你好? 計(jì)稅依據(jù) 　城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積（平方米）為計(jì)稅依據(jù)。 （1）納稅人實(shí)際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)與確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)； （2）尚未核發(fā)土地使用證書(shū)的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。 4、應(yīng)納稅額的計(jì)算　應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積（平方米）×適用稅額　 建造期間應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=單位稅額×（總計(jì)稅面積－免稅面積、二、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用稅計(jì)算 （一）建造期間土地使用稅 1、建造期間土地使用稅計(jì)稅起始時(shí)間開(kāi)發(fā)階段的計(jì)稅起始時(shí)間，依據(jù)兩個(gè)文件進(jìn)行判斷。 ?《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅： （1）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)一年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅； ?（2）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條第一款規(guī)定：? ?（1）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； （2）合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 2、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅的起始日一般是（1）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅； （2）合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 注意：繳納土地使用稅的時(shí)間不以辦證日期、交付土地的日期、付款日期為開(kāi)始繳納時(shí)間！ ?（二）建造期間土地使用稅計(jì)稅依據(jù) ?1．總計(jì)稅面積的確定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造期間土地使用稅開(kāi)征的計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)依據(jù) ?《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》 第三條：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。前款土地占用面積的組織測(cè)量工作，由省、自 治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。 《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字[1988]015號(hào)）第六條： 納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄 市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。 尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)； 尚未核發(fā)土地使用證書(shū) 的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。 如果納稅人實(shí)踐中非法占地開(kāi)發(fā)，即土地使用權(quán)證明文件上的四至界線(xiàn)與實(shí)地不一致，應(yīng)按實(shí)地四至界線(xiàn)計(jì)算土地面積。 ?2．免稅面積的扣除 （1）經(jīng)濟(jì)適用房用地和廉租房用地面積扣除 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)公共租賃住房發(fā)展有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅[2014]52號(hào)）第一條規(guī)定：對(duì)公共租賃住房建設(shè)期間用地及公共租賃住房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公共租賃住房，依據(jù)政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。 （三）建造期間應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=單位稅額×（總計(jì)稅面積－免稅面積） ?三、竣工階段土地使用稅 （一）竣工階段計(jì)稅截止時(shí)間 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）第三條規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 （1）實(shí)踐中有省份以房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用稅有以項(xiàng)目宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記給業(yè)主月份作為最后截止月份。 （2）個(gè)人認(rèn)為，四川省以房地產(chǎn)企業(yè)交付業(yè)主使用當(dāng)月作為土地使用稅計(jì)稅截止時(shí)間，符合財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）第三條規(guī)定。 如《西安市地方稅務(wù)局關(guān)于明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收起止時(shí)間有關(guān)問(wèn)題的通知》（西地稅發(fā)[2009]248號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時(shí)間應(yīng)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或其他協(xié)議文件約定房屋交付的當(dāng)月末；未按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或其他協(xié)議文件約定時(shí)間交付房屋的，城鎮(zhèn)土地使用稅征收截止時(shí)間為房屋實(shí)際交付的當(dāng)月末。 （二）竣工階段計(jì)稅面積 ?1．扣除免稅面積 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用后，小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地，小區(qū)外與社會(huì)公用地段未加隔離的綠化用地、道路用地，可以享受土地使用稅免稅政策。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用后，小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共設(shè)施用地，原則上也可享受免稅政策，予以扣除。 國(guó)稅地字第15號(hào)第十八條第一款規(guī)定：“個(gè)人所有的居 住房屋及院落用地征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。” 2．計(jì)算應(yīng)稅面積和應(yīng)納稅額 交付業(yè)主使用面積=（項(xiàng)目總計(jì)稅面積－免稅面積）×（交付購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主房產(chǎn)建筑面積÷項(xiàng)目房產(chǎn)總可售建筑面積） 應(yīng)稅面積=項(xiàng)目總計(jì)稅面積－免稅面積－交付購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主使用面積 ?應(yīng)納稅額=按月累計(jì)計(jì)算∑月單位稅額×應(yīng)稅面積 因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)陸續(xù)銷(xiāo)售，陸續(xù)交付購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的業(yè)主使用，所以房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用上述公式計(jì)算時(shí)，注意逐月計(jì)算，然后再累加稅額。