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企業所得稅房地產開發經營業務的所得稅篇分析

一、開發產品完工認定條件

二、收入的稅務處理

三、成本費用扣除的稅務處理

四、計稅成本的核算方法

五、特殊事項的稅務處理

【經典習題】

1.（《應試指南》第一章P32單選題）下列關于房地產企業所得稅涉稅處理的表述，正確的是（）。

A.經濟適用房開發項目，預計利潤率不得低于5%

B.采取銀行按揭方式銷售開發產品，應于實際收訖價款之日，確認收入的實現

C.房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料

D.將開發產品用于對外投資，不屬于視同銷售，不涉及企業所得稅

【答案】C

【解析】選項A，經濟適用房開發項目，預計利潤率不得低于3%；選項B，采取銀行按揭方式銷售開發產品，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現；選項D，將開發產品用于對外投資，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入的實現。

2.（《應試指南》第一章P35多選題）下列關于土地增值稅清算涉及企業所得稅的表述中，正確的有（）。

A.房地產開發企業由于土地增值稅清算，導致多繳納的企業所得稅可以申請退稅

B.企業進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損不能用以后年度所得彌補

C.企業土地增值稅清算后，只有當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且沒有后續開發項目的，由于土地增值稅原因導致的多繳納的企業所得稅可以申請退稅

D.企業在申請退稅時，應該向主管稅務機關提供書面資料說明應退稅款的計算過程

E.各年度應分攤的土地增值稅＝土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）

【答案】ADE

【解析】選項B，企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補；選項C，企業已經對土地增值稅進行清算且沒有后續開發項目的，仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，因土地增值稅導致的多繳企業所得稅稅款，也可以申請退稅。

3.（《應試指南》第一章P59單選題）2012年10月某房地產公司委托房產經紀公司銷售房產，采取基價并實行超基價雙方分成方式，約定由房地產公司、經紀公司與購買方三方簽訂銷售合同，12月31日收到經紀公司的代銷清單顯示銷售總金額8000萬元，其中基價為6000萬元，超基價部分應分給經紀公司400萬元。根據企業所得稅相關規定，房地產公司應確認銷售收入（）萬元。

A.6000

B.6400

C.7600

D.8000

【答案】D

【解析】采取基價并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂購銷合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中扣減。所以，房地產公司應確認銷售收入為8000萬元。

4.（《應試指南》第一章P63多選題）下列關于房地產開發企業成本費用扣除的企業所得稅處理，正確的有（）。

A.企業因國家無償收回土地使用權形成的損失可按照規定扣除

B.企業利用地下基礎設施建成的停車場應作為公共配套設施處理

C.企業單獨建造的停車場所應作為成本對象單獨核算

D.企業支付給境外銷售機構不超過委托銷售收入20%的部分準予扣除

E.企業在房地產開發區內建造的學校應單獨核算成本

【答案】ABCE

【解析】企業支付給境外銷售機構不超過委托銷售收入10%的部分準予扣除。

5.（《經典題解》第一章P36單選題）依據企業所得稅相關規定，房地產企業應按合理的方法分配成本，其中單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本的分配方法是（）。

A.占地面積法

B.建筑面積法

C.直接成本法

D.預算造價法

【答案】B

【解析】單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

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