通費(fèi)、簽證費(fèi)、門票費(fèi)和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)用后的余額為銷售額。?? 2、發(fā)票及對(duì)下游影響（以一般納稅人為例，小規(guī)模略）?? 旅游公司開票方法有三種：?? （1）可直接全額開具普通發(fā)票，享受差額征稅，下游不能抵扣進(jìn)項(xiàng)；?? （2）自己收入部分開具增值稅專用發(fā)票，代收費(fèi)用部分開具增值稅普通發(fā)票，享受差額征稅，下游只能就專用發(fā)票部分抵扣進(jìn)項(xiàng)；?? （3）選擇上述辦法（差額征稅）計(jì)算銷售額的試點(diǎn)納稅人，向旅游服務(wù)購買方收取并支付的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。但如果放棄享受差額征稅政策，就全部收入開具增值稅專用發(fā)票，下游可以全部抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? （4）按照新系統(tǒng)中的“差額征稅開票功能”，差額開具增值稅專用發(fā)票。下游只能就票面列出的差額增值稅抵扣進(jìn)項(xiàng)。關(guān)于旅游公司能否按照差額開票，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)存在爭(zhēng)議。?? 七、建筑服務(wù)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法?? 1、差額征稅規(guī)定?? 試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。這里包括兩種情況：?? 一種是一般納稅人老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，還有一種是小規(guī)模納稅人按照簡(jiǎn)易計(jì)稅。均可以實(shí)現(xiàn)差額征稅。這里的差額征稅實(shí)際上也是營業(yè)稅關(guān)于建筑業(yè)總分包差額征稅的政策延續(xù)。?? 2、發(fā)票及對(duì)下游影響?? （1）一般納稅人可全額開具3%增值稅普通發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票，下游取得專用發(fā)票可抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? （2）小規(guī)模納稅人可全額到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開3%增值稅專用發(fā)票，或者全額自開增值稅普通發(fā)票。?? 八、房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房選擇一般計(jì)稅方法?? 1、差額政策?? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。?? 關(guān)于土地價(jià)款扣除，不僅僅包括出讓金，拆遷補(bǔ)償款也可作為土地價(jià)款扣除。?? 2、發(fā)票及對(duì)下游影響?? 房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人可以全額自開11%增值稅專用發(fā)票或者普通發(fā)票，下游取得專用發(fā)票正常抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? 九、勞務(wù)派遣服務(wù)?? 勞務(wù)派遣服務(wù)，是指勞務(wù)派遣公司為了滿足用工單位對(duì)于各類靈活用工的需求，將員工派遣至用工單位，接受用工單位管理并為其工作的服務(wù)。?? 1、差額政策?? 一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。?? 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。?? 選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? 以一般納稅人為例，勞務(wù)派遣公司可以選擇以下幾種開票方式：?? （1）選擇簡(jiǎn)易征收，可直接全額開具5%普通發(fā)票，享受差額征稅，下游不能抵扣進(jìn)項(xiàng)；?? （2）選擇簡(jiǎn)易征收，自己收入部分開具5%增值稅專用發(fā)票，從銷售額扣除部分開具5%增值稅普通發(fā)票，享受差額征稅，下游只能就專用發(fā)票部分抵扣進(jìn)項(xiàng)；?? （3）選擇上述辦法（差額征稅）計(jì)算銷售額的試點(diǎn)納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金的費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。但如果放棄享受差額征稅政策，就全部收入開具6%增值稅專用發(fā)票，下游可以全部抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? （4）按照新系統(tǒng)中的“差額征稅開票功能”，差額開具增值稅專用發(fā)票。下游只能就票面列出的差額增值稅抵扣進(jìn)項(xiàng)。關(guān)于這一條能否適用勞務(wù)派遣公司，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)存在爭(zhēng)議。?? 十、人力資源外包服務(wù)?? 1、差額征稅政策?? 納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。?? 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。?? 這里特別需要注意的是，無論是一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，人力資源外包均可享受差額征稅政策。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? 以一般納稅人為例，人力資源外包公司可以選擇以下幾種開票方式：?? （1）可直接全額開具普通發(fā)票，享受差額征稅，下游不能抵扣進(jìn)項(xiàng)；?? （2）自己收入部分開具增值稅專用發(fā)票，從銷售額扣除部分開具增值稅普通發(fā)票，享受差額征稅，下游只能就專用發(fā)票部分抵扣進(jìn)項(xiàng)；?? （3）選擇上述辦法（差額征稅）計(jì)算銷售額的試點(diǎn)納稅人，扣除部分費(fèi)用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。但如果放棄享受差額征稅政策，就全部收入開具增值稅專用發(fā)票，下游可以全部抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? （4）按照新系統(tǒng)中的“差額征稅開票功能”，差額開具增值稅專用發(fā)票。下游只能就票面列出的差額增值稅抵扣進(jìn)項(xiàng)。關(guān)于這一條能否適用人力資源外包公司，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)存在爭(zhēng)議。?? 十一、轉(zhuǎn)讓營改增前取得的土地使用權(quán)?? 1、差額征稅政策?? 納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。?? 這一條政策實(shí)際上是延續(xù)了以前營業(yè)稅下土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的差額征稅政策。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? 企業(yè)可以按照5%全額開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票，如果是專用發(fā)票，下游企業(yè)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? 十二、按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法轉(zhuǎn)讓二手房?? 1、差額征稅政策?? （1）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。?? （2）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。?? （3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購買住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。?? 這里分為三種情況，一般納稅人、小規(guī)模納稅人和其他個(gè)人，但核心前提都是二手房的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? （1）一般納稅人可全額自開增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，如下游取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? （2）小規(guī)模納稅人可全額自開增值稅普通發(fā)票，或到二手房所在地地稅機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。?? （3）其他個(gè)人可到二手房所在地地稅機(jī)關(guān)全額代開增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。?? 但有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為此種情況不能通過普通開票系統(tǒng)，只能通過差額開票系統(tǒng)開具差額發(fā)票，如深圳、河北。?? 十三、物業(yè)公司水費(fèi)收取?? 1、差額征稅政策?? 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。?? 這一條的由來也是因?yàn)闋I業(yè)稅下物業(yè)公司代收水電費(fèi)的差額征稅政策，但營改增后，增值稅視為轉(zhuǎn)售行為，電費(fèi)可以正常按照17%抵扣進(jìn)項(xiàng)，但水費(fèi)進(jìn)項(xiàng)只有3%，銷項(xiàng)要按照13%，因此對(duì)此種特殊業(yè)務(wù)給予差額且簡(jiǎn)易計(jì)稅的優(yōu)惠。?? 2、發(fā)票開具與下游影響?? （1）一般納稅人可開具3%全額增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，下游取得專票抵扣進(jìn)項(xiàng)。?? （2）小規(guī)模納稅人可自行開具3%普票，或代開3%增值稅專用發(fā)票。?? 十四、安保服務(wù)?? 安保服務(wù)按照勞務(wù)派遣執(zhí)行，分析略。