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某房地產開發企業擬對其開發的位于縣城一房地產項目進行土地增值稅清算： (1)2015年12月以10000萬元競得國有土地一宗，并按規定繳納契稅。 (2)該項目2016年開工建設，未取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程承包合同注明的開工日期為3月25號，2019年1月竣工，發生房地產開發成本7000萬元;開發費用3400萬元。 (3)該項目所屬物業用房建成后產權歸全體業主所有，并已移交物業公司使用，物業用房開發成本500萬元。 (4)2019年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入42000萬元。 要求: (1)計算該項目應繳納的增值稅額。 (2)計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅額、教育費附加和地方教育附加。 (3)計算土地增值稅時允許扣除的開發費用。 (4)計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數。 (5)計算該房地產開發項目應繳納的土地增值稅額
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(1)該項目應繳納的增值稅額=42000/(1+5%)×5%=2000(萬元)
(2)允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=2000×(5%+3%+2%)=200(萬元)
(3)允許扣除的土地支付金額=10000×(1+4%)=10400(萬元)
允許扣除的開發成本=7000(萬元)
允許扣除的開發費用=(10400+7000×10%=1740(萬元)
(4)加計扣除=(10400+7000)×20%=3480(萬元)
允許扣除項目金額的合計數=10400+7000+1740+200+3480=22820(萬元)
(5)不含稅收入=42000-2000=40000(萬元)
增值額=40000-22820=17180(萬元)
增值率=17180/22820=75.28%
應繳納的土地增值稅額=17180×40%-22820×5%=5731(萬元)。
2022 04/24 18:10
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