堅持不懈，才能找到更好的自己。正保會計網校每周精選《資產評估實務一》練習題，希望能夠對大家的基礎知識進行一下檢測和鞏固！

1.多選題

一般情況下，不動產清查核實的內容有（）。

A.實物狀態

B.權利狀態

C.市場利率

D.區位和交易狀況

E.會計核算情況

【正確答案】ABDE

【答案解析】一般情況下，不動產清查核實的內容有實物狀態、權利狀態、區位和交易狀況、會計核算情況等四個方面。

2.多選題

對不動產的清查核實，通常可以采用的手段包括（）。

A.目測

B.詢問

C.全部使用專業的不動產鑒定

D.查閱檔案

E.專業機構鑒定意見

【正確答案】ABDE

【答案解析】通常可以采用目測、詢問、查閱檔案、專業機構鑒定意見等方式，對不動產進行清查核實，選項ABDE是答案。只有當評估人員認為不能確定不動產狀態時，才需要考慮進行不動產的專業鑒定，而不是全部使用，選項C不是答案。

3.單選題

對所評估的不動產進行清查核實時，要了解不動產的賬面原值、賬面凈值等情況，此屬于對（）進行清查核實。

A.權利狀態

B.會計核算情況

C.實物狀態

D.區位和交易狀況

【正確答案】B

【答案解析】對所評估的不動產進行清查核實時，在會計核算情況的清查核實中，要了解待估對象的賬面價值，包括了解不動產的賬面原值、賬面凈值等情況。

4.多選題

運用收益法對不動產進行評估，需滿足的前提條件有（）。

A.被評估不動產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集的

B.收益期內，不動產權益擁有者獲得未來預期收益所承擔的風險可以預測，并可用貨幣來衡量

C.被評估不動產的未來收益必須是可以預測并可用貨幣來衡量的

D.被評估不動產預期獲利年限可以預測E.被評估不動產的未來收益可以預測但無法用貨幣衡量

【正確答案】BCD

【答案解析】運用收益法對不動產進行評估，需滿足其使用的前提條件：（1）不動產的未來收益必須是可以預測并可用貨幣來衡量的。（2）收益期內，不動產權益擁有者獲得未來預期收益所承擔的風險可以預測，并可用貨幣來衡量。（3）不動產預期獲利年限可以預測。選項BCD是答案，選項E不是答案。選項A為采用市場法評估不動產的前提條件之一，選項A不是答案。

5.單選題

某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內仍然維持該水平，預計三年后該寫字樓為現在價格的1.3倍，屆時將把寫字樓轉售，采用報酬資本化法，報酬率為13%。該寫字樓現在的價格最接近（）。

A.992萬元

B.3306萬元

C.10014萬元

D.12723萬元

【正確答案】C

【答案解析】

在收益期內，采用將收益期折現的方法，收益期結束后轉售，選用持有加轉售模式進行評估，分兩階段評估價格。
評估值V＝

【思路點撥】

計算過程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.68409110＋V×0.90096521
即，V－V×0.90096521＝991.68409110
即，V×（1－0.90096521）＝991.68409110
即，V＝991.68409110/（1－0.90096521）
即，V＝10013.49
注：計算過程中小數點位數的保留，會造成計算結果的尾差，但是不影響本題答案的選擇。
如：
計算過程中保留4位小數，則計算過程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.6841＋V×0.9010
即，V－V×0.9010＝991.6841
即，V×（1－0.9010）＝991.6841
即，V＝991.6841/（1－0.9010）
即，V＝10017.01

6.單選題

某不動產開發項目建筑面積3850m2，建設期2年，根據市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時的平均單價為2850元/m2，折現率為15%。開發完成后的不動產于建設期初的價值為（）。

A.572.21萬元

B.765.85萬元

C.791.24萬元

D.912.62萬元

【正確答案】C

【答案解析】3850×2850×（50%/1.15 ²＋30%/1.15 ^2.5＋20%/1.15 ³）＝791.24（萬元）。

7.單選題

運用剩余法評估不動產價值時，下列關于預測開發完成后不動產開發價值的說法錯誤的是（）。

A.對于出售的寫字樓，用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值

B.對于出租的寫字樓，用市場法確定不動產出租的凈收益，再用收益法將出租凈收益折現為不動產總開發價值

C.對于出售的居住用商品房，用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值

D.對于出租的商業樓宇，用市場法確定不動產出租的總開發價值

【正確答案】D

【答案解析】對于出售的不動產，如居住用商品房、商業樓宇、寫字樓、工業廠房等，可采用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值，選項A和選項C的說法正確。對于出租的不動產，如寫字樓和商業樓宇等，首先采用市場法確定開發不動產出租的凈收益，然后采用收益法將出租凈收益折現為不動產總開發價值，選項B的說法正確，選項D的說法不正確。

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