老師我想問一下個人銷售住房，怎么算增值稅

銷售方： 一、增值稅 （一)個人銷售其取得的不動產(不含其購買的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。 （二)個人轉讓其自建的不動產(不含其自建自用住房)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。 （三)個人銷售自建自用住房免征增值稅。 （四)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。 （五)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。 （六)涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。 家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。 二、個人所得稅 （一)個人轉讓二手房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為20%。對轉讓二手房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。 根據《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號)第三條規定：“納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。 （二)個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。 （三)以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅： 1.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹; 2.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人; 3.房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 （四)通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置，個人因離婚辦理房屋產權過戶手續，不征收個人所得稅。 三、印花稅 對個人銷售住房暫免征收印花稅。但個人銷售除住房以外的其他房產需要繳納印花稅。 產權轉移書據按交易合同金額萬分之五計征。 產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。 四、土地增值稅 （一)納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額為增值額，據實計征土地增值稅。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。 （二)對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 （三)以下繼承及贈與房地產的行為不征收土地增值稅： 1.房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。 2.房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。 五、附加稅費 城市維護建設稅按照實際繳納的增值稅稅額的1%、5%或7%計算繳納。教育費附加按照實際繳納的增值稅稅額的3%計算繳納。地方教育附加按照實際繳納的增值稅稅額的2%計算繳納。 將免征教育費附加、地方教育附加的范圍，由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元)的繳納義務人，擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元)的繳納義務人。

老師，個人銷售北上廣的非普通住宅怎么征稅

1.個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。 2.對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 3.城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，按照7%、5%或者1%的稅率計算繳納。以實際繳納的增值稅稅額為計征依據，計算繳納教育費附加、地方教育附加，教育費附加費率為3%，地方教育附加費率為2%。

那個人轉北上廣非普通住房滿5年征不征稅

1.個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。 2.對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 3.城市維護建設稅，以納稅人實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，按照7%、5%或者1%的稅率計算繳納。以實際繳納的增值稅稅額為計征依據，計算繳納教育費附加、地方教育附加，教育費附加費率為3%，地方教育附加費率為2%