? ? ?所謂房屋共有，是指二個以上單位，或者二個以上個人共有的房屋。共有的房屋包括按份共有和共同共有。《物權法》第93條對此作出了明確規定“不動產或者動產可以由二個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有”。 ????? 房屋的共同共有是指二個或者二個以上的公司或者法人對同一房屋平等的，不分份額的享有權利和承擔義務。《物權法》第95條規定“共同共有人對共有的不動產或者動產享有所有權”。在共同共有中，共有的房屋是不是份額的，共有人對共有的房屋平等地享有權利并承擔義務，只要有共同關系的存在，就不能劃分各共有人的房產份額。只有在共同共有關系終止時，才可以對共有房產進行分額，確定自己的份額。 ????? 按份共有是指二個或者二個以上的公司或者法人按照各自占有的份額，分別對共同所有的房屋享有權利并承擔義務。《物權法》第94條規定“按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。”就是說，各個共有人對共有房屋按照各自的份額享有所有權，這種從份額并不是把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權，而是共有人對共有的房屋整體按各自的份額享有權利和承擔義務。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權利并不限于共有房屋的某一部分上，而是基于共有房屋的全部。根據《民法通則》第78條規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”《物權法》第101條規定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。”可見，在按份共有中各共有權人可以自由處分共有房產中屬于自己的份額，而無需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等條件下享有優先購買權。 ???? 《物權法》第97條規定“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外”。可見，共有人有權對整個財產作出處分，但由于共有財產屬于全體共有人所有，因此，對共有財產的處分，如轉讓、贈與、設定抵押等，都必須取得經占份額2/3以上的共有人或者全體共同共有人的同意。