房屋銷售的財稅處理

《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅 計稅依據問題的通知》（財稅2016）43號規定：

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

以下例題涉及土地增值稅的，除特別說明，均為不含增值稅收入。

一、定金、訂金、誠意金的不同處理

1.定金的稅務處理

由于定金簽了合同，就要預繳企業所得稅、土地增值稅。

國稅局2016 18號第十條規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

基于以上政策規定，預收定金必須要交企業所得稅和增值稅、土地增值稅。

2.訂金、誠意金的稅務處理

訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預收款性質，在合同簽訂日之前，此時企業所得稅、增值稅應稅行為尚未成立，不應作為預收賬款征收銷售不動產增值稅和企業所得稅 。訂金暫時可以記在“其他應付款”。　　但是，簽訂合同之后，訂金、誠意金（保證金、VIP卡）馬上要從其他應付款轉到預收賬款繳企業所得稅和增值稅、土地增值稅。簽了合同還把誠意金放在其他應付款是錯誤的，這也是稅務機關檢查的重點。

河北省國家稅務局關于全面推開營改增有關政策問題的解答（之八）第七條：關于房地產開發企業收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題

房地產開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預收款性質，應按規定預繳增值稅：

（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；

（二）收取的款項從收取之日起三個月內退還給購房人。

二、預售房款的財稅處理

收到預售房款（假定采用一般計稅方法）

借：銀行存款

       貸：預收賬款

              預繳增值稅

借：應交稅費—預交增值稅（預收賬款/(1+9%)*3%）

       貸：銀行存款

              結轉收入

借：預收賬款

       貸：主營業務收入

              應交稅費—應交增值稅—銷項稅額（預收賬款/（1+9%）*9%）

三、房屋按揭貸款的財稅處理

收到房屋首付款（假定采用簡易計稅方法）

借：銀行存款

       貸：預收賬款

              房屋按揭貸款到位

借：銀行存款

       貸：預收賬款

              預繳增值稅

借：應交稅費—簡易計稅（預收賬款/（1+5%）*3%）

       貸：銀行存款

              結轉收入

借：預收賬款

       貸：主營業務收入

              應交稅費—簡易計稅（預收賬款/（1+5%）*5%）

四、回遷房的財稅處理

1.回遷房的會計核算

業主向房地產企業出具拆遷補償費收據，確認土地征用及拆遷補償費

借：開發成本—土地征用及拆遷補償費　

　　貸：應付賬款—拆遷補償費

在開發產品交房時，房地產企業開具銷售不動產發票并結轉收入

借：應付賬款—拆遷補償費（假定不支付差價）　　

       貸：主營業務收入

              應交稅費—簡易計稅(假定按簡易計稅方法)

結轉回遷房成本

借：主營業務成本　

       貸：開發產品

2.房地產企業拆遷還房的稅務處理

（1）增值稅的處理

a.納稅義務發生時間

《營改增試點實施辦法》財稅2016 36號附件一第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間：

（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天（孰早原則） ；先開具發票的，為開具發票的當天（發票控稅的體現） 。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

（三）納稅人從事金融商品轉讓的，為金融商品所有權轉移的當天。

（四）納稅人發生本辦法第十四條規定情形的（視同銷售），其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

（五）增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。

房地產開發企業在辦理拆遷補償房產時，增值稅的納稅義務發生時間為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續時。

b.計稅依據《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）和《營業稅暫行條例》的規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

對超出拆遷建筑面積的部分，則應按《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定計稅營業額，一是可以按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業稅稅率）。 

原營業稅計稅金額的規定是考慮了拆遷用房的特殊性，給與的稅法優惠，營改增后并無沿用該政策。

拆遷用房的應稅銷售額確定：《營改增試點實施辦法》財稅2016 36號文附件1第四十四條規定，按照下列順序確定銷售額：

(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產或者不動產的平均價格確定。

(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務總局確定。

（2）企業所得稅的處理

《企業所得稅法實施條例》第六十六條第三款規定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第七條規定，企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

確認收入（或利潤）的方法和順序為：

①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。

②由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。

③按開發產品的成本利潤率確定。

開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第三十一條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：

1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（3）土地增值稅的處理

國家稅務總局《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入。

其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

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