成功離不開一點一滴的積累，對于注冊會計師考試來說，要想基礎打得好就要做大量的習題。想要在2022年注冊會計師考試中取得好成績，必然少不了每天的堅持。

1、多選題

下列關于企業改制重組有關土地增值稅政策的表述中，正確的有（ ）。

A、按照合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅

B、按照法律規定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅

C、房地產開發企業在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅

D、改制重組后再轉讓房地產并申報繳納土地增值稅時，按購房發票確定扣除項目金額的，按照改制重組年度起至本次轉讓年度止每年加計5％計算扣除項目金額

【答案】AB
【解析】選項C，改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形；選項D，按購房發票確定扣除項目金額的，按照改制重組前購房發票所載金額并從購買年度起至本次轉讓年度止每年加計5％計算扣除項目金額，購買年度是指購房發票所載日期的當年。

【點評】本題主要考查“企業改制重組有關土地增值稅政策”。相關政策的規定：

（1）企業按照《中華人民共和國公司法》有關規定整體改制，包括非公司制企業改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，對改制前的企業將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變原企業的投資主體，并承繼原企業權利、義務的行為。

（2）按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。

（3）按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。

（4）單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。

（5）上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

（6）改制重組后再轉讓房地產并申報繳納土地增值稅時，對“取得土地使用權所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用確定；經批準以國有土地使用權作價出資入股的，為作價入股時縣級及以上自然資源部門批準的評估價格。按購房發票確定扣除項目金額的，按照改制重組前購房發票所載金額并從購買年度起至本次轉讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額，購買年度是指購房發票所載日期的當年。

2、多選題

以下選項中獲取的房屋權屬中，可以免征契稅的有（　）。

A、個人購買家庭第二套改善型住房

B、以實物交換取得的房屋

C、全資子公司接受母公司劃轉的房屋

D、債權人承受破產企業抵償債務的房屋

【答案】CD
【解析】選項 A，除北上廣深外，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅；選項B，沒有免征契稅的規定，按規定應繳納契稅；選項C，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅；選項D，企業依照有關法律法規規定實施破產，債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅。

【點評】本題考查契稅稅收優惠。特別注意企業改制重組契稅的優惠政策。

自2021年1月1日起至2023年12月31日企業改制重組：

（1）企業改制

原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

（2）事業單位改制

原投資主體存續并在改制后企業中出資（股權、股份）比例超過50%的，對改制后企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。

（3）公司合并

原投資主體存續的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬，免征契稅。

（4）公司分立

　分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

（5）企業破產

債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；

對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。

（6）資產劃轉

對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅。

同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。

（7）債權轉股權

經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

（8）劃撥用地出讓或作價出資

以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，不屬上述規定的免稅范圍，對承受方應按規定征收契稅。

（9）公司股權（股份）轉讓

在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

3、單選題

下列關于契稅優惠政策的表述中，正確的是（ ）。

A、城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅

B、房屋互換，不屬于契稅的征稅范圍

C、以國家作價出資方式承受原改制重組企業劃撥用地的，不征收契稅

D、以自有房產作股投資于本人獨資經營的企業應按規定繳納契稅

【答案】A

【解析】選項B，房屋互換，屬于契稅的征稅范圍，應按照規定（互換價格差額）征收契稅；選項C，以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，不屬于規定的免稅范圍，對承受方應按規定征收契稅；選項D，以自有房產作股投入本人獨資經營的企業，免納契稅。因為以自有的房產投入本人獨資經營的企業，產權所有人和使用權使用人未發生變化，不需辦理房產變更手續，不辦理契稅手續。

【點評】本題考查契稅稅收優惠。教材新增企業改制重組稅收優惠，需要特別關注。

自2021年1月1日起至2023年12月31日企業改制重組：

（1）企業改制

原企業投資主體存續并在改制（變更）后的公司中所持股權（股份）比例超過75%，且改制（變更）后公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）后公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

（2）事業單位改制

原投資主體存續并在改制后企業中出資（股權、股份）比例超過50%的，對改制后企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免征契稅。

（3）公司合并

原投資主體存續的，對合并后公司承受原合并各方土地、房屋權屬，免征契稅。

（4）公司分立

分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立后公司承受原公司土地、房屋權屬，免征契稅。

（5）企業破產

債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；

對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。

（6）資產劃轉

對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地、房屋權屬的單位，免征契稅。

同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。

（7）債權轉股權

經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

（8）劃撥用地出讓或作價出資

以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的，不屬上述規定的免稅范圍，對承受方應按規定征收契稅。

（9）公司股權（股份）轉讓

在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

4、單選題

某房地產開發公司為增值稅一般納稅人，2021年8月銷售營改增后開發的寫字樓，開具增值稅專用發票上注明銷售額20000萬元；轉讓營改增之前開發的A項目，取得含稅收入30000萬元（A項目選擇“簡易征收”方式繳納增值稅）。該房地產公司土地增值稅的應稅收入為（　）萬元。

A、49126.21

B、48571.43

C、50000.00

D、47272.73

【答案】B

【解析】應確認收入＝ 20000＋ 30000÷（ 1＋ 5%）＝ 48571.43（萬元）營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。房地產開發項目的銷售行為跨越“營改增”前后的，按照以下方法確定土地增值稅應稅收入：

土地增值稅清算應稅收入=“營改增”前轉讓房地產取得的收入+“營改增”后轉讓房地產取得的不含增值稅收入

5、單選題

某房地產開發企業2021年開發一棟寫字樓，當年完工并全部銷售，與建筑安裝施工企業簽訂的合同中約定，工程款共計6000萬元，房地產開發企業扣留建筑安裝施工企業20%的工程款，作為開發項目的質量保證金。工程完工后，房地產企業支付給建筑安裝施工企業工程款4800萬元。建筑安裝施工企業就全部工程款6000萬元開具了發票，則房地產開發企業計算土地增值稅時可以扣除的金額為（　）萬元。

A、0 

B、1200 

C、4800 

D、6000 

6、單選題

某市房地產開發企業2021年開發一幢住宅樓，當年完工并銷售了90%。已知該企業計入房地產開發成本中的支出有：拆遷補償費900萬元，前期工程費100萬元，建筑工程費1100萬元，基礎設施費200萬元，公共配套設施費300萬元，開發間接費用250萬元，銀行借款利息200萬元，那么該企業當年清算土地增值稅時，可以扣除的房地產開發成本為（　）萬元。

A、3050 

B、2850 

C、2565 

D、2745 

甲公司以自己房產投資聯營，甲公司參與投資利潤分紅、共擔風險的，計算應納房產稅的計稅依據是(　)。

A、房產原值  

B、房產余值  

C、房產現值  

D、房產殘值 

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